下游數(shù)據(jù)

消費預期左右房價 新一輪促銷潮或來臨

2008年06月13日06:53   來源：西本資訊
摘要：

    海航置業(yè)營銷總監(jiān)高翔宇比一年半之前明顯變得悲觀。

　　2007年3月，盡管樓市成交量跌到了低谷，但高翔宇仍舊相信，市場一定會在短期內回暖。而2008年的夏天，悲觀的他覺得看不到希望。“至少在今年，銷售不會有大的起色。”高翔宇說。

    隨著交易量下降，樓盤大面積打折，然而高翔宇卻發(fā)現(xiàn)，越打折卻越令銷售情況變得更加糟糕。他回憶，上一次大規(guī)模的打折是在2003年。從2004年開始，賣房子變成很容易的事情。他依然記得當年一開盤就被搶購一空的情景。只是，盛景已難在。

　　左右人們購買行為的是消費預期。

　　價格預期延緩購買行為

　　“今天的房地產市場與六個月前相比，最大的變化不是房地產新政，不是發(fā)展商心態(tài)，而是市場由賣方主導轉向買方主導，消費者的價格預期成為市場走向的關鍵。房價只漲不跌的神話已被徹底打破，持幣待購成為普遍行為。”瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞太區(qū)首席經濟學家陶冬不久前撰文指出。

　　在市場經濟條件下，房地產商品的價格最終是由供求關系所決定的，成本往往不起決定性作用。市場預期影響消費者行為，消費者行為又會影響房地產價格的高低。

　　北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，最有影響力的兩個事件是“24號文”和王石“拐點論”，極大程度上影響了人們的預期。

　　“‘24號文’(2007年8月13日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，國發(fā)〔2007〕24號)緩解了人們購房的焦慮心理，致使購買人群出現(xiàn)結構性的轉變，人們都在等待住房保障措施的落實，等待限價房和廉租房的供應。”董藩對本報記者表示。

　　對于影響消費者預期的因素中，董藩和虎杰投資公司首席分析員張寅不約而同地提到了地震帶來的影響。雖然地震發(fā)生在四川，但張寅認為不可小視地震帶來的影響。“很多人開始重新思考生命，重新認識生活，購買行為因為地震而停滯，包括對商品種類的選擇也發(fā)生了變化。”張寅表示。

　　此外，加息、對收入增長預期的判斷同樣影響了購房行為。通常意義上來說，利率調整的效能一般表現(xiàn)為： 利率降低時， 刺激消費與投資；利率調高時，增加儲蓄以滯緩消費與投資。“一次加息也許影響不大，但累計起來的數(shù)次加息對人們的影響還是很大的，購房成本不斷上升，投資者基本已經出局了。”張寅說。

　　基強聯(lián)行北京投資部主管呂自強認為，宏觀經濟走勢，令人們對收入增長的預期也感到悲觀。“對于大多數(shù)人來說，個人的收入增長依賴于企業(yè)是否盈利，但是今年以來越來越高的資金使用成本令許多企業(yè)的盈利預期開始下降。”呂自強說。

　　觀望者依然受損？

　　經濟學家穆斯在《理性預期與波動理論》一文中，曾對理性預期作了精辟的解釋：理性預期是相對“適應性預期”而言的，所謂適應性預期就是運用某經濟變量的過去記錄預測未來，反復檢驗和修訂，采取錯了再試的方式，使預期逐漸符合客觀的過程。而理性預期與這種適應性預期根本不同，它是指人們預先充分掌握了一切可以利用的信息做出的預期。這種預期之所以稱為“理性的”，因為它是人們參照過去歷史提供的所有知識，對這種知識加以最有效利用，并經過周密的思考之后，才做出的一種預期。

　　“過去房價瘋長的幾年里，很多預期房價下跌的人都吃了虧，每一次調控都伴隨著房價上漲，房價上漲的歷史經驗不斷刺激人們的購買預期。”董藩說。數(shù)據(jù)顯示，2004年以來，全國房價漲幅兇猛。

　　這一次，人們似乎更強烈地感受到了下跌的希望。

　　但董藩認為，這一次長時間的觀望，觀望者依舊會付出代價，但損失不會比前幾次嚴重。而買房事實上也是博弈行為，不僅要同賣家博弈，買者之間也要博弈。有些房子現(xiàn)在不買，就可能被其它買家獲得，觀望的買家同樣會受損。董藩同時表示，房地產價格下降也是一個很緩慢的過程，現(xiàn)在看到的下降，很多都是數(shù)據(jù)假象，郊區(qū)的樓盤增多了，拉低了平均房價。

　　另據(jù)高翔宇透露，如果交易量繼續(xù)萎靡的話，開發(fā)商將啟動新一輪的打折促銷活動。

　　誰將成為觀望期中的智者？( 21世紀經濟報道)

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