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    滄州樣本:三線房市兇猛

    滄州，一個(gè)因《水滸》而聞名于世的城市，一個(gè)下轄14個(gè)縣、市中有7個(gè)是國家和省級(jí)貧困縣的三線城市，一個(gè)人均GDP剛剛超過1000美元的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，當(dāng)?shù)胤績r(jià)在“拐點(diǎn)”爭論風(fēng)潮中疾風(fēng)突進(jìn)地逆市上漲。

    滄州仿佛與世界隔離。在一線城市房價(jià)風(fēng)雨飄搖之際，滄州人從官員到普通百姓，所有接受采訪的人都信誓旦旦地宣稱，滄州房價(jià)還要漲。盡管，它的新開盤住宅單價(jià)已經(jīng)普遍超越4000元，向4500元邁進(jìn)。而當(dāng)?shù)毓俜揭患径确康禺a(chǎn)市場價(jià)量齊升的數(shù)據(jù)正面支撐了這種普遍的樂觀和信心。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年一開局，全國環(huán)比漲幅最快的城市有北海、金華、烏魯木齊、三亞、宜昌等等，幾乎都是很少令人關(guān)注的類似滄州的三線城市。而與滄州一樣，更多的被排除在統(tǒng)計(jì)局70大中城市房價(jià)監(jiān)測之外的城市表現(xiàn)可能更為驚人。甘肅省發(fā)布的 《2007-2008甘肅省輿情分析與預(yù)測》顯示，2007年漲幅最高的不是省會(huì)大城市，而是縣級(jí)市和縣城。這正應(yīng)了如今地產(chǎn)界流行一句話，“一線下跌，二線分化，三線上漲”。或許，2008年全國房價(jià)的上漲壓力正是來自于此。

    這里不是北京

    在滄州阿爾卡迪亞項(xiàng)目售樓處，韋紅霞頗有點(diǎn)遺憾地告訴記者：“我來看過好幾次了，這樓就是太密了。”不過，更多人似乎對阿爾卡迪亞的高容積率視而不見。售樓處現(xiàn)場人頭攢動(dòng)，都想抓住一個(gè)售樓小姐仔細(xì)詢問。

    阿爾卡迪亞是目前為止滄州最大的一個(gè)住宅項(xiàng)目，也是唯一一個(gè)由規(guī)模較大的上市公司榮盛地產(chǎn)運(yùn)作的項(xiàng)目。其第二期新儒苑正在接受預(yù)訂，均價(jià)超過4000元，已經(jīng)領(lǐng)到預(yù)售證的8號(hào)和12號(hào)樓基本售完，只能預(yù)訂還未開工的另外3棟樓。

    “這就是滄州的行情。從2005年開始就一直這樣，房子還沒出來就被搶光了”，韋紅霞說。工作于政府機(jī)關(guān)的韋紅霞在已經(jīng)擁有了一套住房之后也加入了搶購的行列，在滄州市新區(qū)的位置花50多萬買了一套次新房。因?yàn)檫@次購房，韋紅霞還和愛人之間產(chǎn)生了一些分歧。韋紅霞的意思是買一套預(yù)售房，托了熟人找到開發(fā)商，價(jià)錢都說好了。結(jié)果，愛人和公公都認(rèn)為還是買現(xiàn)房更穩(wěn)妥。

    在滄州，韋紅霞的家庭經(jīng)濟(jì)條件算是相當(dāng)不錯(cuò)的。夫妻雙方都在穩(wěn)定的單位工作，公婆都是工作多年的機(jī)關(guān)干部，有些積蓄。2004年，他們花了十幾萬買了一套80平米的住房。之后很長時(shí)間韋紅霞沒有再考慮過住房問題。談到這一點(diǎn)，她還有點(diǎn)后悔，“2005年我去別的地方工作了，2006年忙著買車了，2007年看到別人都換大房子的時(shí)候才覺得自己也該再買一套了”。

    對于什么廣州、深圳房價(jià)下降，北京成交量萎縮等等媒體熱衷討論的問題，韋紅霞似乎有點(diǎn)不屑一顧，“這里不是北京，房子賣得好著呢。滄州肯定還要漲！”韋紅霞的愛人更是向記者比劃著，“這完全不算什么，在滄州常常是只要開發(fā)商透個(gè)風(fēng)說要蓋房，馬上就有人托熟人找關(guān)系去買。什么都沒看見呢，錢就交上去了，開發(fā)商就給一收據(jù)完事。”

    工作于中石化集團(tuán)在滄州下屬企業(yè)的高世玉也向記者證實(shí)了滄州購房者的信心，“春節(jié)的時(shí)候同事們還經(jīng)常討論房價(jià)會(huì)不會(huì)下跌的問題，現(xiàn)在好像也沒人說了。”高世玉是滄州第一個(gè)集資建房同盟的發(fā)起者。但是令他遺憾的是，與北京和溫州不同，在滄州根本沒什么人響應(yīng)他的號(hào)召。這事只好不了了之。

    滄州市房管局向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度滄州市區(qū)住宅成交198套，預(yù)售均價(jià)3060元，同比上漲16.9%，屬于價(jià)量齊漲。當(dāng)然，房管局的官員也承認(rèn)，價(jià)格是與市場實(shí)際脫節(jié)的，因?yàn)榉抗芫纸y(tǒng)計(jì)的只是備案預(yù)售價(jià)格，開發(fā)商有權(quán)利再根據(jù)市場情況調(diào)整。“他賣得出去啊！”

    滄州規(guī)模最大的中介公司1＋2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理李麗說，盡管漲勢有所松動(dòng)，但滄州新開盤價(jià)格都在4000元以上，從春節(jié)以來，價(jià)格普遍上漲了400元至500元左右。

    事實(shí)上，與北京不一樣的還有開發(fā)商。在這里很難感覺到一線城市鼓吹的開發(fā)商的資金困難。開發(fā)商解決資金困境的辦法非常簡單。當(dāng)記者詢問阿爾卡迪亞售樓小姐是否可以購買沒有獲得預(yù)售證的樓宇時(shí)，售樓小姐非常硬氣地給記者開出苛刻條件。想要預(yù)定，必須交納一筆15萬的意向金，以此獲得一張客戶金卡。而且光有金卡還不能保證你能按現(xiàn)價(jià)獲得這套房子，因?yàn)闃s盛地產(chǎn)拒絕簽署任何書面合同以保證價(jià)格不會(huì)上漲。

    按照4000元單價(jià)計(jì)算，100平方米的住房首付也就是12萬。通過辦理金卡的辦法，雖然沒有預(yù)售證，榮盛地產(chǎn)連地基都不用挖就已經(jīng)可以獲得高于首付的資金。不知道這是不是榮盛地產(chǎn)這個(gè)上市公司在2007年取得良好成績的秘訣之一。如此方法在一線城市是不可想象的事情，因?yàn)榘凑找?guī)定，沒有獲得預(yù)售證，一分錢都不能收。但滄州的業(yè)內(nèi)人士透露，基本上滄州所有項(xiàng)目都在這么運(yùn)作，甚至很多開發(fā)商連施工證都沒有就開始收錢。

    一條似曾相熟的道路

    滄州為什么跟北京不一樣？韋紅霞分析得頭頭是道。第一，地價(jià)還在漲；第二，滄州是未來河北省重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；第三……這些可能在任何地方都可以成為房價(jià)上漲的理由卻并沒有說明滄州房價(jià)上漲的內(nèi)在邏輯。

    地價(jià)的上漲是滄州人所共知的事實(shí)。就在2007年9月份，滄州化工機(jī)械廠地段拍出了280萬元/畝的價(jià)格。華元地產(chǎn)總經(jīng)理劉占昶還清楚地記得競價(jià)現(xiàn)場的激烈程度。“拍了幾十輪”，劉占昶說。當(dāng)對手天津貽成出到4.6億時(shí)，劉占昶停止了舉牌，“我的心理底線就是4.5億，不能再追了。”人們計(jì)算，這塊地的每平米綜合開發(fā)成本已經(jīng)到了4000元。4000元的成本，售價(jià)又將達(dá)到多少？

    滄州國土局土地利用科科長路程認(rèn)為，化工機(jī)械廠土地拍賣是個(gè)特例，因?yàn)榈囟翁厥狻５欠浅Ｆ嫣氐氖牵谔旖蛸O成競拍化工機(jī)械廠土地同時(shí)，榮盛地產(chǎn)通過掛牌出讓獲得了幾乎同樣面積的土地，價(jià)格為1.39億，僅為化工機(jī)械廠土地的三分之一弱。在一個(gè)開車十幾分鐘可以橫穿市區(qū)的滄州，地價(jià)可以有超過3倍的差距？更為有趣的是，天津貽成很快又通過掛牌出讓獲得一塊與化工機(jī)械廠面積同等的土地，價(jià)格為1.3億元。這塊土地是滄州計(jì)劃建設(shè)的一座五星級(jí)大酒店。有滄州本地開發(fā)商認(rèn)為這是為了補(bǔ)償天津貽成高價(jià)競拍機(jī)械廠土地。

    為什么拍賣的是化工機(jī)械廠土地而不是其他兩塊？為什么高價(jià)拿地的是第一次進(jìn)入滄州的天津貽成？為什么天津貽成在高價(jià)競拍之后又迅速獲得了五星級(jí)酒店的建設(shè)經(jīng)營權(quán)？這三塊土地的出讓頗值得玩味。

    路程承認(rèn)滄州地價(jià)漲的很快。2005年地價(jià)大約50萬一畝，2007年就翻了一番，達(dá)到100萬。事實(shí)上，滄州市區(qū)的住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)是110萬/畝。基準(zhǔn)地價(jià)的大致意思就是官方認(rèn)定的底線，如果出售價(jià)格低于該數(shù)，可能就要被懷疑是賤賣了國有土地。

    關(guān)于地價(jià)為何在2005年突然開始上漲，滄州市一位官員說，2005年，時(shí)任滄州市長曾經(jīng)分別找開發(fā)商談話，表示要提高地價(jià)，給開發(fā)商開出的解決方案是提高容積率。那一年，滄州多層住宅基本都變成了小高層或者高層。容積率的增加自然也拉長了開發(fā)周期，影響了供應(yīng)速度。那一年，滄州提交了開發(fā)城市新區(qū)的計(jì)劃，準(zhǔn)備擴(kuò)建一個(gè)和老市區(qū)同等面積的新市區(qū)。也在那一年，中國正在展開第一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

    在滄州政府的努力下，滄州土地收入突飛猛進(jìn)。2006年，滄州國有土地成交價(jià)款5.58億元，政府收益3.8億元，比2005年增長606%。時(shí)任滄州市長高興地批示：“這件事情干得很漂亮”。

    與地價(jià)和城市財(cái)政收入增長呈反比的是，滄州土地供應(yīng)量逐年下滑。2006年，滄州市區(qū)土地供應(yīng)47萬平方米，土地出讓收入5.58億。2007年，土地供應(yīng)38萬平米，土地出讓收入8.1億。土地供應(yīng)逐步減少，收入逐年增高。今年前4個(gè)月，滄州僅供應(yīng)商業(yè)和住宅土地約3萬平米。而同時(shí)期的北京卻在按照中央的要求，投入巨量土地供應(yīng)以控制房價(jià)。

    與土地供應(yīng)相配合，住房供應(yīng)量也逐步下跌。2007年滄州市區(qū)住宅預(yù)售總計(jì)69萬平方米，比2006年下跌了近20%。2007年初，滄州新市長上任。新市長上任不久，滄州市區(qū)所有開發(fā)項(xiàng)目全部暫停3個(gè)月。據(jù)說是要對開發(fā)項(xiàng)目重新審核。2007年是滄州房價(jià)上漲最快的時(shí)段，也是供應(yīng)量最小的時(shí)候。

    大部分滄州購房者都認(rèn)同一個(gè)基本感覺，從2006年開始，房價(jià)每年漲1000元。滄州市政府官方公布的數(shù)字是從2000年至2005年，滄州房價(jià)年均增幅為4.6%。但從2006年之后，滄州政府部門再也未詳細(xì)公布房價(jià)信息。

    如今，滄州市政府正在響應(yīng)河北省政府的號(hào)召。河北省政府提出城鎮(zhèn)“三年大變樣”的口號(hào)。滄州計(jì)劃拆遷市區(qū)十多個(gè)“城中村”，改造市容市貌。路程也表示，這是在土地資源緊缺下挖潛的一個(gè)辦法，盡管難度很高。當(dāng)然，難度高的一個(gè)原因是拆遷困難，成本高。那么，大變樣之后的滄州房價(jià)又會(huì)如何？

    競拍土地—拆遷—改造城市—再造地王—房價(jià)高漲，經(jīng)歷過一線城市地產(chǎn)歷程的人們可能都會(huì)感覺，這是一條相當(dāng)熟悉的城市經(jīng)營道路。

　　三線城市的未來

    現(xiàn)在看來，滄州絕不是個(gè)案。2007年，河北省全省房價(jià)整體增幅超過29%，要遠(yuǎn)高于石家莊、唐山和秦皇島這三個(gè)列入70個(gè)大中城市監(jiān)測范圍內(nèi)的城市房價(jià)漲幅。顯然，對這個(gè)29%做出貢獻(xiàn)的不僅僅是那三個(gè)大城市。

    《2007-2008甘肅省輿情分析與預(yù)測》則顯示，部分縣市房價(jià)在以50%甚至更高的速度增長。

    在滄州，房價(jià)從2003年的每平米1000多元左右飆升到4000元，只用了5年時(shí)間。5年時(shí)間翻4倍。路程、劉占昶甚至韋紅霞都承認(rèn)房價(jià)漲的很快，而且還要漲，同時(shí)又認(rèn)為，滄州房價(jià)是健康的，因?yàn)闇嬷荼緛矸績r(jià)起點(diǎn)就很低。但是，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三線城市房價(jià)究竟?jié)q到什么程度算是合理的呢？所有人又都回答不上來。

    李麗告訴記者，滄州的住宅租賃價(jià)格其實(shí)非常便宜。一套普通的兩居室租賃價(jià)只有400至500元。而且，二手房的交易量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑跡象。2007年滄州二手房交易規(guī)模達(dá)到6000套，而今年一季度，二手房交易只有350套，萎縮是明顯的。

    可以與滄州比較的是江蘇省淮安市。目前，兩市同為三線城市，房價(jià)也基本接近。而滄州市下轄7個(gè)國家和省級(jí)貧困縣，人均GDP剛超過1000美元。青縣房價(jià)達(dá)到2800至3000元。滄州最為貧困的鹽山縣，甚至也傳出最高房價(jià)達(dá)到3200元。雖然淮安是江蘇省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，但人均GDP已經(jīng)超過2000美元，無一貧困縣，雖總?cè)丝谝?guī)模不大，但城市人口遠(yuǎn)高于滄州。自2007年底以來，淮安市采取了多項(xiàng)措施穩(wěn)定房價(jià)，并在今年4月展開房價(jià)大檢查。

    在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，各種機(jī)構(gòu)人員和分析師都強(qiáng)調(diào)不同城市的差異，尤其是三線城市的初期發(fā)展階段，卻沒有人能夠回答三線城市房價(jià)的恰當(dāng)依據(jù)和范圍。三線城市居民的承受力是否比一線城市更強(qiáng)？萬一三線城市房價(jià)破裂怎么辦？面對這個(gè)問題，李麗猶豫著想了想說：“滄州人性格歷來倔強(qiáng)，如果房價(jià)大幅縮水，會(huì)發(fā)生什么事情很難說。”（來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）