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　　經(jīng)濟適用房與限價房對商品房的替代作用、對市場供應(yīng)主體和住房供應(yīng)總量的增加，決定了經(jīng)濟適用房和限價房不僅是可以降低房價的，而且，當(dāng)其在市場中的占比較高時，甚至能夠大幅度降低房價。因此，對于要求取消經(jīng)濟適用房和限價房的呼聲，應(yīng)有足夠的警惕。

　　要求取消經(jīng)濟適用房和限價房的聲音一直是此起彼伏，在房價低迷，成交量萎縮的今天，這種聲音再次鵲起。4月26日，在房地產(chǎn)協(xié)會聯(lián)合主辦的“北部灣高峰論壇”上，經(jīng)濟學(xué)家茅于軾表示，限價房和經(jīng)濟適用房無助于滿足低收入人群的住房需求，大量搞限價房和經(jīng)濟適用房反而可能推高房價。其邏輯是這樣的：經(jīng)濟適用房、限價房并不能滿足一些人的住房需求，而僅滿足了一部分人對房地產(chǎn)的占有欲望。限價房、經(jīng)濟適用房政策很容易滋生貪污腐敗……

　　我注意到，諸如此類的反對者的觀點所談及的都是經(jīng)濟適用房和限價房所存在的一些弊端，但沒有一條支持“大量搞限價房和經(jīng)濟適用房反而可能推高房價”，至于“經(jīng)濟適用房、限價房并不能滿足一些人的住房需求”的觀點，已經(jīng)荒謬到了不值得一駁的地步——經(jīng)濟適用房、限價房存在的基礎(chǔ)難道不就是滿足住房需求嗎？

　　在這樣一個由房地產(chǎn)商人所主辦的論壇上，相關(guān)觀點的傾向性不言而喻。但是，面對既得利益集團對國家保障性住房重要組成的經(jīng)濟適用房的炮轟，作為一個研究者，有必要對一些常識性謬誤進行澄清。經(jīng)濟適用房和限價房不僅是可以降低房價的，而且，當(dāng)其在市場中的占比較高時，甚至能夠大幅度降低房價。原因如下：

　　第一，經(jīng)濟適用房與限價房對商品房的替代作用。從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，當(dāng)某種商品具有不可替代性特征時，這種商品一旦供應(yīng)緊張，價格就會瘋狂上漲，倘若有替代性商品，就會發(fā)揮調(diào)節(jié)作用平抑價格。經(jīng)濟適用房和限價房對商品房都具有這樣的替代作用。經(jīng)濟適用房既帶有社會保障性——政府減免土地出讓金和相關(guān)稅費，又具有產(chǎn)權(quán)，它能滿足一部分對房屋產(chǎn)權(quán)有追求，又沒有經(jīng)濟實力購買商品房的人群，這實際上減少了商品房的一部分潛在需求人群；限價房則滿足了那些既達不到享受經(jīng)濟適用房標準又沒有經(jīng)濟實力購買商品房的人群，這部分人群人數(shù)龐大，被稱為“夾心層”。一旦他們通過限價房滿足了住房需求，開發(fā)商就少了一個非常龐大的可以隨時轉(zhuǎn)化為商品房購買者的消費人群。這種顯而易見的替代作用，能對降低房價沒用嗎？研究也證明了這一點：經(jīng)濟適用房的供應(yīng)每增加5%，就會迫使房價下降3%-4%。

　　一些開發(fā)商及部分學(xué)者，提出以廉租房替代經(jīng)濟適用房，這種建議可謂用心良苦。廉租房與經(jīng)濟適用房一樣，是我們社會保障性住房的重要組成部分，兩者缺一不可，因為廉租房沒有產(chǎn)權(quán)，在國民對房屋產(chǎn)權(quán)追求的偏好非常普遍的情況下，它對商品房沒有任何替代性。而且，廉租房從頭到尾都需要政府投入，政府所能建造的廉租房數(shù)量是受到財力限制的。而用于經(jīng)濟適用房建設(shè)方面則可以建造更多的房屋——因為購房者要承擔(dān)房屋建設(shè)成本，從而，對市場房價產(chǎn)生抑制作用。

　　第二，經(jīng)濟適用房與限價房增加了市場供應(yīng)的主體。經(jīng)濟學(xué)告訴我們，當(dāng)商品由少部分人供應(yīng)的時候，就容易形成壟斷，壟斷者憑借強勢定位強化其定價權(quán)。反之，當(dāng)市場的供應(yīng)主體處在多元化狀態(tài)的時候，商品的定價權(quán)就由市場來決定，而這種價格絕對是低于壟斷價格的。在2003年以前，我國房價穩(wěn)定，漲幅非常小。主要就在于，1998年，國務(wù)院下發(fā)的23號文，明確“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，開發(fā)商建造的商品房在市場主體中只占大約10%。從表面上來看，這種住房供應(yīng)體系帶有政府壟斷特色，但由于政府壟斷的是帶有社會保障性質(zhì)的住房，政府不僅不分享壟斷利潤，還要承擔(dān)部分補貼。因此，房價是穩(wěn)定的。

　　2003年8月，由建設(shè)部起草的18號文，把經(jīng)濟適用房由“住房供應(yīng)主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，落腳點在商品房，這意味著，絕大部分住房將由開發(fā)商這一人群供應(yīng)，而準入規(guī)定又限制了開發(fā)商的數(shù)量，從而使得住房供應(yīng)落入少數(shù)人群手中，開發(fā)商在壟斷了商品房的供應(yīng)后，就具有了定價權(quán)。因此，我國房價從2003年8月開始猛漲，并日益加速，迄今為止，房價不翻倍的城市已經(jīng)是鳳毛麟角了。

　　第三，經(jīng)濟適用房與限價房，增加了住房供應(yīng)量。商品價格是由供求關(guān)系決定的，如果政府主導(dǎo)的經(jīng)濟適用房和由政府通過開發(fā)商建造的限價房供應(yīng)量增加，就會和開發(fā)商建造并供應(yīng)的商品房構(gòu)成競爭關(guān)系，競爭的結(jié)果必然是房價下跌。這是從表面現(xiàn)象來看，如果再向深層次來看。由于財力有限（一些開發(fā)商甚至是皮包公司），當(dāng)住房供應(yīng)完全由開發(fā)商掌控時，即使開發(fā)商滿負荷建設(shè)，也難以滿足龐大的多層次的住房需求。而有財政做后盾的政府對住房保障責(zé)任的承擔(dān)，可以迅速填補市場供應(yīng)缺口，從而，平抑房價。

　　因此，2005年，當(dāng)上海提出“兩個1000萬”計劃（即當(dāng)年新開工1000萬平方米的配套商品房和1000萬平方米的中低價房）時，上海的房價應(yīng)聲而落，但當(dāng)時的上海市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心沖擊房地產(chǎn)業(yè)，并未執(zhí)行“兩個1000萬”計劃，最終導(dǎo)致了上海房價的井噴。再比如，2007年全國兩會期間，當(dāng)廣州市市長提出建設(shè)限價房，“一定要把房價壓下來”時，當(dāng)時很多人都懷疑限價房的作用。我之前的文章中已經(jīng)提到過，當(dāng)限價房與經(jīng)濟適用房互為補充的時候，兩者就能共同發(fā)揮調(diào)控作用。一年后，當(dāng)我們再次把目光轉(zhuǎn)向廣州，就會發(fā)現(xiàn)，廣州市的房價不僅壓了下來，而且壓下了很多，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)到了2007年年初的水平，隨著廣州市限價房與經(jīng)濟適用房供應(yīng)量的增加，廣州市的房價一定能回歸到一個合理的位置。

　　國務(wù)院總理溫家寶在今年的政府工作報告中強調(diào)，要“健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難”。經(jīng)濟適用房是我國社會保障性住房的主體，限價房是對經(jīng)濟適用住房外延的補充，兩者一旦取消，后果將不堪設(shè)想。對此，我們應(yīng)該有足夠的警惕。來源：上海證券報