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　　從根源上來看，決定房價走勢一個極其重要的因素是資金，當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能推動房價上漲。反之亦然。目前，無論是從銀行信貸角度，外資、熱錢角度還是從股市與房地產(chǎn)市場資金的流通偏好角度來看，支持我國房價上漲的資金因素都是非常緊缺的。因此，房價的整體下降已成定局。

　　4月22日，發(fā)改委價格司發(fā)布了一季度住房市場價格形勢分析，認(rèn)為“全國房價整體將保持溫和上漲趨勢”。理由是：一是從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟情況看，流動性過剩、人民幣升值對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格有一定拉動；二是鋼材、人工成本的快速上升；三是近期股市深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，這些資金很可能選擇再次進入房地產(chǎn)市場，從而拉動房價繼續(xù)走高；四是居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。

　　我認(rèn)為上述結(jié)論和判斷依據(jù)都缺乏足夠的說服力。從根源上來看，決定房價走勢一個極其重要的因素是資金，當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能同時在兩個方面拉動房價：其一，開發(fā)商利用充足的資金拼命囤積土地，導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張（我國對每年的土地供應(yīng)有總量控制），這會推高地價，而地價上漲就容易推高房價。其二，當(dāng)充足的資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，在房價將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下，有資金作為支撐的開發(fā)商會故意囤積居奇，坐等房價上漲。同時，以投機需求為主導(dǎo)的炒房者、自住需求和投資需求者（即購房用于出租者）也會入市搶購房源，這必然推高房價。反之亦然。

　　可見，資金是決定房價走勢的“生命之源”，離開了資金，作為大宗商品的住房消費，必然陷入蕭條。

　　那么，現(xiàn)在的資金狀況如何呢？

　　首先，看看銀行貸款。房地產(chǎn)市場的資金絕大部分都源于金融機構(gòu)：80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款購房的比例占全部購房總數(shù)的90%以上。但是，2007年9月27日，我國實施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策，銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，近兩個月來，其銀行個人貸款業(yè)務(wù)量甚至不到往年的1/5。銀行貸款收緊，直接導(dǎo)致了兩個結(jié)果：第一，住房成交量急劇萎縮。第二，去年一個接一個出現(xiàn)的“天價地王”在2008年銷聲匿跡。

　　其次，再看看外資情況。很多人一直認(rèn)為，當(dāng)銀根收緊的時候，合法進來的外資和偷偷溜進來的部分熱錢會流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，填補銀行資金收緊留下的空缺。這種理論在幾年前甚至兩年前都可能是成立的，但是，現(xiàn)在，內(nèi)外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，海外資金大規(guī)模流入中國房地產(chǎn)市場的可能性微乎其微。

　　第一，最近兩年，我國有關(guān)部門不斷對外資流向房地產(chǎn)領(lǐng)域進行規(guī)范和限制。典型的如2006年7月，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準(zhǔn)入，并對境外個人在境內(nèi)購房設(shè)立了限制條件。

　　第二，國際熱錢的目的是追求暴利，但這個暴利的獲得一般在較短的時間完成，不然就不稱之為熱錢了。目前，中國北京、上海、深圳等大城市的房價從絕對值上來看也與發(fā)達國家比較接近，民眾的收入水平不支持房價繼續(xù)保持高速上漲。同時，中國政府一直在不斷出臺調(diào)控措施抑制房價上漲。在這種情況下，熱錢敢到中國房地產(chǎn)市場對賭嗎？要知道，房地產(chǎn)畢竟是變現(xiàn)能力比較差的商品。

　　第三，目前的流動性過剩狀況已經(jīng)與2007年之前明顯不同。現(xiàn)在的流動性過剩狀況是與流動性短缺交織存在的，看看那些因資金短缺陷入困境的企業(yè)就不難理解這一點了。同時，現(xiàn)在的流動性過剩狀況缺少了一個重要源頭，即發(fā)達國家的流動性過剩，從某種程度上來說，發(fā)達國家流動性過剩是導(dǎo)致我國流動性過剩的根源。而現(xiàn)在飽受次級債危機困擾的發(fā)達國家，正在快速地從流動性過剩向流動性不足轉(zhuǎn)變。有媒體報道稱，美國銀行出于次債引發(fā)的資金壓力，打算出售所持有的部分建行股份。而在4月22日，美國銀行便宣布因受資產(chǎn)減記和信貸成本上升，今年一季度贏利同比驟跌了近80%。正所謂無風(fēng)不起浪。目前，發(fā)達國家這種資金短缺的現(xiàn)狀，正在促使大量資金回流。部分之前流入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金甚至可能陸續(xù)撤出。要不然，熱錢比較集中的珠三角地區(qū)的房價絕不至于在短期內(nèi)下降得如此之快。

　　再從股市與房地產(chǎn)市場的聯(lián)系來看。發(fā)改委報告認(rèn)為，近期股市深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，這些資金很可能選擇再次進入房地產(chǎn)市場，從而拉動房價繼續(xù)走高。問題是，我國股市從去年10月16日步入調(diào)整期，到現(xiàn)在為止已經(jīng)下跌近半，股市的下跌與資金的流出有關(guān)系，那么，假如這部分資金流向了房地產(chǎn)市場，房價應(yīng)該是上漲的而不應(yīng)該是同步下跌啊？指望股市的資金流向房地產(chǎn)推高房價是不現(xiàn)實的。

　　第一，進入股市的資金存在著快速變現(xiàn)的投資偏好，而投資于房地產(chǎn)的資金存在著穩(wěn)定收益的偏好。目前，股市因套牢資金難變現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也開始高于收益，資金從股市流向房地產(chǎn)市場的可能性不大。說得直白一點，兩個領(lǐng)域資金的替代性是有限的。

　　第二，在我國股市已經(jīng)下跌近半，許多股票已經(jīng)開始具有明顯的長期投資價值的情況下，資金更大的可能是流向股市，一些對變現(xiàn)有偏好的資金還可能從房地產(chǎn)市場流向股市套利——畢竟，股市下跌的幅度遠遠超過房價。中國登記結(jié)算公司剛剛披露的上周（4月14日至4月18日）的數(shù)據(jù)顯示，A股持倉賬戶數(shù)正在增長。而上周還是股市最悲觀的時候，隨著股市趨穩(wěn)回暖跡象逐漸明顯，流入股市的資金將逐漸增多而不可能減少，根本不可能有很多資金從股市流到房地產(chǎn)市場。

　　以上僅僅是從資金層面進行分析。當(dāng)然，分析房價走勢的工具有很多種，筆者僅僅憑這一種工具分析，就使得發(fā)改委相關(guān)報告內(nèi)容的紕漏顯露出來。發(fā)改委價格司的報告對投資者的影響很大，它應(yīng)該更嚴(yán)謹(jǐn)，以更多的有說服力的數(shù)據(jù)來證明其觀點，而不僅僅是脫離實際的推斷。來源：上海證券報