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    影響房?jī)r(jià)的因素有許多，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、收入增長(zhǎng)速度、金融政策、財(cái)政政策、股票市場(chǎng)狀況等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生影響，但不同的時(shí)期不同的因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度是不一樣的。筆者認(rèn)為，影響2008年房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的最重要的因素是股價(jià)與物價(jià)。

　　股價(jià)對(duì)樓市的影響

　　2007年之前的股票市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)及金融的影響可以忽略不計(jì)，因?yàn)楣善笔兄悼偭枯^小。2005年5月，當(dāng)上海股票綜合指數(shù)在1000點(diǎn)時(shí)，深圳與上海兩個(gè)市場(chǎng)的流通股總市值為1.2萬(wàn)億元左右，占GDP的比例不到10%，即使是計(jì)算總市值也只有3.5萬(wàn)億元左右，占GDP的比例為20%左右。

　　但股市在2007年度發(fā)生了巨大變化。至2007年底，上海股票綜合指數(shù)超過(guò)了5000點(diǎn)，兩市總市值超過(guò)30萬(wàn)億元，占GDP的比例超過(guò)100%。更值得關(guān)注的是，在股權(quán)分置改革之后，以前不能流通的股票逐漸開始流通，相當(dāng)于在兩年的時(shí)間里中國(guó)的GDP額外地增加了一倍。問(wèn)題的關(guān)鍵還在于，如果這增加的相當(dāng)于一年的GDP的財(cái)富是實(shí)物資產(chǎn)的話，它可以吸收過(guò)多的貨幣，但事實(shí)上，這些增加的財(cái)富全部是金融資產(chǎn)，是流動(dòng)性很高的金融資產(chǎn)。這些資產(chǎn)具有準(zhǔn)貨幣的功能，它極大地提高了社會(huì)的實(shí)際購(gòu)買力。

　　國(guó)際經(jīng)驗(yàn)早已表明，股票市場(chǎng)存在財(cái)富效應(yīng)，即股票市值的上漲會(huì)刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)。股價(jià)往往成為樓價(jià)的先行指標(biāo)，當(dāng)股價(jià)大幅度上漲一段時(shí)間之后(通常是6個(gè)月左右)，樓價(jià)就會(huì)出現(xiàn)上漲。反之，股價(jià)大幅度下跌之后，樓價(jià)就會(huì)出現(xiàn)下跌。

　　由此，我們也就可以理解，為什么2005年以來(lái)，我們控制房?jī)r(jià)的所有努力都難以奏效？因?yàn)?005年以后是股市上漲的開始。我們對(duì)上海和深圳的房?jī)r(jià)上漲的理解多少又多了一個(gè)視角，因?yàn)檫@兩個(gè)城市的上市公司和投資者數(shù)量最多，股票市場(chǎng)的上漲給這兩個(gè)城市所帶來(lái)的財(cái)富增加值最多。尤其是深圳，彈丸之地容納了100多家上市公司和上百萬(wàn)股市投資者，在股價(jià)大幅度飆升后，房?jī)r(jià)暴漲當(dāng)屬必然。

　　股價(jià)的上漲不僅提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力，而且通過(guò)上市公司的融資為地產(chǎn)開發(fā)公司提供了大量廉價(jià)的資金，助推了地價(jià)和房?jī)r(jià)。以萬(wàn)科為例，2005年在股票市場(chǎng)融資20億元，2006年再融資42億元，而2007年則一次性在股票市場(chǎng)融資超過(guò)100億元。每一次融資的規(guī)模都比上一次翻一番。

　　因此，如果股票市場(chǎng)2008年還像2007年一樣飆升，2008年的房?jī)r(jià)肯定是漲的。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)2008年的股價(jià)出現(xiàn)了大幅度下跌，房?jī)r(jià)想漲也難。

　　截至2008年3月底，股價(jià)已經(jīng)從年初的高位下降了30%多，股市從制造財(cái)富的場(chǎng)所變?yōu)橥淌韶?cái)富的“黑洞”，這對(duì)中心城市的房?jī)r(jià)及其他消費(fèi)將產(chǎn)生重大影響。從目前的情況看，2008年的股價(jià)走勢(shì)不會(huì)有太大的起色了，這成為抑制今年房?jī)r(jià)的最重要因素。

　　物價(jià)指數(shù)對(duì)樓市的影響

　　國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)表明，通貨膨脹對(duì)樓市有重大影響。但通貨膨脹處在不同的階段和不同的程度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是不一樣的。

　　當(dāng)通貨膨脹處在初期時(shí)，企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格上漲幅度較小，只有個(gè)別行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)大幅度上漲。從總體上看，大部分企業(yè)的產(chǎn)品銷售良好，企業(yè)存貨下降，公司盈利大幅度上升，整個(gè)社會(huì)出現(xiàn)一片繁榮的景象。最重要的是，中央銀行對(duì)通貨膨脹依然沒(méi)有警覺(jué)，貨幣政策不會(huì)發(fā)生變化。此時(shí)的樓價(jià)、股價(jià)不斷上漲，出現(xiàn)牛市的典型特征。2006年至2007年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)及股市的表現(xiàn)基本上如此。

　　但好景不會(huì)太長(zhǎng)，當(dāng)產(chǎn)品的出廠價(jià)格漲幅加快，漲價(jià)的范圍擴(kuò)大，多數(shù)行業(yè)的產(chǎn)品出現(xiàn)漲價(jià)的行為，整個(gè)社會(huì)的物價(jià)指數(shù)的漲幅超過(guò)中央銀行的忍耐范圍 (一般為3%至5%)，物價(jià)出現(xiàn)螺旋式上升，尤其是物價(jià)上漲超出市場(chǎng)預(yù)期時(shí)，中央銀行便開始采取緊縮性的貨幣政策，樓市和股市會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。因此，我們認(rèn)為，通貨膨脹本身對(duì)樓市、股市是正面的刺激因素，但通貨膨脹的惡化所帶來(lái)的金融緊縮才是牛市的真正殺手。

　　總之，當(dāng)通貨膨脹處在初期時(shí)，樓市將處在牛市的巔峰狀態(tài)，當(dāng)通貨膨脹出現(xiàn)明顯的惡化時(shí)，樓市可能因?yàn)榻鹑谡叩木o縮而受到打擊。

　　2007年11月份之后，CPI連續(xù)三個(gè)月超出了市場(chǎng)預(yù)期，尤其值得關(guān)注的是社會(huì)公眾普遍有了通貨膨脹的預(yù)期，這是當(dāng)前樓市的不祥之兆。實(shí)際上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2008年的金融基調(diào)定為 “從緊”已經(jīng)給予了明確的答案。假如未來(lái)幾個(gè)月的物價(jià)指數(shù)繼續(xù)超出市場(chǎng)預(yù)期，金融緊縮將繼續(xù)，對(duì)2008年的樓市來(lái)說(shuō)將是重大考驗(yàn)。

　　但如果通貨膨脹惡化，出現(xiàn)惡性通貨膨脹時(shí)(如CPI超過(guò)20%)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)繁榮，因?yàn)槔习傩罩挥型ㄟ^(guò)買房才能有效保護(hù)自己的財(cái)富。在上世紀(jì)80、90年代的通貨膨脹中，市場(chǎng)出現(xiàn)了商品搶購(gòu)，但80年代搶購(gòu)的是食品、食用油等一般消費(fèi)品，90年代搶購(gòu)的是彩電、冰箱等大件耐用消費(fèi)品，這是和每個(gè)不同時(shí)期老百姓的購(gòu)買力相適應(yīng)的。如今，老百姓的財(cái)富積累和購(gòu)買力已經(jīng)和80、90年代有很大差異，如果出現(xiàn)搶購(gòu)的話，首先應(yīng)該是住房了。

　　總之，2008年樓市難以樂(lè)觀。但需要補(bǔ)充的是，筆者上述分析僅限于對(duì)樓市短期波動(dòng)的預(yù)測(cè)，不是長(zhǎng)期趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。(經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))