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 　  山雨欲來風(fēng)滿樓。

　　原先質(zhì)疑萬科降價(jià)售房的人，現(xiàn)在多數(shù)選擇了閉嘴。

　　4月初，五家大型銀行和民生、浦發(fā)兩家股份制銀行的上海分行，以及上海銀行等8家銀行均收到來自人民銀行上海分行的一份緊急文件，名為《關(guān)于協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》(下稱通知)。

　　4月11日，一位看到通知的知情人士向本報(bào)記者透露，央行上海分行下發(fā)通知，并對(duì)上海市房地產(chǎn)企業(yè)資金情況進(jìn)行一次抽樣調(diào)查，目的是“為密切跟蹤房地產(chǎn)信貸政策效應(yīng)，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況”。

　　“估計(jì)下一步還是會(huì)有調(diào)控，目前是摸底，看看房企的承受能力如何，以把握節(jié)奏和力度，防止用藥過猛。”4月11日，一位大行上海分行信貸人士說。

　　重點(diǎn)摸財(cái)務(wù)狀況

　　央行上海分行指示8家銀行，各抽樣選擇12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中，1級(jí)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)1家，2級(jí)、3級(jí)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)各3家，其他(如暫定等)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)5家。

　　為了使調(diào)查更有針對(duì)性，通知原則上要求被調(diào)查企業(yè)在上述各行開立基本賬戶、正在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)并有貸款余額。

　　前述知情人士透露，通知特別強(qiáng)調(diào)，要對(duì)數(shù)據(jù)完整性和邏輯性初步審核，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量；并要求各行同時(shí)填報(bào)房地產(chǎn)貸款逾期、展期和貸款訴訟案件情況表；“4月15日為最后時(shí)限”。

　　而8家銀行將向被調(diào)查房企下發(fā)一份《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況調(diào)查問卷》(下稱問卷)。

　　該問卷共列有22個(gè)問題，分為三個(gè)部分：第一部分為房企的基本情況，包括企業(yè)注冊(cè)登記經(jīng)濟(jì)類型、資質(zhì)等級(jí)等在內(nèi)的3個(gè)問題；第二部分為資金財(cái)務(wù)狀況，共有14個(gè)問題；第三部分為價(jià)格和銷售情況，共5個(gè)問題。

　　在最為重頭的“資金財(cái)務(wù)狀況”部分，央行上海分行首先希望知悉目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源，備選答案有自有資金、銀行貸款、股東借款、定金及預(yù)付款、應(yīng)付工程款及其他。

　　而接下來的提問設(shè)計(jì)并與房地產(chǎn)調(diào)控與從緊貨幣政策密不可分。

　　如要求被調(diào)查房企回答，開發(fā)商對(duì)銀行貸款的需求量和去年同期相比的變化情況如何，以及實(shí)際獲得銀行貸款的金額與去年同期水平相比的變化情況。

　　調(diào)查希望了解，企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前影響公司貸款增減變動(dòng)的主要原因是什么，選擇項(xiàng)為：較高的利率水平導(dǎo)致企業(yè)融資成本增加，貸款需求減少；在從緊貨幣政策下，企業(yè)獲取貸款的難度增加；受房地產(chǎn)信貸政策約束，銀行貸款審批更為嚴(yán)格；商品房預(yù)售放緩、資金回籠速度減慢，貸款需求增加；開發(fā)進(jìn)度放緩，貸款需求減少；其他原因。

　　今年，央行提出實(shí)施從緊貨幣政策，信貸增長(zhǎng)也要控制在2007年的相同水平線上。而去年與今年，銀行給予開發(fā)企業(yè)的貸款利率水平分別是多少，也被設(shè)計(jì)為調(diào)查問題之一。

　　判斷資金鏈緊張與否的另一依據(jù)是房企歸還銀行貸款的情況。

　　去年10月份以來，公司歸還銀行貸款的情況，是提前、到期、展期或借新還舊，還是多數(shù)貸款無法按時(shí)償還，這一問題也體現(xiàn)在問卷中。

　　面對(duì)從緊信貸，金融調(diào)控部門希望知道房企的融資計(jì)劃。所以，被調(diào)查房企被問及，今年以來，房企除銀行貸款外的其他融資方式都有哪些。具體而言，在房企今年的融資方式中，如向股東或其他關(guān)聯(lián)公司借款的增減情況；以及資本市場(chǎng)融資計(jì)劃能否順利完成，如果完不成會(huì)產(chǎn)生哪些影響等。

試問房?jī)r(jià)走向

　　金融調(diào)控部門十分關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與企業(yè)資金鏈的關(guān)聯(lián)度。

　　如問卷的第九個(gè)問題是“房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降的狀況持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，可能明顯影響開發(fā)企業(yè)的貸款還款進(jìn)度”；選擇項(xiàng)為：一個(gè)月、三個(gè)月、半年、一年及以上。

　　在第三部分“價(jià)格和銷售情況”中，被調(diào)查企業(yè)被問及，二套房貸款政策是否會(huì)對(duì)商品房銷售產(chǎn)生較大影響。

　　實(shí)際情況是，據(jù)上海某國(guó)有大行統(tǒng)計(jì)，2007年9月下旬，房貸“新政”發(fā)布后，該行去年第四季度個(gè)人住房貸款項(xiàng)目審批數(shù)比上季度降51.8％。由此表明，房貸新政擠出了市場(chǎng)中的非理性“水分”。

　　同時(shí)，央行上海分行希望聽到房企對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷和自身的行為選擇。

　　問卷請(qǐng)開發(fā)商預(yù)測(cè)今年上海房?jī)r(jià)的后續(xù)走勢(shì)，選項(xiàng)包括：將出現(xiàn)較大幅度的下跌、經(jīng)過盤整后將呈小幅下跌走勢(shì)、盤整后呈小幅上漲走勢(shì)、將出現(xiàn)較大幅度的上漲或其他觀點(diǎn)。

　　類似問題還有，開發(fā)商預(yù)期未來多長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所回暖；選項(xiàng)分別為已經(jīng)回暖、一個(gè)月、三個(gè)月、半年及以上。

　　對(duì)此，開發(fā)商都將作出哪些行為選擇。

　　房企苦撐房?jī)r(jià)？

　　房企資金鏈緊張程度如何，目前已是初露端倪。

　　“我們的(開發(fā)商)貸款客戶目前的利息償付都較為正常，因?yàn)橘J款要到年中或下半年到期，那時(shí)才能看出分曉。”4月11日，一位有著十余年對(duì)公信貸經(jīng)驗(yàn)的上海某大行信貸經(jīng)理說。但這位信貸經(jīng)理已明顯感覺到，“開發(fā)商壓力很大，資金鏈趨緊，這是毋庸置疑的”。

　　那么，下一步，房企如何化解資金困局？

　　首先，“房企還是想到我們銀行貸款。”上述資深信貸經(jīng)理稱，這也是目前最經(jīng)濟(jì)的方式。

　　其次，開發(fā)商將選擇同業(yè)拆借，也即企業(yè)之間的資金拆借。但拆借的成本畸高，目前銀行貸款的年利率一般不會(huì)超過10％，而房企同業(yè)拆借的年利率可能達(dá)到40％至50％。

　　第三條渠道是采取股東方注資，吸引資金，或強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等類似的財(cái)務(wù)重組。

　　第四條道路，也是開發(fā)商最不愿意做的一種選擇——降價(jià)售樓。據(jù)上述信貸經(jīng)理透露，他所知道的開發(fā)商中，目前沒有一家選擇降價(jià)售樓，因?yàn)榈狡谫J款較少，“都在撐著”。

　　但開發(fā)商已為死撐房?jī)r(jià)付出了代價(jià)。

　　除同業(yè)拆借的高昂利息外，上述信貸經(jīng)理熟悉的一些房企最近都沒有拿地，一是因?yàn)槭种袥]有寬裕資金，二是此時(shí)拿地風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　中國(guó)指數(shù)研究院新近發(fā)布的上海商品住宅交易分析報(bào)告稱，雖然今年初土地供應(yīng)量有所增加，但土地開發(fā)量同比卻出現(xiàn)大幅度下滑，新開工面積也有所減少；原因正是商品房銷售量連續(xù)數(shù)月下滑，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張。

　　值得注意的是，當(dāng)內(nèi)資房企拿地減少時(shí)，外資在上海頻頻扮演抄底角色，近期拿地反而較多。

　　外資除了拿地，還通過收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)。本報(bào)記者此前獲取的一份內(nèi)部報(bào)告顯示，2007年前三季度，上海市外資收購(gòu)房地產(chǎn)的項(xiàng)目約24個(gè)，總成交價(jià)值約330億元，無論從數(shù)量還是從金額上均超過2006年全年。

　　死撐房?jī)r(jià)的另一代價(jià)是支付更高的貸款利率。上述大行信貸經(jīng)理稱，該行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率已在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上浮20％左右；“而且上浮30％，開發(fā)商覺得也可以接受”。

　　但銀行目前手中的貸款額度非常有限，而且在結(jié)構(gòu)調(diào)整中，房地產(chǎn)基本處于各行非優(yōu)先支持行業(yè)之列。上述信貸經(jīng)理稱，4月份的貸款計(jì)劃指標(biāo)少得可憐，而且需要提前兩個(gè)月上報(bào)上級(jí)行。

　　其實(shí)，“萬科非常聰明，我相信目前它的資金面并不緊張，但在存量市場(chǎng)需求有限的情況下，誰先回籠資金，誰就能在后續(xù)調(diào)控中掌握主動(dòng)權(quán)。”上述信貸經(jīng)理直言。

　　資產(chǎn)質(zhì)量隱憂

　　上海的房?jī)r(jià)波動(dòng)已能夠影響在滬商業(yè)銀行的“半條命”。

　　截至2007年12月末，上海中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重為32.2％，銀行信貸資源進(jìn)一步向房地產(chǎn)業(yè)聚集，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的依賴程度居高不下。上海銀監(jiān)局曾表示，如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到(上海市)銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。

　　此番在摸底房企資金鏈的同時(shí)，央行上海分行非常關(guān)心金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款到期和展期的筆數(shù)和金額情況，尤其是2007年四季度和今年一季度兩個(gè)時(shí)間階段；同時(shí)，貸款訴訟情況中涉及個(gè)人住房貸款情況也在調(diào)查之列。

　　風(fēng)險(xiǎn)苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。前述內(nèi)部報(bào)告顯示，截至2007年12月末，上海中資商業(yè)銀行的住房開發(fā)不良貸款比年初增加近7億元，不良率比年初上升了0.78個(gè)百分點(diǎn)；其中，2007年新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款20億元，同比多增13億元。

　　而值得注意的是，這些新發(fā)生的住房開發(fā)不良貸款大多為經(jīng)展期到期后再形成不良。上述內(nèi)部報(bào)告顯示，有銀行反映，在房貸“新政”及補(bǔ)充通知下發(fā)后，個(gè)人住房貸款需求受到抑制，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期有所延長(zhǎng)，開發(fā)貸款展期需求明顯上升；而從2007年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的渠道總體在收窄，整體資金鏈趨緊。

　　進(jìn)入2008年一季度，市場(chǎng)行情依舊不容樂觀。

　　央行上海總部發(fā)布的2008年一季度信貸數(shù)據(jù)顯示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量變化影響到個(gè)人住房貸款走勢(shì)具有一定的時(shí)滯性，因而年初上海市房地產(chǎn)成交量的萎縮導(dǎo)致3月份中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款減少9.7億元，同比多減12.1億元，其中新建房和二手房貸款分別減少7.5億元和2.2億元。

　　目前，“房企資金鏈趨緊與房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)聯(lián)度還不大；但問題是要不就是不關(guān)聯(lián)，一旦關(guān)聯(lián)起來，就會(huì)大得不得了。”前述大行信貸經(jīng)理直言。

　　在上述內(nèi)部報(bào)告中，也有有關(guān)部門擔(dān)憂，房?jī)r(jià)一旦大幅下挫，極有可能出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象，使銀行信貸資產(chǎn)遭受巨大損失，甚至可能爆發(fā)類似美國(guó)次級(jí)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)