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    新華網(wǎng)上海３月３１日電  “人們最擔(dān)心發(fā)生的某種情況往往真的會(huì)發(fā)生。”墨菲定律在上海樓市再次得到印證。進(jìn)入３月以來(lái)，上海商品房成交量驟增，單日成交突破千套，房?jī)r(jià)亦隨之上行。去年春夏之交的樓市“報(bào)復(fù)性”彈升行情又將重演嗎？

    成交急速放量

    上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，３月２８日上海市一手房簽約１０５９套，這是最近十天內(nèi)（１９日－２８日）新房日成交量第四次突破千套大關(guān)。３月２５日成交１０３２套、３月２４日成交１０７１套、３月１９日成交１０２４套，成交面積均在９萬(wàn)平方米以上，其中八成以上是住宅。

    進(jìn)入３月份以來(lái)，上海樓市成交日益放量，從日成交不足４００套一路走高。記者對(duì)３月前２８天的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一手房總共成交近２萬(wàn)套，日均成交７１０套。

    值得注意的是，成交量日漸放大的勢(shì)頭非常明顯：３月第一個(gè)完整周（３日－９日）成交３９８５套，第二個(gè)完整周（１０日－１６日）成交４５８１套，第三個(gè)完整周（１７日－２３日）成交５２６０余套。３月最后一周的成交量更是驟增，日均成交套數(shù)已接近９００套，是去年底至今年２月日均成交量的３倍。

    就交易量而言，上海樓市已然回暖。上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，成交量頻頻突破千套，即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情很好的時(shí)候也是較為少見(jiàn)的。

    據(jù)分析，促使近期上海房地產(chǎn)成交量大幅上揚(yáng)有兩方面因素：一是新盤扎堆上市、供應(yīng)量上升；二是政府動(dòng)遷配套房成交增多。即便剔除配套房因素，市場(chǎng)化住宅成交快速攀升仍是勢(shì)不可擋。上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在３月１１日－２５日這半個(gè)月內(nèi)，商品住宅供應(yīng)量環(huán)比（２月２５日－３月１０日）飆升１２５％，成交量上升５１％，平均成交價(jià)格漲近兩成。

    跳價(jià)卷土重來(lái)

    伴隨交易量的上升，開(kāi)發(fā)商似已探明消費(fèi)者的心理底線，熱點(diǎn)地區(qū)的一些樓盤開(kāi)始提價(jià)。

    在３月中旬的春季房展會(huì)上，一些樓盤見(jiàn)展會(huì)期間人氣很旺，即低開(kāi)高走。展會(huì)首日，一個(gè)名為“璀璨天成”的樓盤報(bào)價(jià)每平方米２．２５萬(wàn)元，第三天報(bào)價(jià)漲至每平方米２．３萬(wàn)元，而此前一周其最低售價(jià)還只有每平方米２．１萬(wàn)元。

    ３月中下旬新上市的樓盤價(jià)格更是普遍上漲。據(jù)上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，在曾有前期推盤的１５個(gè)樓盤中，１３個(gè)樓盤價(jià)格比上一批房源價(jià)格明顯上漲，只有２個(gè)樓盤價(jià)格微跌，跌幅不過(guò)每平方米一二百元，而漲幅則在每平方米一兩千元。

    樓市回暖甚至出現(xiàn)熱銷的勢(shì)頭給了開(kāi)發(fā)商再度漲價(jià)——或者說(shuō)執(zhí)行“低開(kāi)高走”銷售策略的信心。一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部定價(jià)會(huì)上明確，銷售部門可根據(jù)市場(chǎng)情況，自行上浮５％至１０％。

    不僅僅是新的商品房市場(chǎng)在漲價(jià)，二手房市場(chǎng)的跳價(jià)更為“露骨”。位于上海市北面大寧板塊的樓盤“慧芝湖”，一套７３平方米的小居室３月上旬還掛價(jià)１３０萬(wàn)元，等到下旬記者再次詢問(wèn)，房東已跳到１６０萬(wàn)元，“能接受這個(gè)價(jià)就來(lái)看房，否則別來(lái)了。”

    報(bào)復(fù)性反彈要“昨日重現(xiàn)”？

    樓市３月春風(fēng)里的“量?jī)r(jià)齊升”讓期待買房人不安：接下來(lái)會(huì)不會(huì)重復(fù)去年的行情，房?jī)r(jià)強(qiáng)烈彈升？

    ２００７年春節(jié)前后樓市交易冷清，房?jī)r(jià)在春節(jié)之后的第二周達(dá)到當(dāng)時(shí)的最低點(diǎn)，一些樓盤開(kāi)始以送裝修等形式暗折促銷。但進(jìn)入３月后，隨著新盤上市的增多，成交逐漸放量，市場(chǎng)迅速回暖直至熱銷，等到５月中下旬，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，直至９月底央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的房貸新政策出臺(tái)，市場(chǎng)才漸次趨冷。差不多也是在２００８年春節(jié)后，樓市成交萎縮到低點(diǎn)。

    眼下的情形與去年相似的是，成交放量與新盤供應(yīng)量增加直接相關(guān)。戴德梁行泛城綜合住宅服務(wù)董事岳鋒鋼分析，每年三四月份都應(yīng)是一個(gè)銷售旺季，市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱。今年雖然有宏觀調(diào)控的因素導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛存在，但是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是認(rèn)為３月份是合適的入市時(shí)機(jī)。而購(gòu)房者在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀望徘徊后也開(kāi)始選擇入市，釋放市場(chǎng)剛性需求。

    眼下的情形與去年不同的是，第二套房按揭貸款首付、利率理論上須從緊從高，貸款首付款比例不得低于４０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。這曾被認(rèn)為是信貸方面調(diào)控火熱樓市的一劑猛藥，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷今年前兩個(gè)月房貸跌入低谷后，一些銀行開(kāi)始打擦邊球。有的明確說(shuō)，如果此前以按揭方式購(gòu)買的房子已經(jīng)賣出，在提供相關(guān)銷售證明后，再買房可以視作第一套房辦理按揭、享受優(yōu)惠利率。有的則“合規(guī)地”默許、甚至“指點(diǎn)”客戶“鉆政策”的空子：央行規(guī)定，對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。眼下，買房人只要提供居委會(huì)出具的家庭人均住房面積低于上海市平均水平的證明，銀行即按首套房放貸。因?yàn)槭蔷游瘯?huì)開(kāi)證明，此中騰挪空間可想而知。

    上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄擔(dān)憂，銀根一旦松動(dòng)，前期積聚的購(gòu)房能量在短期內(nèi)釋放，房?jī)r(jià)重現(xiàn)新一輪強(qiáng)烈彈升的可能性很大。