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    新華網(wǎng)柏林３月２１日電 過去十年，德國房價(jià)平均每年上漲１％，而物價(jià)總體水平每年平均上漲２％；扣除物價(jià)因素，德國房價(jià)實(shí)際上在以每年１％的速度縮水。自１９７７年以來，德國平均房價(jià)上漲６０％，而同期個(gè)人收入已增長了３倍。

　　目前，德國普通住宅每平方米均價(jià)在１０００歐元到２０００歐元之間，房價(jià)實(shí)際水平不是很高。例如，首都柏林的普通住宅每平方米均價(jià)約１７００歐元。而德國家庭住房自有率僅有４２％。德國人的房價(jià)為什么十年不漲，而一多半的德國人又為何不購買自己的住房？帶著這樣的疑問，新華社記者采訪了就職于普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所的德國朋友艾佛納。

　　艾佛納對(duì)記者說：“對(duì)未來房價(jià)走勢(shì)的判斷影響了人們的購房決策。無論是從長期、中期還是短期來看，大家都認(rèn)為德國的房價(jià)都不會(huì)大漲。因此我近期不會(huì)買房，大多數(shù)人可能像我一樣，覺得還沒必要買房。”

　　今年３８歲的艾佛納已是公司中層經(jīng)理，收入不菲，但他仍租住著柏林市區(qū)的房子。他分析說：“長期來看房價(jià)上漲潛力有限，德國房屋已供需平衡，人口老齡化、人口減少等因素更降低了對(duì)住房的需求。中期來看，德國的儲(chǔ)蓄房貸和商業(yè)房貸都實(shí)行固定利率制，基本消除了金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)房價(jià)的影響，而且德國的房價(jià)一般不會(huì)大漲大跌。而從短期來看，德國租房市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有穩(wěn)定的房子可以租住，大可不必著急買房子。在德國，人們４０歲前不買房子很正常。”

　　艾佛納的話點(diǎn)出了德國房價(jià)不漲反跌的原因。首先，供求平衡仍然是穩(wěn)定房價(jià)的硬道理。德國目前有８２００萬人口，而住房總數(shù)約４０００萬套，完全滿足了每個(gè)家庭一套住房。此外，德國每年有２５萬套新公寓竣工，聯(lián)邦、州和地方政府手中擁有公房約３００萬套，都在很大程度上平抑了房價(jià)。而德國人口出生率連年下降，預(yù)計(jì)到２０５０年德國人口將比目前減少１０％，８０歲以上老齡人群也將大大增加，這都為德國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展蒙上了陰影。

　　其次，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房價(jià)提供了制度保障。德國實(shí)行獨(dú)特的“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外３０％的住房貸款來自商業(yè)貸款，其余則來自家庭儲(chǔ)蓄。德國所有房貸都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均為１１年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定作用。

　　第三，德國發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)，也成為房價(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為４２％，租賃住房率卻達(dá)到５８％，特別是年輕人中７７％是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。與房屋出售價(jià)格一樣，德國政府對(duì)房租水平也進(jìn)行了嚴(yán)格限定，由市政部門、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價(jià)格表”。如房東的房租超過“合理房租”２０％，就構(gòu)成違法行為；超過５０％就構(gòu)成犯罪行為，如不及時(shí)更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。

　　艾佛納表示，德國憲法明確規(guī)定，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要政策目標(biāo)之一，這也是德國所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，各級(jí)政府都不敢通過抬高地價(jià)和房價(jià)來增加稅收。