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    就在多數(shù)人都認(rèn)為樓市下跌已成定局的時(shí)候，就在許多開發(fā)商的資金鏈近乎斷裂的背景下，上市房企卻交出了一份又一份令人驚訝的成績(jī)單。

    一些房企大鱷似乎已摸到了市場(chǎng)的心理底線，并且開始了新一輪的縱橫捭闔。

    驚人的業(yè)績(jī)

　　“我們已從前兩個(gè)月的促銷中探明了各城市消費(fèi)者的心理底線。”

　　3月12日，保利地產(chǎn)（600048.SH）公布了今年前兩個(gè)月的銷售情況：銷量與銷售金額都比去年同期翻了一番。而在一周前，萬科A（000002.SZ）也宣布2月的銷售量同比增長(zhǎng)五成，銷售金額上漲了70%。

    在香港上市的同行也是成績(jī)驚人。春節(jié)剛過，碧桂園(2007.HK）就急不可待地公布了農(nóng)歷新年期間的銷售額，稱其銷量達(dá)到了8.5億元人民幣，其中有2.8億元來自廣州鳳凰城項(xiàng)目。富力地產(chǎn)（2777.HK）也緊接著公布了1月的銷售額，其銷售金額達(dá)到了10.8億元人民幣，比去年同期上升23%。更令人嘖嘖稱奇的是，中國(guó)海外0688.HK）1月的銷售額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到20億元，達(dá)到去年合約銷售額200億元的10%，完成了今年計(jì)劃完成量的60%。

　　面對(duì)這樣的數(shù)據(jù)，國(guó)際投行花旗銀行發(fā)表研究報(bào)告稱：“由于1月及2月均為房地產(chǎn)季節(jié)性淡季，再加上雪災(zāi)因素，內(nèi)地發(fā)展商銷情令人鼓舞。”

　　這邊是歌舞升平，那邊卻暗淡依舊。從銷售數(shù)據(jù)上看，全國(guó)各大城市的樓市仍然被濃霧籠罩著。光大證券分析師華光磊的研究報(bào)告顯示，三大指標(biāo)城市的銷量只是去年同期的5成至8成。上海的銷售情況最好，春節(jié)過后成交量逐步遞增，3月初的日均成交量已回升到425套，相當(dāng)于2007 年3 月份日均成交量的83%。情況最差的是深圳，3月份以來日均成交面積約為每天5300 平方米，不足去年同期的45%。北京則處于兩者之間，今年二三月的日均簽約量分別相當(dāng)于去年二三月日均簽約量的75%和50%。

　　“部分原因是上市房企在粉刷太平。”香港凱基證券分析師直言，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，上市房企在確定銷售收入的會(huì)計(jì)處理上有不少騰挪空間。通常在會(huì)計(jì)賬面上，以住宅項(xiàng)目竣工交樓作為收入確定的時(shí)點(diǎn)，因此“只要上市公司愿意，完全可以將去年的銷售下移到今年的賬目上”。同樣，光大證券分析師趙強(qiáng)對(duì)于保利地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)一點(diǎn)都不意外，由于2007年已售項(xiàng)目結(jié)算的滯后性，他早在2月已斷定保利2008年的業(yè)績(jī)?nèi)詫⒈３址兜母咴鏊佟?/P>

　　但在一家國(guó)內(nèi)上市房企的內(nèi)部定價(jià)會(huì)上，記者卻聽到了完全不同的聲音。“今年二季度華南、華東的銷售價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)情況，自行上浮5%~10%。”會(huì)后這位上市房企的銷售負(fù)責(zé)人表示，他們已從前兩個(gè)月的促銷中探明了各城市消費(fèi)者的心理底線。齊魯證券涂力磊同樣認(rèn)為，各種跡象顯示，住房消費(fèi)的購買傾向和購買力依舊高得驚人。

    王石的直覺

　　“王石不是理論很系統(tǒng)的人，但他的直覺非常好。”馮侖這樣評(píng)價(jià)萬科的“教練”，同樣經(jīng)歷過的事情，放在他的價(jià)值觀下會(huì)得出不一樣的判斷。

　　齊魯證券涂力磊表示，萬科在上海的元宵節(jié)特賣中，僅僅5%的降幅，就將前期剩下的尾盤一次性處理掉70%。同樣，萬科在廣州的促銷，曾一度使排隊(duì)購房情況再現(xiàn)羊城。他認(rèn)為：“個(gè)人住房的剛性需求，在降價(jià)中明顯地爆發(fā)了。而這種爆發(fā)將對(duì)房?jī)r(jià)的下滑起到適時(shí)的支撐作用。”

　　“我們對(duì)今年的發(fā)展很樂觀。”上述上市房企的銷售負(fù)責(zé)人表示，“管理層的監(jiān)控口子有所松動(dòng)，金地獲批發(fā)行債券，浙江的濱江地產(chǎn)又允許上市IPO。”另外，在去年政府如此強(qiáng)大的宏調(diào)下，經(jīng)過稍微降價(jià)處理，市場(chǎng)依舊表現(xiàn)出旺盛的購買力。他認(rèn)為這都是市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的信號(hào)。

　　這一波開發(fā)商的自發(fā)降價(jià)調(diào)節(jié)始自萬科。在王石的“拐點(diǎn)論”出臺(tái)前后，萬科在廣州以及上海的項(xiàng)目先后降價(jià)折讓。這直接帶起了萬科的銷售，盡管1月銷量同比僅上漲10%，但2月開始已經(jīng)大幅飆升到50%。

　　從公開數(shù)據(jù)看，萬科這次的折價(jià)非常實(shí)在，今年一二月的銷售均價(jià)分別為8043元/平方米、8010元/平方米，與2007年銷售均價(jià)8532元/平方米相比，下降約6％。與2007年最高的月銷售均價(jià)相比，下降了約23％。

　　王石率先降價(jià)后，各大發(fā)展商不怎么認(rèn)同，但又不得不跟從。今年1月保利地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，銷售面積同比減少14.12%，銷售金額卻同比增長(zhǎng)41.92%。在接受媒體采訪時(shí)，保利一直強(qiáng)調(diào)不會(huì)降價(jià)銷售。但保利地產(chǎn)的態(tài)度到了2月卻有了180度的轉(zhuǎn)彎。保利地產(chǎn)當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售面積16.6萬平方米，銷售認(rèn)購金額7.1億元。和1月相比，銷售面積增長(zhǎng)114.19%，銷售認(rèn)購金額環(huán)比下降17.73%。

    并購的良機(jī)

　　地產(chǎn)業(yè)專家王志綱曾對(duì)本報(bào)記者表示，萬科的降價(jià)戰(zhàn)略志在備足糧草、開始清場(chǎng)。

　　今年前兩個(gè)月，保利地產(chǎn)就花了17億元儲(chǔ)備土地。市場(chǎng)傳言，潘石屹近期已經(jīng)在深圳并購了兩個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都屬于資金出現(xiàn)問題的中小發(fā)展商。

　　在今年廣州兩會(huì)中，廣州中小地產(chǎn)商代表炮轟政府，認(rèn)為調(diào)控只能造成中小地產(chǎn)商破產(chǎn)，行業(yè)壟斷加劇。一位不愿具名的銀行業(yè)人士也向記者表示，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批嚴(yán)格很多，有幾個(gè)中型地產(chǎn)開發(fā)商是長(zhǎng)期合作的，這次上報(bào)的項(xiàng)目貸款也沒有批下來，“原因是審貸委員會(huì)認(rèn)為其資金實(shí)力不夠。”

　　對(duì)于已上市的房企來說，資金卻從來不是問題。今年2月，在去年大舉購地的碧桂園集團(tuán)發(fā)債融資5億美元，這筆錢不但直接充實(shí)了開發(fā)資金，還讓碧桂園得到撬起更多資金貸款的杠桿。碧桂園的首席財(cái)務(wù)官伍綺琴就表示：“此次融資使碧桂園可以更主動(dòng)地管理公司的資本結(jié)構(gòu)，并為未來擴(kuò)充業(yè)務(wù)做出更靈活的財(cái)務(wù)安排。”

　　除了在項(xiàng)目開發(fā)層面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在住房消費(fèi)貸款受限的背景下，上市房企的資金實(shí)力再度顯現(xiàn)。

　　“11萬入住地鐵上蓋。”不少廣州購房者在春節(jié)前后，都收到了富力旗下某樓盤的促銷短信。

　　這個(gè)樓盤的折后單價(jià)高達(dá)1.5萬元/平方米，大部分單位面積都在100平方米以上。購房者如何能11萬元入住？其實(shí)這與當(dāng)年廣州十分流行的“零首付”非常相似。購房者在簽訂合約之后，會(huì)與開發(fā)商再簽訂一份分期付款的協(xié)議，購房者只要承諾在1年或者兩年之內(nèi)分期交付首期，開發(fā)商就會(huì)首先為購房者墊付首期。

　　這是大型開發(fā)商與銀行聯(lián)手降低購房門檻的一種方式。通過這種方式，上市房企可以利用手中的資本優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷售，貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)也并不高。既然可以加快貸款回收，銀行何樂而不為呢？這種促銷方式并非特例，萬科也在成都推出所謂“青年置業(yè)計(jì)劃”，符合條件的首次置業(yè)者只需要交兩成首付款，便可在其開發(fā)的5個(gè)項(xiàng)目800余套房源中選購自己看中的單位，銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)由萬科協(xié)助辦理。

　　2008年，在不少地產(chǎn)大鱷眼中是一個(gè)并購良機(jī)。
 
    相關(guān)報(bào)道：外資乘“低”而入？

　　在市場(chǎng)重整的時(shí)期，虎視眈眈不僅是國(guó)內(nèi)的上市房企，來自國(guó)外的資金巨獸同樣不甘寂寞。
　　“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)某種意義上已經(jīng)和世界接軌了。”香港凱基證券的一位行業(yè)分析師向記者表示，雖然名義上，中國(guó)還是一個(gè)完全資本封閉的國(guó)度，最近對(duì)外資又有種種的限令。但“國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，不是僅僅用數(shù)字就可以管理的。大量的灰色渠道以及隱性金融的存在令國(guó)內(nèi)樓市早已成為國(guó)際資本的逐鹿場(chǎng)。”

　　近期外資對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)顯示出前所未有的熱情。今年2月24日，荷蘭國(guó)際投資管理公司(ING)宣布了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃。此次成立的基金將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金(REITs)。ING投資管理亞太房地產(chǎn)證券投資經(jīng)理賈斯丁·派克表示，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　除了外資直接投資，更多資金選擇的是與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商結(jié)合投資。在去年年底，北歐的金融機(jī)構(gòu)SEB宣布，和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商復(fù)地集團(tuán)共同組建2億美元規(guī)模的房地產(chǎn)投資基金，用于投資中國(guó)市場(chǎng)。這種外資與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商捆綁的合作模式正在不斷地復(fù)制。今年2月國(guó)際投行瑞銀集團(tuán)與金地集團(tuán)簽訂協(xié)議，共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，預(yù)計(jì)將募集3億美元資金。

　　國(guó)信證券陳林也認(rèn)為，外資并未放慢進(jìn)入中國(guó)的步伐，2007 年全國(guó)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額25280 億元，增長(zhǎng)30%，2008 年1 月，非金融類FDI達(dá)112 億美元，同比增長(zhǎng)109.8%，表明國(guó)際游資仍在大規(guī)模流入。他認(rèn)為：“肯定有一部分資金正通過各種方式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域。”（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）