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    利率不斷調(diào)升的結(jié)果，是房貸風(fēng)險(xiǎn)大幅上升，股價(jià)、房?jī)r(jià)照漲

　　“居者有其屋”是一個(gè)宏大的夢(mèng)想，尤其是在不斷高攀的房?jī)r(jià)面前。但2008年關(guān)于“樓市已現(xiàn)拐點(diǎn)”的討論讓很多人看到了希望，不過(guò)郎咸平對(duì)此存有異見(jiàn)。這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家飽含情緒化的高談闊論曾經(jīng)讓很多公司唯恐避之不及，他關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面的評(píng)論一向尖刻犀利、一針見(jiàn)血，雖然經(jīng)常招致厲言討伐，卻也著實(shí)贏得了很多大眾投資者們的追捧，讓我們來(lái)看看他怎么說(shuō)。

　　《財(cái)富時(shí)報(bào)》：現(xiàn)在對(duì)于樓市拐點(diǎn)論有很多討論，您一直讓大家不要期待房?jī)r(jià)大幅下降，為什么？

　　郎咸平：我問(wèn)一個(gè)最基本的問(wèn)題：拐點(diǎn)本身有什么意義？以深圳為例，我大概在一年前提出當(dāng)時(shí)所謂的聳人聽(tīng)聞的言論，就是深圳地區(qū)房?jī)r(jià)之所以好，不是經(jīng)濟(jì)好，而是經(jīng)濟(jì)變得更差了，由于經(jīng)濟(jì)變差了，投資環(huán)境惡化，深圳、東莞企業(yè)家不想干了，就不做企業(yè)去炒樓了，因此深圳地區(qū)房?jī)r(jià)這兩年翻了兩番，這是極不正常的現(xiàn)象。所以不能談拐點(diǎn)，而是要談什么造成房?jī)r(jià)這么不正常。結(jié)果數(shù)據(jù)也出來(lái)了，證實(shí)我的觀點(diǎn)是對(duì)的。拐點(diǎn)本身有什么意義？你不了解房?jī)r(jià)的形成，光談拐點(diǎn)，那只是大家良好的期望。

　　現(xiàn)在的價(jià)格變動(dòng)不大，是基于成交量低。大家都不買(mǎi)房，都在觀望，所以價(jià)格自然就平穩(wěn)下來(lái)了。只有在成交量大的時(shí)候才能體現(xiàn)上升或下降的真實(shí)變化。所以真正的價(jià)格走勢(shì)，是要看成交上去之后的變動(dòng)。而房地產(chǎn)的價(jià)格變化，絕不僅僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它還要看政府的調(diào)控方向和力度，這是決定價(jià)格的重要因素。

　　《財(cái)富時(shí)報(bào)》：那您怎么看現(xiàn)在的調(diào)控政策？

　　郎咸平：宏觀調(diào)控本身嚴(yán)重打擊了企業(yè)家投資實(shí)業(yè)的意愿，結(jié)果是擠壓出更多的資金進(jìn)入股市和樓市。我把這叫做虛擬資金理論。到最后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)利率不斷調(diào)升的結(jié)果，是使得房貸風(fēng)險(xiǎn)大幅上升，股價(jià)、房?jī)r(jià)照漲。

　　去年下半年“海爾現(xiàn)象”出來(lái)了，這種現(xiàn)象是部門(mén)投資持續(xù)惡化造成的，特別值得我們關(guān)注。“海爾現(xiàn)象”是什么現(xiàn)象？大量電器制造業(yè)者進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，另外一股資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如深圳資金大量進(jìn)入河南，這種現(xiàn)象也是資金逆流轉(zhuǎn)問(wèn)題。所以“海爾現(xiàn)象”是一個(gè)警告，它清楚地告訴我們，我們國(guó)內(nèi)做的好的制造業(yè)都已經(jīng)開(kāi)始將資金逐步撤離制造業(yè)。

　　我很擔(dān)心，有句話叫一葉知秋，如果我們的制造業(yè)者不去制造，都轉(zhuǎn)去做房地產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致什么局面呢？——通貨膨脹。

　　我對(duì)于中央政府的宏觀調(diào)控政策舉雙手贊成，我認(rèn)為就是要調(diào)控，一定要調(diào)控。但我同時(shí)也有保留意見(jiàn)，我認(rèn)為調(diào)控的路徑選擇是有問(wèn)題的，什么樣的政策導(dǎo)致什么樣的房?jī)r(jià)是一定的。我在一二月已經(jīng)看出來(lái)了，2007年打入房地產(chǎn)的資金由于宏觀調(diào)控政策的大力推行，過(guò)去很單純地做房地產(chǎn)，現(xiàn)在基本打散了，轉(zhuǎn)而去炒黃金、期貨，資金到處流竄，就會(huì)增加更大的監(jiān)管難度。這種資金亂竄的現(xiàn)象只要存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)就必然缺乏進(jìn)一步的推動(dòng)力。而我認(rèn)為這才是房地產(chǎn)價(jià)格目前比較穩(wěn)定的原因。只要這些資金一回來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格立刻就會(huì)失控。這就是我所謂的房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)走勢(shì)是政府政策的路徑依賴(lài)。

　　《財(cái)富時(shí)報(bào)》：那么您認(rèn)為宏觀調(diào)控應(yīng)怎樣調(diào)整方向？是否有好的措施？

　　郎咸平：經(jīng)過(guò)4年的宏觀調(diào)控，由原來(lái)的適度緊縮到現(xiàn)在的極度緊縮。據(jù)河南幾個(gè)大企業(yè)反映，他們手中的流動(dòng)資金被銀行抽走了三分之二。到1月底，官方公布，廣義貨幣增長(zhǎng)率和信貸增長(zhǎng)率超過(guò)往年，接近18%。去年，廣東地區(qū)有大量企業(yè)倒閉，大量企業(yè)倒閉的同時(shí)，房?jī)r(jià)甚至翻了幾番。這是為什么？因?yàn)榇蠹覓瓴坏藉X(qián)，都不愿意做了。把錢(qián)都拿去投在樓市上了。

　　而現(xiàn)在的加息、緊縮銀根等種種手段都只能讓國(guó)內(nèi)的投資環(huán)境越來(lái)越差，這樣就會(huì)有越來(lái)越多的錢(qián)投入股市和樓市。我舉過(guò)一個(gè)例子，今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)就像得了肺炎一樣，按中醫(yī)的理論，治療肺炎要用大涼，但如果我們真用大涼很可能會(huì)把這個(gè)病人治死，因?yàn)樗捏w質(zhì)是虛弱的。最好的方法是先溫補(bǔ)、固本，體質(zhì)提上去之后才能用大涼來(lái)治療。我們今天所有的宏觀調(diào)控政策包括金融政策本身，為什么解決不了泡沫、通貨膨脹的問(wèn)題，主要原因就是我前面講的用大涼治療肺炎。所以我的建議是，宏觀調(diào)控的正確方向是先固本，穩(wěn)定住這個(gè)市場(chǎng)，然后再進(jìn)行調(diào)控。

　　《財(cái)富時(shí)報(bào)》：您曾說(shuō)過(guò)，5年后地產(chǎn)商將大量被淘汰，10年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多次調(diào)整的陣痛，現(xiàn)在如何應(yīng)對(duì)新的挑戰(zhàn)？

　　郎咸平：在地產(chǎn)達(dá)到高峰時(shí)我曾經(jīng)講過(guò)一句話：中小型房地產(chǎn)商將大量倒閉。當(dāng)時(shí)大家不贊成，因?yàn)槟菚r(shí)候房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱。現(xiàn)在，很多中小型地產(chǎn)商問(wèn)我下一步應(yīng)該怎么辦？按照我的推論，中國(guó)品牌地產(chǎn)商將和海爾這樣的企業(yè)同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)楦嗟闹圃鞓I(yè)將進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，為什么？因?yàn)槎?jīng)濟(jì)體系。

　　什么叫二元經(jīng)濟(jì)體系？那就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)絕對(duì)不像中國(guó)政府所說(shuō)的過(guò)熱，這我根本不同意。中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不是像各位企業(yè)家所感受到的過(guò)冷，這也是片面的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是同時(shí)存在過(guò)熱和過(guò)冷的二元經(jīng)濟(jì)，這個(gè)經(jīng)濟(jì)在全世界可以說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二的。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策一出臺(tái)，必然使得中小型地產(chǎn)商難以為繼。

　　該怎么辦？我想香港的例子算是一個(gè)答案

　　香港有四大地產(chǎn)商：王石同志每次演講總是要提起的新鴻基，還有新世界(600628行 )、恒基、李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，這四家稱(chēng)為“四大天王”。“四大天王”走過(guò)風(fēng)風(fēng)雨雨的五十余年頭，我相信它們的歷史比中國(guó)目前任何一家地產(chǎn)公司都要久遠(yuǎn)。為什么它們能生存下來(lái)？就是因?yàn)樗鼈兲貏e謹(jǐn)慎小心。

　　中國(guó)上市公司的資本負(fù)債比例平均是100%到300%，“四大天王”個(gè)個(gè)都很大，香港又是一個(gè)法治健全的地區(qū)，而且信用系統(tǒng)又好，它們應(yīng)該可以借更多的錢(qián)吧？猜一猜它們的資本負(fù)債比例是多少？——20%，而我們的是100%到300%！難道李嘉誠(chéng)借不到錢(qián)嗎？不可能，我們借不到錢(qián)倒是真的。他們?yōu)槭裁床唤瑁窟@就是他們成功的重要因素——保守。

　　新世界在1997年的時(shí)候曾經(jīng)脫離了20%的資本負(fù)債瓶頸，資本負(fù)債高達(dá)90%，和內(nèi)地企業(yè)差不多了，之后立刻產(chǎn)生嚴(yán)重危機(jī)。到2005年年底，它把資本負(fù)債比例降到20%，為什么？這就是一個(gè)鐵律，通過(guò)幾次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，你才能體會(huì)到穩(wěn)健、保守的重要性。保有低負(fù)債、高現(xiàn)金流的狀態(tài)，我認(rèn)為是我國(guó)地產(chǎn)商未來(lái)應(yīng)該有的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念。(財(cái)富時(shí)報(bào))