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    一夜之間，本為調(diào)控房價而生的限價房突然成了雞肋。

    2月27日，廣州第二個限價房項(xiàng)目萬科城新里程限價房公開搖珠，來到現(xiàn)場的市民還不到10位。而廣州首個限價房項(xiàng)目保利西子灣的銷售情況也不理想。直到2月中旬，保利西子灣還有219套限價房沒有售出，占了總量的1/4。

    登臺之前千呼萬喚，登臺之后冷冷清清，廣州的限價房到底出了什么問題？這對正在搶建限價房的其他城市又有怎樣的啟示呢？

    1.3萬套“雞肋”

    統(tǒng)計(jì)顯示，廣州2006年、2007年拍出的限價地大多在今年形成產(chǎn)品供應(yīng)市場。萬科此次推出了512套限價房，龍光集團(tuán)科學(xué)城項(xiàng)目、中海金沙馨園等限價項(xiàng)目也基本達(dá)到預(yù)售條件。合富輝煌市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，今年廣州會有1.3萬套限價房推出。

    合富輝煌房地產(chǎn)市場研究部首席市場分析師黎文江表示，2008年廣州共有6.5萬套的商品住宅供應(yīng)市場，與去年相比總體增幅不大，但如果加上1.3萬套限價房，廣州今年的供應(yīng)就達(dá)到7.8萬套，接近2002年廣州房地產(chǎn)供應(yīng)最高峰的數(shù)據(jù)。

    一方面是供應(yīng)充足，另一方面卻是需求被壓抑。廣州市國土房管局副局長黃文波表示，今年1月，廣州10區(qū)一手住房成交均價9766元每平方米，這是去年10月以來首次單價低于萬元，比去年12月下降近8%。更令管理層揪心的是，1月的數(shù)據(jù)顯示，銷售量僅為35萬平方米。“這只有往年正常交易量的一半。”黃文波說。而從各方面的數(shù)據(jù)來看，2月份廣州樓市依然低迷。

    量價齊跌，廣州樓市似乎進(jìn)入“崩盤”前夜。據(jù)接近政府的人士表示，兩會召開前，政府部門多次開會討論此事，謹(jǐn)防香港“八萬五”政策在廣州重演。1997年，香港政府為了平抑瘋漲的樓價，宣布每年將供應(yīng)8.5萬套住宅，同時加大廉租房供應(yīng)量。但該政策推出時，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)了，香港樓市一落千丈，下跌了近10年，直接導(dǎo)致了“負(fù)資產(chǎn)”群體的涌現(xiàn)。

    1.3萬套限價房生在這個時候，其尷尬可想而知。

    尷尬的游戲

    不妨回顧一下限價房的產(chǎn)生過程，廣州第一塊限價地拍賣時，區(qū)域周邊的商品房均價在5000元每平方米左右。當(dāng)時保利以限價6500元每平方米拍下此項(xiàng)目時，在社會上引起空前討論，矛頭對準(zhǔn)了限價房“是限價還是抬價”。房管局為此發(fā)文解析說，基于金沙洲未來地位等原因，這是經(jīng)過充分論證后定下的價格。

    果然從2006年開始廣州樓價飛漲，地價也迎來了一輪又一輪的飆升。政府的“先見之明”一時被傳為佳話。但是風(fēng)云突變，2007年第四季度調(diào)控加大，廣州樓價下挫，連帶地價也一再下調(diào)。前三季度供不應(yīng)求的土地，突然流拍連連。在首個限價房項(xiàng)目開售前后，甚至有開發(fā)商私下表示，現(xiàn)在區(qū)域的土地價值已經(jīng)回落到2006年地價飆升之前。

    如果這純粹是環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以通過加快建設(shè)進(jìn)度或銷售速度來化解。問題是限價房的身份尷尬。“看似市場又帶很濃的行政計(jì)劃色彩”，滿堂紅地產(chǎn)研究部主任肖文曉這樣評價限價房。

    項(xiàng)目雖然由開發(fā)商出資出力開發(fā)，但銷售時間、銷售規(guī)則、銷售價格等的最后決定權(quán)卻不在開發(fā)商。廣州市房管局局長謝曉丹在廣州市兩會期間向記者透露，今年將根據(jù)市場情況調(diào)整限價房的供應(yīng)。換言之，廣州10個限價房的推出時間最后還是由政府拍板。

    以保利西子灣為例，項(xiàng)目在去年11月已經(jīng)可以開售，但直至今年2月才正式搖珠銷售。保利內(nèi)部人士曾私下向記者表示，如果項(xiàng)目能在去年11、12月推出，絕對會第一時間被人搶光。但由于售期延后，推出后仍然有1/4的房子沒有賣出，搖珠銷售的過程又得重新再來一次。而且銷售價格還需與國土房管局重新商量議定，開發(fā)商的預(yù)算再次被打亂。

    一位金沙洲限價房項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)年他們之所以參與限價房開發(fā)，看中的就是限價房雖然利潤率不高，但可以快速回籠資金。“但現(xiàn)在看來，這基本屬于空想。其實(shí)我們的房子也已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件了，但現(xiàn)在依然沒有確定銷售時間”。

    2月底，《上海證券報(bào)》撰文表示，廣州限價項(xiàng)目的利潤率高達(dá)240%。對此上述開發(fā)商的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人頗有些無奈，“部分限價項(xiàng)目的出讓協(xié)議中，的確允許按一定比例開發(fā)普通商品住宅”，但這些普通住宅所占的比例并不大，基本只占項(xiàng)目的20%。而且這些產(chǎn)品的利潤最多與市場商品住宅接軌。“何來240%之說？”。

    而且限價項(xiàng)目中的普通商品住宅必須在限價房售完后才能銷售。總而言之，回籠資金是“遙遙無期”，該人士表示，“如果是純粹商業(yè)考慮，今后將盡量避免參與開發(fā)限價房”。

    重定規(guī)則？

    有業(yè)內(nèi)人士直指“限價房本身就是一個怪胎”，政府希望通過限價房調(diào)控房價，但又不愿為限價房“買單”。正是由于這種尷尬導(dǎo)致了限價房今天的“雞肋”。肖文曉覺得最好的解決方法是為限價房重新定位：“按照香港‘公屋’模式，政府按照每年的土地收益的一定比例進(jìn)行限價房建設(shè)，再根據(jù)各個年份建房的成本以及居民收入水平制定出‘保本微利’的價格。”但前提是政府需要“出資興建”，重新制定游戲規(guī)則，政府愿意嗎？

    在今年廣州市兩會中，國土局局長謝曉丹宣布，繼續(xù)維持現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房（廉租房）、限價房、商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在政府眼中，限價房還是非常有效的調(diào)控工具，還沒有重新制定規(guī)則的必要。

    但他也表示，廣州今年沒有增加限價房的規(guī)劃。房地產(chǎn)專家叢誠認(rèn)為，這主要是因?yàn)椤跋迌r房推出目的主要是為了平抑房價。政府部門既要防止房價短期大漲，也要防止房價短期驟降”。

    其實(shí)在政府作此表態(tài)前，已經(jīng)有所行動。早在2月3日廣州市國土房管局聯(lián)合市規(guī)劃局公布的《2008年住房建設(shè)計(jì)劃》中，政府已對防止廣州崩盤加添保險(xiǎn)措施。

    在今年的土地供應(yīng)計(jì)劃中，廣州一改5平方公里的硬性指標(biāo)，首次采用所謂彈性方式，如保障型住房用地為0.5至0.9平方公里，商品住房用地供應(yīng)為2.5至4平方公里。也就是說，如果樓市平淡，政府可以通過減少放地來宏觀調(diào)節(jié)，從而避免樓價大幅波動，讓整個市場趨于理性。

    廣州市市長張廣寧也在兩會中明確表示。限價房不是每個時段都建。市場上90平方米以下中小戶型房價趨于合理的情況下，限價房就少出甚至是不出。什么是趨于合理？“我們認(rèn)為，當(dāng)‘夾心’人群的收入跟房價接近或者是差不多的時候，房價就是比較合理的”。

    另一方面，盡管政府官員一再強(qiáng)調(diào)土地收入占廣州財(cái)政收入并不高，但根據(jù)廣州市財(cái)政局向市人大會議遞交的2008年預(yù)算報(bào)告顯示，今年廣州土地出讓金預(yù)計(jì)收入180億元，比2007年預(yù)算翻一番。“土地金庫”仍舊是地方財(cái)政的重要來源，這恐怕也是限價房停建的原因之一。(中國經(jīng)營報(bào))