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     "'房市'已進入拐點"，這似乎成了當(dāng)今市場和媒體的主要觀點，并逐步趨于一致的一種看法。也讓許多預(yù)言家開始笑臉綻開，自以為得意的開始吹噓，并引用我的博客文章《一股寒流》作為對照。

    我認為有"一股寒流"，只是擔(dān)心用計劃經(jīng)濟的手段來解決市場經(jīng)濟的問題，就會是"吃錯了藥"，讓市場經(jīng)濟的機制被破壞了。我絕不是認為房市已出現(xiàn)了拐點。

    從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策似乎是一種矛盾，一方面在限制市場的資金出現(xiàn)流動性過剩；另一方面又放開財政支出的口子。如果是計劃經(jīng)濟將大量的財政收入用于投資與生產(chǎn)就難以防止投資的增長過速與過熱。但如果大量的財政收入是用于解決提高民眾的收入問題及提高民眾可以共享的保障與公共性支出，則可拉動消費、調(diào)整投資與消費的比重，是有利于市場經(jīng)濟的推動的。

    印度也許是比我國經(jīng)濟發(fā)展還要落后的國家，但印度的教育、醫(yī)療等公共性支出卻是我國財政支出的數(shù)倍或數(shù)十倍，這也就是印度希望將GDP的增長速度提高，要連續(xù)五年達到10%，而我國卻希望將GDP增速降到8%的差別。

    防止通漲和過熱一定會出臺一系列政策。從2002年開始，特別是2004年之后，可以規(guī)律性的發(fā)現(xiàn)，每次政策的出臺都有一個市場消化的周期。尤其是許多不可預(yù)見的政策會隔三差五的連續(xù)出臺時，不管是投資者還是消費者都會有一個觀望、分析、博弈的過程，通常這個過程在不同城市與地區(qū)中的反應(yīng)不同，一般會有三至六個月的波動，或上或下，就如同股市總會在政策調(diào)整時有所波動一樣。不同點在于股市的反映更快更及時更強烈，而房市則不是馬上能調(diào)頭的，反應(yīng)的周期會較長罷了。

    第二套房信貸政策的變化與中央的工作會議的從緊政策，確實讓個別城市與地區(qū)出現(xiàn)了銷量與價格的波動，但就全國而言絕不是拐點。個別城市無法代表整體情況，也無法代替說明全國的普遍情況。

    什么是拐點也許是大家所關(guān)心的。衡量的標(biāo)準(zhǔn)大約應(yīng)以代表全國房地產(chǎn)市場的指數(shù)是在上升還是在持續(xù)下降來判斷。標(biāo)準(zhǔn)值為100，低于100的為冷點，而高于100則并非變冷、并非進入冬天。11月的標(biāo)準(zhǔn)值是持續(xù)上升的，并接近了110的高位，又何來的冬天之說呢？

    房價指數(shù)在繼續(xù)上漲并環(huán)比增加，許多城市保持了兩位數(shù)以上的高增長，銷售量仍遠遠大于竣工量，空置率仍在下降。起碼從整體數(shù)據(jù)上看不出有任何的異樣，更不用說是全國下跌了。

    在REICO報告年初的報告中，就預(yù)期在各種調(diào)控力度加大之后，房價的漲幅應(yīng)回落，很遺憾的是這種預(yù)測落空了，漲幅不但沒回落反而自5月份之后上升了（漲幅回落不等于跌價）。9月份關(guān)于第二套房的界定爭論讓政策的作用產(chǎn)生了嚴(yán)重的滯后，但作用在逐步顯現(xiàn)，此后的漲幅是回落的。

    廣州的土地流拍與杭州的土地低價中標(biāo)并不能讓北京的土地低價中標(biāo)，超過底價一倍以上的中標(biāo)情況說明北京的情況與其他地區(qū)不同。全國的情況相互之間有著巨大的差異，用某幾個城市或熱點城市的情況去說明全國的情況顯然是沒有說服力的。

    中國總體的經(jīng)濟背景并未全國惡化，通漲的情況則是帶有全球性的。油價不僅讓中國的CPI突破了預(yù)期，也讓許多國家的CPI突破了預(yù)期。而通漲的時代中，又有那個國家的房價不是同時在增長呢？通漲反映的是一種幣值的變化，這種幣值的變化會面對所有的產(chǎn)品或資產(chǎn)價格，于是市場中的供求關(guān)系就決定了某一項產(chǎn)品或資產(chǎn)的漲落差別，重要的在于這個產(chǎn)品或資產(chǎn)的供求關(guān)系。

    目前最新的空置率情況尚未公布，但從歷史的數(shù)據(jù)看并不高，那么就意味著自住需求仍在市場中占主導(dǎo)地位，只有個別城市之中投資或投機的成份偏大，而從全國的情況看并非如此。

    此輪調(diào)控的措施重點在控制投資過快增長的同時控制投資或投機的消費。控制投資無法解決供求關(guān)系，但控制投資需求則可能讓部分城市或地區(qū)的銷量下降、緩解供求矛盾，但總體的數(shù)據(jù)并不表明扣除投資需求之后就解決了供求的矛盾。如果需求繼續(xù)存在，則不管如何調(diào)控需求都是必須滿足的，否則這個政府就沒有存在的理由了。

    這次的第六次差別性調(diào)息恰恰最好的說明了這種情況，政府在充分認識到必須盡到政府應(yīng)滿足自住需求的住房要求的責(zé)任時，未繼續(xù)對合理購房需求的長期房貸加息，而只對第二套投資需求的住房信貸加息。如果政府的目的是為了打垮開發(fā)商讓房市大跌，大可以同步提息或單獨加大住房信貸的利息，甚至可以全面取消對第一套或所有住房的信貸。這也說明政府未來調(diào)控的底線仍是要提高居民改善生活質(zhì)量的住房，而非扼殺整個市場。

    明年的平均房價是會下跌的。當(dāng)兩限房與經(jīng)濟適用住房的價格在總銷售量中比重增加時，各地的平均住房價格都會下降，但這并不表示是拐點，商品房價格也未必會受影響。政府的保障性措施如果連這個平均房價都無法拉低，那么又出臺這些措施何用呢？更重要的是這些措施確實達到了解決相當(dāng)一大批人住房困難的問題。

    發(fā)展房市的目的是要解決住房困難與提高住房質(zhì)量，如果政府承擔(dān)起了解決住房困難的問題，市場解決了提高生活質(zhì)量的問題，各有分工、共同促進不正我們想看到的局面嗎？市場化的障礙消除之后，需求分層次解決之后，不是更能促進市場化的進步嗎？

    夢想讓房市進入拐點、看樓市大跌的人確實大有人在，但他們會失望的。大跌給市場與民眾并不能帶來財富與好處，也不會給國家經(jīng)濟的發(fā)展帶來好處，也許僅僅是滿足了那些"預(yù)言家"的個人偏好。但政府政策的調(diào)息告訴市場的信號正是：政府仍然想讓更多的人能借助于個貸合理的解決住房的需求問題。(新地產(chǎn))