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    1月20日晚間10點(diǎn)至21日凌晨，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石連續(xù)發(fā)表7篇博客，詳細(xì)解釋自己的樓市“拐點(diǎn)論”。

　　一個(gè)月前，王石在一次接受媒體采訪時(shí)，提出承認(rèn)樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，雖然此后他表示當(dāng)初的所謂“拐點(diǎn)說”是有限定性的，只針對(duì)珠三角地區(qū)，但此說仍令業(yè)界嘩然，加上萬(wàn)科樓盤降價(jià)銷售，王石開始遭到一些開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士的“口誅筆伐”。

　　1月10日，《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》郵件采訪王石時(shí)，試圖了解他對(duì)樓市“拐點(diǎn)”的真實(shí)想法，但正在輿論焦點(diǎn)的王石顯然有意回避了這個(gè)話題。

　　眼下，一場(chǎng)關(guān)于樓市拐點(diǎn)是否到來(lái)的爭(zhēng)論還在繼續(xù)，王石則選擇了通過博客來(lái)發(fā)言，博客通過問答方式，陳述了對(duì)七種說法的回應(yīng)。本文提煉出其博客中的三個(gè)主要觀點(diǎn)，以展示這個(gè)被稱為“地產(chǎn)領(lǐng)袖人物”的企業(yè)家，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的真實(shí)態(tài)度。

　　核心觀點(diǎn)一：短期內(nèi)價(jià)格上漲過快，超過大多數(shù)家庭收入的增長(zhǎng)幅度，在一定時(shí)間內(nèi)也必然會(huì)造成相對(duì)購(gòu)買能力的下降，導(dǎo)致成交萎縮，這是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律。

　　問題：目前市場(chǎng)銷售量的下降僅僅是因?yàn)殂y行緊縮貸款而引起的暫時(shí)現(xiàn)象，市場(chǎng)需求并沒有因?yàn)閮r(jià)格太高而萎縮，您如何看待這種觀點(diǎn)？

　　觀點(diǎn)：住房需求取決于市場(chǎng)上購(gòu)買住房的意愿和支付能力。我從來(lái)都不懷疑未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)存在大量自住、改善性的剛性購(gòu)房意愿，但短期內(nèi)價(jià)格上漲過快，超過大多數(shù)家庭收入的增長(zhǎng)幅度，在一定時(shí)間內(nèi)也必然會(huì)造成相對(duì)購(gòu)買能力的下降，導(dǎo)致成交萎縮，這是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律。

　　2006年第四季度到2007年一二季度的房?jī)r(jià)上升，有其階段性的原因，但2007年下半年以來(lái)的房?jī)r(jià)快速上升，只能說是一種慣性上漲，我們?cè)趧傂孕枨蟆⒐┙o方面看不到可以長(zhǎng)期支撐這種上漲速度的理由，市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整是正常的。

　　銀行貸款門檻提高固然會(huì)提高一些購(gòu)房成本，如果說前期上漲速度是可以長(zhǎng)期維持的，我相信以目前貸款成本提高的幅度，不可能造成深圳、廣州等城市銷售量如此大幅度的下降。反過來(lái)，如果說銀行緊縮貸款造成了市場(chǎng)購(gòu)買力的暫時(shí)消失，那么除非銀行再放開貸款，否則這些購(gòu)買力就不會(huì)恢復(fù)，即使開發(fā)企業(yè)降價(jià)也不會(huì)刺激購(gòu)買力的迅速提升。但我們也看到，只要定價(jià)合理，市場(chǎng)的反應(yīng)還是很積極的。

　　由此可見，按揭政策變化對(duì)需求有相當(dāng)影響，但市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律起著決定性作用。-

　　核心觀點(diǎn)二：市場(chǎng)需要理性調(diào)整，但只要定價(jià)合理或者增速調(diào)整到合理趨勢(shì)，市場(chǎng)的購(gòu)買力依然很強(qiáng)勁。

　　問題：宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮政策會(huì)使房?jī)r(jià)大漲大落嗎？

　　觀點(diǎn)：萬(wàn)科認(rèn)為，房?jī)r(jià)的過快上漲或者大起大落對(duì)任何一方都是不利的。我們認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)超過收入水平過快上漲的現(xiàn)象不可持續(xù)，市場(chǎng)需要理性調(diào)整，但只要定價(jià)合理或者增速調(diào)整到合理趨勢(shì)，市場(chǎng)的購(gòu)買力依然很強(qiáng)勁。而長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)仍然處于城市化、人口紅利等因素支撐的持續(xù)增長(zhǎng)階段，所以只要房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到調(diào)整，至少目前來(lái)看還不用擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落。

　　從現(xiàn)在的情況來(lái)看，與其說房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響宏觀經(jīng)濟(jì)，不如說是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整在規(guī)范房地產(chǎn)這個(gè)子市場(chǎng)。控制信貸、控制土地?cái)U(kuò)張規(guī)模、調(diào)整收入分配制度，都是從宏觀經(jīng)濟(jì)的層面作出的決策。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)就有緊縮貸款、收緊新增用地的供應(yīng)和建設(shè)住房保障體系。宏觀經(jīng)濟(jì)層面正在越來(lái)越深入地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀層面的平穩(wěn)健康發(fā)展將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

　　問題：“向政府表態(tài)，避免更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)”是“拐點(diǎn)論”的出發(fā)點(diǎn)嗎？

　　觀點(diǎn)：拐點(diǎn)論并不是萬(wàn)科突然拋出的觀點(diǎn)。市場(chǎng)會(huì)從過快上漲過渡到理性調(diào)整，這是萬(wàn)科反復(fù)強(qiáng)調(diào)過的。大家可以去看看萬(wàn)科2007年的定期報(bào)告，特別是中期報(bào)告。里面非常明確地表明了萬(wàn)科的判斷。我們的應(yīng)對(duì)策略在根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)整。比如在土地市場(chǎng)過熱的時(shí)候，我們放慢了拿地的速度；比如在調(diào)整發(fā)生之后，我們部分城市的一些樓盤價(jià)格迅速調(diào)整到比周邊同類樓盤低10%-15%的水平。以后萬(wàn)科會(huì)更加堅(jiān)定、徹底地執(zhí)行不囤地、不捂盤、快速開發(fā)銷售的經(jīng)營(yíng)原則，這些都是需要付諸實(shí)際行動(dòng)的，顯然不僅僅是表明姿態(tài)。

　　會(huì)不會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，要看現(xiàn)行政策的執(zhí)行效果。住房是帶有社會(huì)屬性的產(chǎn)品，政策的核心目標(biāo)包括解決中低收入家庭住房問題、維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，也包括保持整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定、保障金融安全。這些目標(biāo)不達(dá)成，調(diào)控就不會(huì)停止，這不是哪個(gè)企業(yè)可以施加影響的。-

　　核心觀點(diǎn)三：房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)自由進(jìn)出的行業(yè)，沒有任何準(zhǔn)入限制，在這樣的行業(yè)不可能出現(xiàn)壟斷局面。

　　問題： “拐點(diǎn)、不買房”的說法是為了打擊中小開發(fā)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)壟斷嗎？

　　觀點(diǎn)：“三四年不買房”，不是說讓所有人不買房，而是讓那些本來(lái)并不急于買房的消費(fèi)者對(duì)未來(lái)有一個(gè)理性的預(yù)期。實(shí)際上所有人都不買房也是不可能的，因?yàn)槿藗儾豢赡茏〉綐渖先ィ灰懈嗟娜艘》孔樱鸵欢〞?huì)有人買房子。

　　如果市場(chǎng)真的沒有人買房子，任何開發(fā)企業(yè)都會(huì)出局，萬(wàn)科也不例外。市場(chǎng)變化對(duì)所有開發(fā)企業(yè)是一視同仁的。不過，對(duì)能夠正確預(yù)期到市場(chǎng)的變化并且快速適應(yīng)的企業(yè)，是一個(gè)機(jī)會(huì)，反之是一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　這幾年行業(yè)中確實(shí)有部分小開發(fā)企業(yè)因?yàn)橘Y金不足，或者開發(fā)能力不強(qiáng)而退出市場(chǎng)。但同時(shí)我們也看到，大量新的企業(yè)進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)。比如海爾、海信、格力、長(zhǎng)虹、國(guó)美等等。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)自由進(jìn)出的行業(yè)，沒有任何準(zhǔn)入限制，在這樣的行業(yè)怎么可能出現(xiàn)壟斷局面呢？

　　行業(yè)集中度的提高并不代表房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少，更不能說小企業(yè)在這個(gè)行業(yè)中就無(wú)法生存。就數(shù)量來(lái)講，我們從美國(guó)的數(shù)據(jù)可以看到，前幾大開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)，但這個(gè)行業(yè)它總的企業(yè)數(shù)量比中國(guó)更多。關(guān)鍵在于，美國(guó)這些企業(yè)分工非常精細(xì)，各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)非常明顯，除了帕爾迪、霍頓這些做全國(guó)市場(chǎng)和全部產(chǎn)品類型的，還有大量區(qū)域性的，做獨(dú)棟住宅、公寓住宅、一級(jí)開發(fā)等等細(xì)分市場(chǎng)的企業(yè)。客戶根據(jù)自己的需求，可以購(gòu)買不同企業(yè)的產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)的情況是什么呢？大部分企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、建筑技術(shù)都非常相似，從拿地到物業(yè)服務(wù)無(wú)所不包。因此未來(lái)中小企業(yè)有它們自己的生存之道，那就是強(qiáng)化分工和專注細(xì)分市場(chǎng)，建立自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。（財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)）