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錢松地緊下的中國房地產(chǎn)市場
——對當前房地產(chǎn)市場形勢的幾點分析要點
中國房地產(chǎn)及住宅研究會    顧云昌副會長（2008.1.21）首屆中國鋼鐵物流合作論壇暨2007西本新干線會員大會上的專題報告

一、2007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一喜一憂

    ●一喜：政府發(fā)展保障房，受到全社會普遍關注和歡迎。

    ●一憂：地價房價推著漲，受到全社會高度關注和擔憂。

    ●“地王”不斷出現(xiàn)，“面粉賣的比面包貴”，開發(fā)商“恐慌性”買地。

    ●住房價格全面反彈，增幅到歷史最高（12.2%），置業(yè)者“恐慌性”買房。

    ●住房市場在“錢松地緊”下出現(xiàn)嚴重的供不應求：

    ——1-11月全國商品住房竣工面積2.726億平方米，銷售面積5.497億平方米，“供求比”為0.5:1。

    ——2002年至2006年5年的“供求比”分別為1.2:1，1.13:1，1.02:1，0.8:1，0.8:1。

    ●2007年產(chǎn)生嚴重供不應求的原因主要有兩個方面：

    ——金融的改革效應的推波助瀾。

    1、2006年股權分離改革成功，推動2007年的大牛市；大牛市極大地堤升了上市公司的融資能力；專業(yè)和非專業(yè)的房地產(chǎn)公司用低成本資金大量購地；在樓市看好，土地供應緊張以及引發(fā)的土地“招拍掛”制度下，由購買推生“地王”產(chǎn)生。

    2、2006年商業(yè)銀行股份制改革和上市取得成功，在央行加強對房地產(chǎn)企業(yè)供求監(jiān)控下，商業(yè)銀行將重點業(yè)務推廣到個貸領域，“房貸緊，個貸松”（2007年房貸增長32%個貸增長80.5%），加劇了住房市場的供求緊張狀況。

    ——90/70政策推行中出現(xiàn)的問題。一些地方政府和開發(fā)商觀望等待，導致項目審批推遲半年以上，使2007年住宅項目，特別是中小套型樓盤沒有如期入市，加劇了供應緊張。

二、樓市進入觀望期

    ●觀望程度可能會比05年出臺“國八條”，06年出臺“國六條”后更高些

    ●不同城市觀望程度和市場反應存在較大差異

    ●主要原因

    ——在中央從緊的貨幣政策下，央行的“第二套住房”的細則等信貨政策起到了關鍵作用。

    ——市場的自行調(diào)節(jié)作用。07年房價上漲到歷史新高，一些城市（如深圳）房價已接近“天花板”，投資置業(yè)都紛紛撤離。

    ——“拐點說”影響人們的預期。

三、2008年將是樓市供求關系的調(diào)整期，房價的高位盤整期

    ● 現(xiàn)有三種預測：

    ——供求關系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，投資者全面撤離，自住者嚴重觀望，使銷售量大大超出供應量，住房價格合面下降（環(huán)比月比均降）

    ——供求關系趨于平衡。投資者受到進一步抑制，自住者理性購房，出現(xiàn)05年和06年相似的狀況。房價繼續(xù)保持上漲態(tài)勢，但增幅明顯下降。

    ——供求關系仍然十分緊張。經(jīng)過短期觀望后，又出現(xiàn)大的反彈，房價保持較快上漲。

    ● 個人判斷：第二種可能性較大

    其依據(jù)是：

    “三個不變”。

    一是：宏觀經(jīng)濟發(fā)展的基本面不變。08年又是政府換屆年，中國奧運年。

    二是：中國樓市的成長性不變。城鎮(zhèn)化，城市改造、人口紅利。

    三是：“錢松地緊”張的局面難以改變。“錢松”：外貿(mào)順差和外資進入將進一步對沖資金流動性；“地緊”：18億畝耕地的紅線堅持捍衛(wèi)不能沖）

    “六項調(diào)整”

    一是：有形之手發(fā)力。從嚴貨幣政策下，能打壓相當多的投資置業(yè)需求和部分自住置業(yè)需求。

    二是：“無形之手”作用。在高位快速上升后，會“過濾”一部分購買力。

    三是：90/70政策進入“入市期”中小戶型住房會明顯增加，改善供應結構。

    四是：隨著存量土地的加工盤活，供應總量會有所增加。

    五是：保障性住房政策的實施的落位，會分流一部分需求。

    六是：社會預期變化。

    ● 2008年總體態(tài)勢：穩(wěn)定增長，理性發(fā)展。

    ——需求（特別是自住性需求）仍然旺盛，供應狀況有所改善，投資和竣工仍會較快增長，而銷售面積增幅會下降。

    ——全國房價的總體趨勢于平穩(wěn)，房價同比仍會上升，但增幅將仍低于07年，少數(shù)大城市會出現(xiàn)明顯的“量價齊跌”的現(xiàn)象。

四、幾點建議

    ●調(diào)控房地產(chǎn)市場，防止房地產(chǎn)泡沫吹大和破滅，是長期的任務，專業(yè)性的難題。建議國家建立更高層次的，更權威的領導協(xié)調(diào)機構。

    ●在繼續(xù)對沖流動性的同時，加快房地產(chǎn)基礎改革的步伐，能為房地產(chǎn)中小企業(yè)增加合理合法的融資渠道，又為“有錢人”開辟除買房以外的投資門路。

    ●切實通過調(diào)整土地供應結構，建立土地儲備制度，大力盤活存量開發(fā)用地等，保障和增加普通住宅的的土地供應量。積極探索城鄉(xiāng)建設用地“一體化”的改革，解決“地緊”的有效途徑在于，將鄉(xiāng)村的建設用地通過合理合法途徑，轉(zhuǎn)成為城市建設用地。

    ●財稅部門已推出“研究推進以房地產(chǎn)稅制為重點的財產(chǎn)稅改革”，建議加快步伐，并加大釋放預期信號，以抑制過剩的投資置業(yè)需求。

    ●建議在保障性住房的推進中，認真抓好試點，并及時推廣和總結經(jīng)驗。

    ●關注住房供應結構的“無縫對接”，中低收入家庭的住房問題，十分重要，應當引起足夠的重視。建議從政策上認真加以研究，在實踐中尋找對策。