91天天看_免费看片A_女人18一级特黄毛片_97色色资源总站

    2008中國(guó)樓市將何去何從，房?jī)r(jià)會(huì)否出現(xiàn)拐點(diǎn)，能否住進(jìn)適合自己的房子，無(wú)疑牽動(dòng)著億萬(wàn)老百姓的心。雖然有人民幣匯率升值、城市化進(jìn)程加快的其他利好支持，但從目前來(lái)看，基本面上的“三道金牌”——樓市資金面緊張、嚴(yán)打炒房屯地悟盤(pán)，以及中國(guó)住房政策的根本性變化，將會(huì)對(duì)一直居高不下的商品房房?jī)r(jià)形成不可估量的巨大沖擊，“和諧房?jī)r(jià)”有望出現(xiàn)。

　　樓市：2007年的冬天格外的冷

　　2007年的冬天，讓中國(guó)樓市覺(jué)得格外的冷。不僅成交大幅萎縮，房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)了罕有的松動(dòng)，一股“降價(jià)寒流”悄悄的在全國(guó)蔓延：珠三角地區(qū)、杭州、成都、南京……到處都充斥著“降價(jià)”的聲音。而這股“寒流”的始作俑者，居然是來(lái)自一直以來(lái)的全國(guó)房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲先鋒——深圳、廣州地區(qū)。自11月份以來(lái)，該地區(qū)的一些新開(kāi)樓盤(pán)其定價(jià)之低令人大跌眼鏡，房產(chǎn)界“老大”萬(wàn)科帶頭出擊，廣州萬(wàn)科旗下的包括荔灣區(qū)金色康苑在內(nèi)的數(shù)個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)，與市場(chǎng)預(yù)期相比普遍下調(diào)15%至20%，甚至低于同一樓盤(pán)前期產(chǎn)品的價(jià)格，令相鄰的開(kāi)發(fā)商叫苦不迭。此外，更多的開(kāi)發(fā)商們則不斷的以送物業(yè)費(fèi)、送車(chē)位等各種“優(yōu)惠促銷(xiāo)”為幌子，羞羞答答的試圖掩飾房?jī)r(jià)“暗降”的尷尬一幕。

　　而令人關(guān)注的則是，在12月6日廣州市舉行的今年最后一次大規(guī)模的賣(mài)地會(huì)上，推出的9幅住宅地塊竟然有4幅以底價(jià)成交，其中的金沙洲和花都地塊地價(jià)更比之前的區(qū)域內(nèi)“地王”地價(jià)低了一半以上。與此相呼應(yīng)，其他一些地區(qū)如上海、深圳等城市12月份的土地拍賣(mài)會(huì)其人氣之低也達(dá)到了年內(nèi)的“冰點(diǎn)”。雖然其中的原因很多，但開(kāi)發(fā)商們對(duì)拿地?zé)崆榈募眲〗禍匾咽遣粻?zhēng)的事實(shí)。“地王”曲高和寡，似乎已預(yù)示出2008房?jī)r(jià)的趨勢(shì)將不那么樂(lè)觀。12月13日萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在北京公開(kāi)表示，“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了”。而在廣州某地產(chǎn)高峰論壇上，來(lái)自北京大學(xué)、財(cái)政部以及廣州房地產(chǎn)業(yè)界的多位專(zhuān)家，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)和住房需求情況，預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整期最長(zhǎng)可達(dá)15個(gè)月。

　　貨幣政策從緊樓市“錢(qián)緊”

　　樓市的陡然降溫，當(dāng)然不是無(wú)緣無(wú)故。

　　2007年12月3～5日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“兩防”的主基調(diào)其實(shí)已經(jīng)從宏觀上決定了2008年樓市的日子不好過(guò)。而經(jīng)過(guò)2007年6次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率后，2008年實(shí)行的10余年來(lái)首次的從緊貨幣政策無(wú)疑會(huì)再次把“兩率”提高到一個(gè)新的高度，使得銀行外貸規(guī)模受到更大影響、開(kāi)發(fā)商貸款成本更大、分期買(mǎi)房的居民還貸壓力更重。“錢(qián)緊”或?qū)⒊蔀?008中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們一道揮之不去的夢(mèng)魘。

　　特別是中國(guó)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的高度警覺(jué)將讓樓市的資金面“雪上加霜”。12月11日舉行的加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì)議上，央行副行長(zhǎng)劉士余稱(chēng)，應(yīng)吸取美國(guó)次債危機(jī)等教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快催生房地產(chǎn)泡沫。他強(qiáng)調(diào)，如果銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，“泡沫的破裂，最終會(huì)影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定乃至政治穩(wěn)定。”他明確要求，要堅(jiān)決取消銀行轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款。這無(wú)異于是釜底抽薪，一旦國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行開(kāi)始說(shuō)“不”，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)而言其后果可想而知。

　　而2007年12月1日起開(kāi)始實(shí)行的新版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，讓外資充當(dāng)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商“提款機(jī)”的難度又大大提高了一步。

　　最新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵(lì)、限制和禁止三類(lèi)。在老版本中被列入“鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”被取消。而在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”中，不但對(duì)外資進(jìn)入土地成片開(kāi)發(fā)和高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓、國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域等繼續(xù)限制，同時(shí)還增加了進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。

　　更何況當(dāng)前美國(guó)次債危機(jī)陰魂不散，全球資金談“房”色變。如果說(shuō)在前兩年宏觀調(diào)控中，憧憬著人民幣升值、帶著流動(dòng)性過(guò)剩“高燒”的外資們還在競(jìng)相往中國(guó)開(kāi)發(fā)商的口袋里“送錢(qián)”的話(huà)，在美國(guó)次債危機(jī)不斷擴(kuò)散的今天，這些熱錢(qián)恐怕想的更多的是如何套現(xiàn)抽身離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)。來(lái)自上海的消息顯示，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)原先由外資購(gòu)買(mǎi)的整棟樓盤(pán)進(jìn)行發(fā)售的案例。

　　此外，經(jīng)過(guò)連續(xù)加息，居民購(gòu)房還貸壓力陡增，又會(huì)加劇樓市觀望的情緒。以申請(qǐng)一筆50萬(wàn)元20年期的房貸為例，經(jīng)過(guò)2007年的6次加息，即使可以享受優(yōu)惠利率，其每月新增加的利息也將達(dá)到400多元，每月的還貸總金額將超過(guò)4000元，這對(duì)于人均收入而言，已經(jīng)是筆相當(dāng)可觀的數(shù)目。如果2008年的房貸利率進(jìn)一步提高，對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)力的要求又會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階，居民購(gòu)房將更加謹(jǐn)慎。這勢(shì)必將對(duì)房屋的需求產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。

　　整體看，2008年，央行緊縮銀根，外資兌現(xiàn)抽逃，居民購(gòu)房觀望情緒濃厚，將是房地產(chǎn)商所必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。“內(nèi)憂(yōu)外患”之下，顯然開(kāi)發(fā)商們?nèi)粼傧霊{借以前那種囤地捂盤(pán)等哄抬房?jī)r(jià)的手段來(lái)獲取暴利的美夢(mèng)將很難實(shí)現(xiàn)，相反加快房屋銷(xiāo)售、加快土地開(kāi)發(fā)、加快資金回流或?qū)⒊蔀槠渥詈玫倪x擇，“流則通，通則變”，這將對(duì)“固若金湯”的房?jī)r(jià)形成無(wú)法抗拒的沖擊。

　　投機(jī)炒房囤地捂盤(pán)遭遇強(qiáng)力狙擊

　　樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，在資金面遭遇緊縮的同時(shí)，國(guó)家打擊投機(jī)炒房、開(kāi)發(fā)商囤地捂盤(pán)的力度越來(lái)越大。

　　一個(gè)公開(kāi)的秘密，在近年房?jī)r(jià)的飆漲中，“非正常、非市場(chǎng)”因素占據(jù)相當(dāng)大的比重。為此，針對(duì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法違規(guī)問(wèn)題，2007年國(guó)家刮起了一場(chǎng)“整治風(fēng)暴”。2007年3月，建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、國(guó)家發(fā)改委、工商總局等八部門(mén)聯(lián)合組織開(kāi)展了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)286個(gè)地級(jí)及以上城市中，共有31577個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成了自查自糾，涉及30000多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)4000多個(gè)項(xiàng)目存在不規(guī)范的問(wèn)題，約占總數(shù)的13%。

　　此外，各大部委也對(duì)癥下藥，相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。如央行銀監(jiān)會(huì)2007年9月規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%。11月又發(fā)布了補(bǔ)充通知，明確第二套房認(rèn)定以家庭為單位。極大打擊了投機(jī)炒房的氣焰。

　　中國(guó)社科院2007年12月發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》則指出，2008年，包括加快供地速度、加大閑置土地清理力度、大幅增加保障性用房供應(yīng)量等一系列調(diào)控措施，勢(shì)必繼續(xù)執(zhí)行。

　　各級(jí)地方政府也紛紛出手，祭出各種“狠招”。在房?jī)r(jià)最熱的深圳，接連出臺(tái)了叫停部分商業(yè)銀行二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，限制港澳臺(tái)及外籍人士買(mǎi)房，杜絕陰陽(yáng)合同，按評(píng)估價(jià)征稅等系列新政策，直接導(dǎo)致了炒房成本的急劇上升，據(jù)測(cè)算，房?jī)r(jià)只有漲幅超過(guò)20%以上才能賺錢(qián)，在20%以?xún)?nèi)炒房客將無(wú)利可圖，甚至虧本。在這種沖擊下，樓市大幅降溫，炒房資金出現(xiàn)斷裂，于是乎出現(xiàn)了轟動(dòng)一時(shí)的“深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷巨款2600萬(wàn)逃跑”事件。

　　而12月廣州地稅局在時(shí)隔多年后重提土地增值稅清算，無(wú)疑又是一記調(diào)控重拳，加劇了開(kāi)發(fā)商的“心理障礙”——土地增值稅的繳納，不僅可為國(guó)家增加稅收，也可減少土地囤積，加快促進(jìn)土地的開(kāi)發(fā)利用。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果2008年政府對(duì)住宅征收物業(yè)稅，其對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)很大，對(duì)持有多套住房收稅使需求受到的抑制，將會(huì)使一、二手樓市的價(jià)格升勢(shì)明顯減緩。

　　中國(guó)住房政策發(fā)生根本性變化

　　如果說(shuō)抽緊資金面、打擊投機(jī)炒房還只是治標(biāo)的話(huà)，中國(guó)住房政策所發(fā)生的根本性變化——建立梯級(jí)住房保障體系，實(shí)行住房分類(lèi)供應(yīng)體制，可以說(shuō)是從根本上動(dòng)搖了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。

　　從中國(guó)的住房制度改革進(jìn)程來(lái)看，前幾年由于過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，特別是把房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，而忽視了民生的屬性，再加上相關(guān)配套措施沒(méi)有跟上，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)畸形發(fā)展，一方面微利的“保障房”嚴(yán)重短缺，另一方面能夠獲得暴利的商品房得到了超常規(guī)的發(fā)展，結(jié)果造成大量的住房需求在短時(shí)間內(nèi)迅速釋放，供需嚴(yán)重失衡，住房供給結(jié)構(gòu)不合理，廣大購(gòu)房居民在與具有壟斷地位的開(kāi)發(fā)商議價(jià)時(shí)基本喪失了話(huà)語(yǔ)權(quán)，樓市處于“無(wú)效”的競(jìng)爭(zhēng)中，房?jī)r(jià)“虛火”旺盛，一漲再漲。

　　不過(guò)以2007年8月13日國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24號(hào)文）為標(biāo)志，意味著政府開(kāi)始意識(shí)到，把住房問(wèn)題完全交給市場(chǎng)去解決是有問(wèn)題的，面對(duì)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)“無(wú)效”的市場(chǎng)，把大多數(shù)人推向商品房只能更加助漲房?jī)r(jià)。作為24號(hào)文的相關(guān)配套性文件，11月相繼出臺(tái)的《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，更加顯示出政府決心將在社會(huì)保障方面承擔(dān)起越來(lái)越多的責(zé)任，這無(wú)疑有助于房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。專(zhuān)家普遍認(rèn)為，在2008年樓市將開(kāi)始形成“商品房、“保障房”和“存量房”三分天下的局面，而經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房進(jìn)入市場(chǎng)，由于它們能對(duì)商品房產(chǎn)生替代性，無(wú)疑將會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。有業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%～4%。有數(shù)據(jù)顯示，2007年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房以及“90、70%”政策標(biāo)準(zhǔn)商品房的土地供應(yīng)已在放量，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量同比增加29%，其中普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房增幅分別達(dá)到38.2%和47.6%，占住宅用地總量比例逐步提高。

　　而更讓人欣慰的是，從政策趨勢(shì)的取向看，政府正在試圖將越來(lái)越多的人群納入到社會(huì)保障住房體系中，這對(duì)商品房構(gòu)成了極大威脅。從經(jīng)濟(jì)適用房所覆蓋對(duì)象的范圍看，從最初的“最低收入家庭”到“低收入家庭”，再到2007年11月初溫總理提出的“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階層的”的論斷，無(wú)疑彰顯出政府構(gòu)筑“和諧房?jī)r(jià)”的決心。我們有理由相信，在2008年政府將會(huì)出臺(tái)更多的保障性措施，絕不會(huì)對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)置之不理！

　　據(jù)了解，《住房保障條例》正在緊鑼密鼓的起草之中，有望于2008年亮相。隨著住房保障體系的進(jìn)一步完善，一方面可以大量分流居民購(gòu)買(mǎi)商品房的需求，另一方面也可以有效緩解恐慌性購(gòu)房的沖動(dòng)，推遲了購(gòu)房需求。這將極大的緩解長(zhǎng)期以來(lái)的住房供需緊張關(guān)系，弱化對(duì)商品房的剛性需求，人們自住房的購(gòu)買(mǎi)可從保障房和兩限房的渠道得到解決，這對(duì)炒房、倒房、投機(jī)買(mǎi)房都是一個(gè)沉重的打擊，從根本上摧毀房?jī)r(jià)上漲的土壤。

　　2008 房?jī)r(jià)能否擺脫“越調(diào)越漲”怪圈

　　不過(guò)，近兩年樓市讓人最看不懂的地方就是，在一片調(diào)控聲中，房?jī)r(jià)反到一路絕塵，連創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，這其中的根本原因就是，各大部委所出臺(tái)的政策更多是出于自身的利益考慮，政令多出，相互抵觸，有令不行，有禁不止。由于這些政策調(diào)控措施難以落到實(shí)處，“雷聲大雨點(diǎn)小”，房?jī)r(jià)上漲猶如脫韁的野馬一般難以馴服。

　　最典型的例子莫過(guò)于，2007年1月建設(shè)部“90平方米標(biāo)準(zhǔn)”朝令夕改的戲劇性一幕。當(dāng)時(shí)建設(shè)部在1月9日公布的《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》中，擅自把小戶(hù)型面積標(biāo)準(zhǔn)“放大”，這一文件發(fā)布不到24小時(shí)即被國(guó)務(wù)院緊急叫停，叫停理由竟然是建設(shè)部的做法“不符合國(guó)務(wù)院辦公廳和建設(shè)部文件要求”。

　　而最近的一次，則發(fā)生在2007年11月份。月初，溫家寶總理在新加坡訪問(wèn)時(shí)剛提出“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的”，而在11月30日建設(shè)部等七大部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，經(jīng)濟(jì)適用住房居然仍然是面向低收入家庭。中產(chǎn)階級(jí)與低收入家庭，這是何等的差距！

　　另一方面，政令不通也是一個(gè)重要原因。少數(shù)地方政府出于“土地財(cái)政”的考慮，對(duì)于中央的調(diào)控執(zhí)行不力，有的甚至陽(yáng)奉陰違，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商串暗中通勾結(jié)，如被查處的廣東省開(kāi)平市政府非法批地案、黑龍江省黑河市政府非法批地案等，都是典型的案例。

　　當(dāng)然，部分的調(diào)控措施是否合理也有待商榷。如，我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司控股副總裁胡景暉就表示，目前房地產(chǎn)的征稅就沒(méi)有收到“點(diǎn)”上。他認(rèn)為，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收并不高，而大量是在持有環(huán)節(jié)，但目前國(guó)內(nèi)恰恰相反。結(jié)果導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，同時(shí)減少了二手房入市的數(shù)量，影響了房屋的供給。

　　筆者認(rèn)為，2008年只要解決了上述三大“病根”，打破房?jī)r(jià)“持續(xù)上漲”的神話(huà)并非天方夜譚。正如這個(gè)世界上沒(méi)有只漲不跌的股票一樣，房?jī)r(jià)也是如此，持續(xù)上漲的同時(shí)也帶來(lái)了泡沫的累積，晚調(diào)不如早調(diào)，特別是當(dāng)巨大的房貸已經(jīng)威脅到了金融安全的時(shí)候，特別是當(dāng)高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)涉及到了民生的時(shí)候。中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)沒(méi)有理由調(diào)不下來(lái)，而是關(guān)鍵在于怎么調(diào)，由誰(shuí)調(diào)！只有從政治高度去看待房?jī)r(jià)的問(wèn)題，才有可能發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)熱背后隱藏的問(wèn)題。從這個(gè)角度出發(fā)，調(diào)控房?jī)r(jià)更需要的是從體制上著手，建立起一個(gè)高效的機(jī)制，讓調(diào)控措施切實(shí)落到實(shí)處。

　　和諧社會(huì)需要從和諧房?jī)r(jià)做起！ 《當(dāng)代金融家》