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    日前,記者從商業(yè)銀行獲得的信息顯示，受益于房地產(chǎn)市場的猛烈反彈，2007年房貸市場出現(xiàn)了爆炸式增長。截至11月末,14家國有銀行和股份制商業(yè)銀行的個(gè)貸增量總計(jì)約8000億元。“去年一年增量才為2000多億，2007 年增長了四倍。”12月17日，一家商業(yè)銀行房貸負(fù)責(zé)人透露說。

　　房貸占個(gè)貸比重一般約在90%左右,個(gè)貸的數(shù)據(jù)可以充分反映房貸的狀況。

　　在8000億增量中，5家國有商業(yè)銀行的個(gè)貸增量達(dá)到4900多億，9家股份制商業(yè)銀行個(gè)人貸款(不包括個(gè)人商用貸款)余額為6985.3億元,增量2628億元,增幅為60.32%。

　　在爆炸式增長的背后，2007年房貸市場完成了從平緩到瘋狂,再歸于平靜的一個(gè)輪回。

　　兩個(gè)節(jié)點(diǎn)：4月、9月

　　記者獲得的信息顯示，從單個(gè)股份制銀行來看,更能顯示出今年房貸市場的非常規(guī)跳躍。在今年1-11月的個(gè)貸增量絕對值排名中，招商銀行613.64億元，(期末與期初相比)增幅為62.88%，位居第一；興業(yè)銀行607.39億元,增幅為105.33%，排名第二；民生銀行271.43億元,增幅為40.91%，排名第三；中信銀行增量為257.01億元,增幅為58.92%，光大銀行增量為246.17億元,增幅為64.36%，深發(fā)展的增量僅為226.98億元,增幅為73.21%。

　　以興業(yè)為例,去年其個(gè)貸增量在股份制銀行中亦排名第一，但增量僅為300多億元，今年的增量則是去年的一倍。

　　截至11月末，股份制銀行個(gè)貸余額排名顯示，招行依然居于榜首，余額達(dá)到1589.57億元,興業(yè)則超越了民生，躍居第二，達(dá)到1184.04億元，其后為民生934.88億元，浦發(fā)銀行807.44億元，中信693.2億元，光大628.63億元，深發(fā)展537.03億元，廣發(fā)是332.07億元,華夏銀行是278.44億元。

　　在這場競爭中，有兩個(gè)明顯的時(shí)間轉(zhuǎn)折點(diǎn)。一個(gè)是今年4月左右,4月前除了招行、興業(yè)增速凌厲以外，各家股份制銀行的個(gè)貸增長較為平緩。4月以后，各家銀行的個(gè)貸都開始明顯的躍升。

　　“4月以后各地房地產(chǎn)市場的價(jià)格突然快速上漲，一路上去,帶動(dòng)房貸也增長了。”一家股份制商業(yè)銀行人士認(rèn)為。

　　正是在這段時(shí)間，商業(yè)銀行加大了房貸的營銷力度，市場上各種轉(zhuǎn)加按產(chǎn)品愈演愈烈。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)人士告訴記者，所有銀行想盡辦法增加房貸，無非是兩個(gè)賣點(diǎn)，一個(gè)節(jié)省利息，比如“氣球貸”；另一個(gè)就是如何讓客戶貸到更多資金，這種產(chǎn)品就是“加按揭”，比如房子升值，銀行重新評估發(fā)放更大金額的貸款。

　　狂飆突進(jìn)的勢頭直到9月開始趨緩,此時(shí)正是系列政策密集出臺(tái)之際，也是各家商業(yè)銀行貸款指標(biāo)用盡之時(shí)。其中，9月27日晚，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出<關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知>，提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時(shí)嚴(yán)禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款。

　　隨后，商業(yè)銀行個(gè)貸從月均400億下降到了200億左右。此時(shí)，房貸的產(chǎn)品創(chuàng)新、轉(zhuǎn)按揭等等競爭手法，歸于平靜。

　　深發(fā)展一位房貸負(fù)責(zé)人說,該行貸款增速在下半年有所下滑,自7月以后他們已經(jīng)加強(qiáng)對深圳市場房貸的控制，而深圳市場占有深發(fā)展個(gè)貸業(yè)務(wù)約25%。

　　“中國銀行、興業(yè)等上半年房貸業(yè)務(wù)量很大,下半年速度就下來了，而其他上半年速度慢的，下半年力度就大一些。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司一位人士說。

　　從這個(gè)意義上講，房貸的競爭并不太需要技術(shù)含量，最重要的是把握好政策節(jié)奏，“我們節(jié)奏控制的比較好，在前段時(shí)間政策寬松時(shí)，趕緊放貸，等政策趨緊，我們也就可以休息了，反正都已經(jīng)超額完成任務(wù)了。”另一家商業(yè)銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人說。

　　零售銀行的“地雷”

　　但真正的技術(shù)含量或許正是在“大潮退去”之后才能顯現(xiàn)。

　　直到今年，一直被認(rèn)為是銀行管理的安全地帶的零售銀行，亦發(fā)生了次按危機(jī)。占美國房貸市場比例較小的次按,卻能引發(fā)華爾街和整個(gè)美國經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，今天的銀行人員應(yīng)該改變“房貸安全”的固有思維。

　　記者從監(jiān)管部門的權(quán)威人士處獲悉,從前三季度情況看,雖然大部分股份制商業(yè)銀行都在有意識(shí)的調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，但實(shí)際效果并不十分理想。個(gè)別銀行仍有不少風(fēng)險(xiǎn)隱患已經(jīng)暴露，例如某銀行的房地產(chǎn)不良貸款余額較之年初增幅達(dá)到90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該行平均不良貸款比例。

　　中國人民銀行副行長劉士余日前表示，目前房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的問題。這種信貸資金大多用于購買多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn),加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。

　　一般而言，轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的貸款乘數(shù)隨房產(chǎn)評估的價(jià)值浮動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)上行、房價(jià)持續(xù)上漲時(shí)極易放大住房貸款規(guī)模。至今年8月末,16個(gè)城市主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房轉(zhuǎn)(加)按揭貸款余額約410億元人民幣，是2006年同期3.5倍。

　　劉士余稱，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn),減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)的安全。

　　他要求，中國各商業(yè)銀行總行要按照監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，盡快完善和統(tǒng)一全行的房地產(chǎn)信貸管理細(xì)則，嚴(yán)令全行系統(tǒng)按照管理細(xì)則的要求發(fā)放房地產(chǎn)貸款。

　　“明年不僅僅是要低頭走路，更要抬頭看天了。”深發(fā)展上述人士說。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)