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    對45歲的美國人如緹 （Ruty）來說，最近5年的生活可用八個(gè)字來概括：“成也樓市，敗也樓市。”

　　如緹畢業(yè)于英國劍橋大學(xué)刑法專業(yè)，但向來更喜歡做生意的她，10年前扎進(jìn)了美國商海，并在5年前投身房地產(chǎn)業(yè)。在過去5年房地產(chǎn)最紅火的時(shí)候，如緹先后在新澤西買入八九棟房產(chǎn)，裝修之后又高價(jià)轉(zhuǎn)手；同時(shí)，作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，她還賣出了20多棟房子，年收入達(dá)20萬美元左右。“我確實(shí)有過非常好的時(shí)光。”在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)，如緹回憶道。

　　但這一切隨著美國房地產(chǎn)市場的不斷下滑，成為了過眼云煙。如緹現(xiàn)在有4處房產(chǎn)，全部都由次級抵押貸款購買，每一處房產(chǎn)都只付了10%的首付。如今她的房產(chǎn)投資不再有任何收益，其中2棟還面臨被銀行拍賣的危險(xiǎn)。而作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，如緹現(xiàn)在也賣不出房子，等于失去了工作，“我所剩的只有債務(wù)。”如緹說。

　　“房地產(chǎn)市場完全變了”

　　在美國，連續(xù)三次不能向銀行付款，也就是說，連續(xù)三個(gè)月不交月供房子就有可能進(jìn)入法定拍賣的程序。據(jù)《華爾街日報(bào)》報(bào)道，由次級貸款所引發(fā)的房屋拍賣在2007年已經(jīng)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的數(shù)量。美國貸款銀行委員會估計(jì)，今年會有135萬戶家庭的房屋被進(jìn)行拍賣，而且在2008年會達(dá)到144萬，這個(gè)數(shù)字在2005年的時(shí)候是70.5萬。

　　拍賣房屋的總量已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)有房屋總量的45%，對于現(xiàn)有的房屋供給影響巨大。有業(yè)內(nèi)人士評價(jià)說，銀行將收去的房子投到市場中去，會進(jìn)一步降低房地產(chǎn)的價(jià)格。不僅如此，失去房產(chǎn)的人如此之多，已經(jīng)對美國政壇產(chǎn)生了舉足輕重的影響。

　　“在過去幾年中，50%以上的住房貸款都是次級貸款。”美國foreclosure.com的主管丹尼斯（Glen Daniels）在接受本報(bào)采訪時(shí)說，“這些貸款通常都有更高的利率和風(fēng)險(xiǎn)，這也就是為什么我們現(xiàn)在看到逐漸增多的房屋拍賣。”

　　大多數(shù)的次級抵押貸款屬于一種叫做“2-28”的貸款，也即頭兩年是固定利率，隨后每年調(diào)整利率的一種貸款。上個(gè)月，美聯(lián)儲官員 Randall Kroszner在一次演講中解釋了典型的“2-28”貸款是怎樣運(yùn)作的——這種貸款的利率開始時(shí)是7%，在兩年后會跳到9.5%。

　　雖然重新調(diào)整利率對很多次級貸款的家庭造成極大壓力，但是根據(jù)瑞銀分析師Rod Dubitsky的判斷，今年超過一半次級貸款引發(fā)的遲付月供和房屋拍賣，都是還沒有重新設(shè)定利率的貸款；造成遲付月供并不是上調(diào)的利率，而主要是因?yàn)楫?dāng)初貸款過于寬松和下滑的房屋價(jià)格。

　　這也就是如緹的困境。　　

　　如緹自認(rèn)當(dāng)年還是作了相當(dāng)聰明的貸款選擇，雖然她也是借的次級貸款，但是不同于上述典型的“2-28”貸款。如緹借的是五年固定利率的次級貸款，也就是說五年內(nèi)她的利率不會上升，但問題是房子價(jià)格大幅下滑，她不再賺錢了。

　　“我所有的資產(chǎn)曾經(jīng)都在升值，直到現(xiàn)在它們變得毫無價(jià)值，房地產(chǎn)市場完全變了。”如緹失望地說。

　　泥足深陷之旅

　　市場的變化讓如緹措手不及。她的四套房產(chǎn)，兩處是在新澤西，一處是在佛羅里達(dá)，另外一處是在紐約布魯克林區(qū)的豪宅，如今都岌岌可危。

　　佛羅里達(dá)的房子無疑隨著當(dāng)?shù)厥袌龅氖挆l損失最大。兩年前如緹以25萬美元在那里買下一棟公寓投資，就在一年之前，這棟公寓還價(jià)值40萬美元，可如今25萬美元都無人問津。而如緹還賠上了購置房產(chǎn)所需的兩三萬美元交易費(fèi)用。

　　在新澤西的房產(chǎn)，其實(shí)在今年1月時(shí)市場價(jià)格都還表現(xiàn)強(qiáng)勁。這棟在2004年以32萬美元買下的房產(chǎn)，在今年1月銀行給她的估價(jià)還是50萬美元，她也得以重新融資，借出了42萬美元新的貸款。現(xiàn)在，如緹想賣掉這棟房子卻非常困難。房子本身所處的社區(qū)不好，如緹定的45萬美元的價(jià)格根本無人問津，現(xiàn)在市場上太多同樣的房子只要價(jià)40萬到42萬美元，如緹自己也知道一定會把價(jià)格降下來。

　　“我必須要把這棟房子至少賣到38萬美元左右，才能還上銀行貸款，以及各種交易費(fèi)用。”如緹說。因?yàn)楝F(xiàn)在如緹已經(jīng)開始還不上月供，她的時(shí)間非常緊迫。如果銀行能夠接受將這棟房子以少于銀行貸款的價(jià)格賣出，如緹有可能很快將房子賣給投資者，要不然的話，這棟房子就要面臨拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。

　　丹尼斯解釋說，當(dāng)市場看好的時(shí)候，人們會以房產(chǎn)作抵押向銀行借第二筆貸款或現(xiàn)金。現(xiàn)在房價(jià)下滑，他們的資產(chǎn)在貶值，但是他們已經(jīng)借了錢，并且都已經(jīng)花掉。現(xiàn)在他們處在這樣一種困境當(dāng)中，就是必須歸還這些基于房產(chǎn)的貸款，而他們的房產(chǎn)已經(jīng)不能支撐貸款的價(jià)值，也就是他們欠銀行的貸款已經(jīng)超出了房地產(chǎn)本身的價(jià)值。

　　“不管怎樣，我的信用已經(jīng)毀了。”如緹十分無奈。

　　仿佛是雪上加霜，如緹另一處在新澤西出租的房產(chǎn)也出了問題。這棟在澤西城的兩家庭房子是2002年新建的，當(dāng)時(shí)的發(fā)展商又加蓋了一套非法的公寓。也就是在底層的車庫后面又連了一層帶廚房、臥室的一居室公寓。這樣本來是兩家庭的公寓可以出租給三戶人家。這種情況持續(xù)了有四五年的時(shí)間，但是最近，市政府忽然禁止將這所謂的第三套公寓出租，并且罰款4000美元，要求租客搬出。

　　如緹的運(yùn)氣確實(shí)不好，她的租客是一對很難纏的年輕男女，他們并不走，但是也不付租金，如緹很費(fèi)了一番力氣才讓他們離開。但原先三戶的租金收入最終只剩下了兩戶。這棟房產(chǎn)的月供是4000美元，而收入才2600美元。

　　但是這一切都還不是最緊要的，如緹的最痛和最愛是她在紐約布魯克林區(qū)的那棟豪宅。這棟豪宅是如緹兩年前以93.5萬美元的價(jià)格購得，又斥資6萬美元裝修。這棟房子一度價(jià)值120萬美元，但是如緹現(xiàn)在也不知道是否還值這個(gè)價(jià)格。

　　“我不想失去這棟房子，這是我唯一擁有的東西，”如緹說，“而且即使賣掉布魯克林的房子也不能還清債務(wù)。”

　　但是如緹已經(jīng)債務(wù)纏身，在佛羅里達(dá)和澤西城的房產(chǎn)不再能有昔日的收入，她現(xiàn)在也沒有了生意，所有的支出都仰賴信用卡，目前已經(jīng)舉債20萬美元。信用卡公司已經(jīng)表示不再相信她的信用，這方面的資金來源也將要告罄，她心力交瘁，心中所想的只是不能失去她在布魯克林的房子。

　　官方拯救計(jì)劃懸疑

　　像如緹這樣有可能失去房產(chǎn)的人如此之多，引起了美國政壇的廣泛關(guān)注。

　　在本月初，美國財(cái)長保爾森推出一項(xiàng)計(jì)劃，旨在凍結(jié)還款人的利率，幫助購房者化解抵押貸款利率重置帶來的危機(jī)。為此，美國政府和聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)近來一直在與主要抵押貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行磋商，敦促后者允許暫時(shí)凍結(jié)貸款利率，避免購房者因利率上升而出現(xiàn)違約。

　　根據(jù)目前已達(dá)成的協(xié)議，所涉及的是在２００５年初至２００７年７月３０日期間發(fā)放的抵押貸款，利率凍結(jié)期為５年。按原計(jì)劃，這些抵押貸款本將在２００８年初至２０１０年７月３１日期間面臨利率重置。

　　保爾森還呼吁國會暫時(shí)擴(kuò)大各州和地方政府發(fā)行免稅債券的權(quán)力，以支持抵押貸款再融資計(jì)劃。

　　另外，美國民主黨總統(tǒng)候選人希拉里·克林頓本月初也對保爾森提出的凍結(jié)抵押貸款利率的計(jì)劃表示支持，并提議向那些面臨違約問題的購房者予以９０天的延期償付期，使他們有時(shí)間與貸款方進(jìn)行協(xié)商以避免喪失房屋所有權(quán)。

　　但這對于如緹來說，都只是杯水車薪。“我目前在找工作，我不能作為經(jīng)紀(jì)人賺錢，也不能作為投資者賺錢，我現(xiàn)在一點(diǎn)錢也賺不到，這是我人生到目前為止第一次完全不賺錢，靠信用卡生活，我現(xiàn)在困難重重。”如緹說。

　　債務(wù)已經(jīng)構(gòu)成如緹的沉重包袱：42萬美元澤西城的貸款， 25萬美元在佛羅里達(dá)，90萬美元在布魯克林，信用卡上借貸20萬美元，車的貸款3萬美元，現(xiàn)在住的地方租金也是每月935美元。“這些我都能付清嗎？”如緹問自己。而更讓她困惑不已的則是：這一切，究竟是怎么突然到來的呢？(第一財(cái)經(jīng)日報(bào))