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    央行、銀監(jiān)會昨天（11日）公布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確了曾引起社會廣泛關(guān)注的“第二套房”認定標(biāo)準(zhǔn)——

    今年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。《通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含以上）住房的借款人，提出了較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求其貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。然而，究竟該如何認定“第二套房”？各家商業(yè)銀行出現(xiàn)了分歧。

　　據(jù)媒體報道，中國建設(shè)銀行以“戶”為單位認定“第二套房”，即如果夫妻雙方中一方已通過銀行貸款買房，另一方再貸款買房的將被視為“第二套房”。交通銀行表示，將以“個人”為單位認定“第二套房”，即如果夫妻雙方中一方已通過銀行貸款買房，另一方再貸款買房的仍被視為“第一套房”。對于曾經(jīng)貸款買房的借款人，如果還清了此前的房貸，再次貸款買房的仍可被視為“第一套房”。光大銀行也以“個人”為單位認定“第二套房”。

　　有專家指出，“第二套房”認定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，可能使購房者在實際操作中有較大的“活動空間”來規(guī)避“房貸新政”的調(diào)控作用，比如購房者可以用父母、兄弟姐妹、子女、配偶等人的名義購買住房，還可以通過先全額付款再抵押貸款的方式進行買房操作。這樣一來，“房貸新政”可能難以真正落到實處。

　　正是為了保持政策的嚴(yán)肅性、有效性和可操作性，央行、銀監(jiān)會近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》。

　　以家庭為單位認定既符合現(xiàn)實又有利于強化調(diào)控

　　《補充通知》明確，商業(yè)銀行應(yīng)以家庭為單位認定住房貸款的次數(shù)。

　　央行、銀監(jiān)會有關(guān)負責(zé)人解釋說，從中國國情出發(fā)，以家庭為單位認定比較合理，而且也符合我國夫妻財產(chǎn)共有的法律規(guī)定，這樣既與我國家庭現(xiàn)實一致，又有利于嚴(yán)格執(zhí)行《通知》的規(guī)定，強化宏觀調(diào)控。考慮到“家庭”的成員構(gòu)成有很大區(qū)別，《補充通知》特別明確，作為認定借款人住房貸款次數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的“家庭”成員范圍僅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　既抑制以貸炒房，又滿足居民改善住房的合理需求

    《補充通知》規(guī)定，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　央行、銀監(jiān)會有關(guān)負責(zé)人表示，這類借款人須還清前期貸款，還須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。為此，建設(shè)部將于近期出臺相應(yīng)的指導(dǎo)意見。商業(yè)銀行可根據(jù)借款人提供的住房總面積查詢結(jié)果、戶籍證明等材料，確定其是否能夠享受首套住房貸款政策。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布的上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其余已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買第二套（含）以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。這樣，既可抑制不合理的需求（包括以貸炒房），又可滿足居民改善住房條件的合理需求。

　　專家認為，實踐中由于情況復(fù)雜，《補充通知》不可能窮盡所有的具體情況，在“第二套房”認定上或許還會出現(xiàn)這樣那樣的細節(jié)分歧和特殊情況，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)管部門相關(guān)《通知》精神予以進一步細化。