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    新華網(wǎng)北京１２月１０日電 中國樓市即將又在充滿爭議中走過了一年。伴隨著宏觀調(diào)控政策的不斷收緊和社會公眾的高度關(guān)注，樓市運行從年初的慣性上漲，到年中的房價“井噴”，再發(fā)展到目前買賣雙方的“僵持”。臨近年底，不斷傳來北京、深圳、廣州、上海等一些中心城市房價下跌的消息，多年一路上揚的房價“拐點”似乎就在眼前。然而，這究竟是實景還是幻象？會不會再次出現(xiàn)僵局打破后的暴漲？

　　房價頻傳下跌，“拐點”若隱若現(xiàn)

    一路狂飆的房價，在今年年底終于一改往年“金九銀十”后的慣性上揚走勢，出現(xiàn)“強弩之末”的跡象。歷經(jīng)數(shù)次利率上調(diào)和房貸新政策后，房地產(chǎn)市場的“狂熱”有所降溫，買房人不再那么急切，賣房人也沒有了以往的“牛氣”，市場觀望氣氛漸濃，樓市進(jìn)入一個近年來比較罕見的“僵持平臺”中。

    １０月份，一度瘋狂領(lǐng)漲全國樓市的深圳市場，開始曝出房價下跌的消息。１０月以來，深圳樓市在連續(xù)３個月成交萎縮之后，房價開始調(diào)頭下行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳１０月份新房均價回落至１４７９７元／平方米，較９月下跌約一成。與此同時，深圳二手房交易量銳減，價格暴跌。據(jù)深圳市國土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，二手房交易量１０月份下降３６．７８％，二手房價格９月比８月下降４７．０９％。

    上海、北京等中心城市的房地產(chǎn)市場也似乎出現(xiàn)房價松動跡象。在上海，１０月以后每周銷售面積相比高峰時期有所下降，基本維持在日均８００套的平均水平，成交均價也開始下滑，從最高時期的每平方米１萬多元下降到近期的８０００多元。

    在北京，根據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù)，１１月份全市新開樓盤４５個，均價每平方米１４９６６元，比１０月新樓盤開盤均價每平方米１５３２４元下降了３５８元。一路瘋漲的房價半年來首次回落。而據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，１１月北京市期房網(wǎng)上日均簽約４６３套，日均簽約面積５９９６３平方米，同比分別下降２０．７％和２２．５％。

    樓市的多方博弈再度陷入僵局。多年來一路上漲的房價，似乎隱約顯露出人們期待已久的“拐點”。

    當(dāng)前的狀況會不會是為再次暴漲而蓄勢？
 
    認(rèn)為房價“拐點”出現(xiàn)的人們，有十分過硬的理由為自己的觀點辯護(hù)：從緊的貨幣政策將會結(jié)束開發(fā)商“大碗喝酒、大塊吃肉”的好日子，并將為長期慣用的“捂盤”和“捂地”的伎倆付出更加沉重的成本；處于上行通道中的利率走勢，也將進(jìn)一步加大樓市投資者的成本，二手房的賣家不得不掂量惜售的代價；而買家則必然考慮貸款成本增加后的承受能力，買房行動也可能因此趨于理性；人們的房產(chǎn)投資和消費的預(yù)期正在改變。

    央行最新公布的大幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，似乎更為支持“拐點”出現(xiàn)的一方提供了更加充足的理由。一些權(quán)威經(jīng)濟(jì)專家明確表示，央行此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率１個百分點，幅度比此前明顯加大，調(diào)整后普通存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到１４．５％的水平，創(chuàng)２０余年來的歷史新高。從貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)分析，此舉會加速目前深圳、上海、北京出現(xiàn)的房價松動下調(diào)。

    然而，記者在北京和上海兩地采訪到的一些市民和開發(fā)商并不認(rèn)可“拐點”的到來。他們給出的理由其實也很簡單，目前的確有著強大的潛在購買力在支撐著高企的房價，而供給卻那么有限。“如果上海中心城區(qū)目前的房價跌１０％或者２０％，你會買嗎？答案是買！”在某證券公司工作的上海市民胡大光對著記者自問自答說。

    東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師薛和斌分析指出，從２００３　年５月至今，深圳住宅銷售面積環(huán)比曾多次出現(xiàn)大幅下降的情況，并且其環(huán)比下降的程度和持續(xù)時間甚至大大超過現(xiàn)在，而當(dāng)時的住房價格仍能維持在當(dāng)年的高位運行。經(jīng)過測算，中短期內(nèi)深圳住宅供給缺口巨大，長期總供給偏緊，供給不足，導(dǎo)致深圳未來房價仍將高位運行。

    認(rèn)為上海中心城區(qū)房價難以下跌的理由，同上述關(guān)于深圳樓市的分析如出一轍。上海一位本地開發(fā)商對記者表示，由于前兩年上海嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，這一政策的滯后效應(yīng)目前正在顯現(xiàn)。這位開發(fā)商認(rèn)為，就北京和上海兩地而言，中心城區(qū)的可開發(fā)地塊已經(jīng)很有限，可供應(yīng)的現(xiàn)房更是少之又少。“在這種市場背景下，想讓房價大幅下跌，似乎不太現(xiàn)實。”

    這種“多空分歧”的市場態(tài)度，目前正左右著樓市的運行。而對于看空的一方而言，當(dāng)前的狀況會不會是為再次暴漲而蓄勢呢？這的確是一個難以定論的難題。畢竟，今年上半年，僵持格局最終的確演變成蓄勢暴發(fā)的局面。

    從緊的宏調(diào)政策下，理性期待樓市“軟著陸”

    的確，今年以來，房價上漲已有從大城市向中小城市蔓延的趨勢，過快上漲的房價逐漸成為影響和諧社會建設(shè)的一大問題。

    對此，專家認(rèn)為，首先要承認(rèn)我國房地產(chǎn)市場的確存在一定程度的泡沫，近年來一路走高的房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通百姓所能承受的水平。“漠視房地產(chǎn)市場當(dāng)前存在的泡沫現(xiàn)狀，而奢談房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行，是站不住腳的。泡沫的逐步擴(kuò)大，使得中國房地產(chǎn)市場正處于一個危險的境地。現(xiàn)在的問題，不是有沒有泡沫，而是如何將泡沫逐步消化，使之達(dá)到恢復(fù)到市場運行的安全邊際上來。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明教授說。

    近年來，國家一直在不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，以期樓市回歸到健康發(fā)展軌道上來，政策的積極效應(yīng)也正在逐步顯現(xiàn)。因此，在當(dāng)前日趨從緊的宏觀調(diào)控政策下，我們有理由以理性的心態(tài)，期待著樓市運行“軟著陸”。

    應(yīng)該看到，人民幣可能加速升值的預(yù)期目前十分強烈，多年持續(xù)快速增長的經(jīng)濟(jì)運行存在著由偏快轉(zhuǎn)為過熱、價格運行存在著由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的跡象。在未來一段時間內(nèi)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格的上漲有可能會持續(xù)。

    長江證券研究部研究員江雪晶分析指出：“人民幣升值、流動性過剩正導(dǎo)致房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性日益加強，而２００７年越來越明顯的地產(chǎn)市場全球化的情況，也為房價的上漲火上澆油。這些外在因素都不是房地產(chǎn)市場本身所能夠決定的。”

    此外，土地供應(yīng)的趨緊和土地價格的飆升，也在很大程度上擠壓著房價的回落空間。

    這些因素，都在一定程度上加大了房地產(chǎn)調(diào)控的難度。同時，房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計民生，這也在很大程度上要求調(diào)控只能使市場“軟著陸”而不能“硬著陸”。“調(diào)控政策的制訂和實施，必須注意讓市場泡沫在不再擴(kuò)大的前提下逐步消化，確保市場回歸健康狀態(tài)。短時間內(nèi)‘刺破’泡沫的‘硬著陸’不僅是非理性的，也是十分危險的。”嚴(yán)金明說。

    有關(guān)專家指出，１１月底，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部等部委聯(lián)合公布了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，顯示房地產(chǎn)市場的政府保障和市場配置的“宏觀調(diào)控邊界”已十分清晰，也預(yù)示著我國房地產(chǎn)調(diào)控正漸入佳境。而中央經(jīng)濟(jì)工作會議業(yè)已明確的從緊貨幣政策，也有望從金融方面對房地產(chǎn)市場過熱氛圍進(jìn)行降溫。

    “因此，２００７年是不是樓市‘拐點’并不重要，重要的是２００７年將無可爭議地成為我國本輪房地產(chǎn)運行周期的一個關(guān)鍵節(jié)點。等這一輪房地產(chǎn)熱潮退潮后，人們會發(fā)現(xiàn)，正是在２００７年，我國樓市在充滿爭議中走進(jìn)了一個新的運行區(qū)間。”嚴(yán)金明說。