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    就在人們?yōu)榉抠J新政后的房價是否下跌而爭論不休時，房地產(chǎn)行業(yè)的基礎“原料”――土地市場卻不經(jīng)意間掀起陣陣波瀾。近期上海、杭州等地頻頻出現(xiàn)開發(fā)商高價拿地的現(xiàn)象，不少地塊甚至出現(xiàn)折合每平方米后樓板價高于周邊樓盤房價的怪現(xiàn)象，令業(yè)內(nèi)震驚。

　　分析人士指出，僅就地價和房價的關系而言，如果市場仍處在一個健康發(fā)展的軌道中，存在估值偏低的情況，那么地價超越房價有助于進一步挖掘房地產(chǎn)行業(yè)的價值；但如果市場已經(jīng)處在一個過熱的狀況中，地價超越房價并無實質(zhì)意義，只是將泡沫進一步吹大的工具，并有可能加速泡沫破滅的進程。而從目前情況來看，后者的概率偏大。資料圖片:究竟是房價拉動地價還是地價帶動房價？

　　“面粉貴過面包”

　　“面粉貴過面包”，這是業(yè)內(nèi)人士對這種地價高過房價現(xiàn)象的形容。而這種現(xiàn)象，正在上海、杭州、南京等多個大中城市蔓延，并日漸狂熱。

　　11月8日，上海郊區(qū)青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃地塊的拍賣現(xiàn)場，重慶龍湖地產(chǎn)憑借驚人的報價一招制“敵”，成功摘牌。該地塊的掛牌底價為4億元左右，不久后攀升到8億元，但在截至掛牌前5分鐘，被重慶龍湖地產(chǎn)猛然拋出 15.42億元的“天價”震懾了所有的對手一舉摘牌，創(chuàng)下了上海郊區(qū)地價之最。按樓板價（土地面積內(nèi)規(guī)劃的可建建筑面積）計算，該地塊每平方米超過萬元，遠超出不少開發(fā)商5000元的心理底線，也大大高于當時趙巷鎮(zhèn)約每平方米7000元的售價，以致于有開發(fā)商在會后搖頭說：“面粉貴過面包，簡直瘋了。”

　　無獨有偶，上海的新江灣城在11月份也上演了一場驚心動魄的競價大戰(zhàn)，業(yè)內(nèi)矚目的新江灣城D3地塊最終以13.01億元的價格落入新加坡仁恒置地囊中，成交樓板價高達20000元／平方米，也高于其時周邊大部分樓盤房價。

　　在杭州，今年10月30日，經(jīng)過53輪書面競價，遠洋地產(chǎn)以22.26億元競得杭一棉A、B地塊，樓面地價15588元/平方米，創(chuàng)造了今年以來，單宗土地成交總價最高的紀錄。在南京，10月底江寧的土地再次拍賣時，一舉推出的13幅地塊不僅掛牌底價已有了明顯提高，成交后的樓面地價更是普遍接近了4000元/平方米，比三個月前的地價高出20％以上。

　　對于這種地價高過房價的行為，易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭將其歸咎于開發(fā)商的賭性，這種賭性的支撐來自于對房地產(chǎn)市場后市發(fā)展的盲目樂觀。不過，他認為，從上海房地產(chǎn)市場未來兩三年來看，恐怕再難復制今年的高速發(fā)展，開發(fā)商高價拿地的效果還有待觀察。

　　有分析師則認為，房地產(chǎn)市場的高額利潤和半壟斷地位是吸引開發(fā)商高價拿地的主因。從拍地的主體看，不乏一些缺乏市場運作經(jīng)驗的企業(yè)，其“干一票”的思維濃厚，因而在競價拍地時敢于大膽出手。而這種現(xiàn)象已經(jīng)給房地產(chǎn)市場的健康運行帶來了負面效應。

　　開發(fā)商底氣從何而來

　　雖然市場對高價拿地質(zhì)疑聲眾多，但開發(fā)商們卻不以為然。究其原因，是多重因素的合力給了開發(fā)商充足的底氣。

　　底氣之一是開發(fā)商們精心組織的“地荒論”在民間得到一部分人的認可。盡管在二手房市場投資客手中囤積著大量的房屋有待消化，但在一手房市場，今年一波迅猛的行情成功地展現(xiàn)出房地產(chǎn)市場“供不應求”的景象，以致于有媒體驚呼未來將出現(xiàn)無房可賣的局面。在這種市場格局下，開發(fā)商得以肆無忌憚地抬高房價牟取暴利，而高價拿地有助于滋生購房者恐慌性情緒，使這種開發(fā)商主導的市場情緒得以延續(xù)。無怪乎有業(yè)內(nèi)人士指出，市場并沒有真正出現(xiàn)供不應求的恐慌，有些開發(fā)商的高價拿地是“存心不良”，其真實用意在于哄抬房價。

　　底氣之二則來自于資本市場源源不斷的資金供應。在銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐漸收緊之際，中國股市的火爆成了開發(fā)商們的“救星”。以A股為例，萬科A、金地集團等國內(nèi)著名地產(chǎn)上市公司通過增發(fā)、債券等途徑動輒募集幾十億甚至上百億的資金。此外，如碧桂園、保利地產(chǎn)等許多地產(chǎn)企業(yè)通過上市也籌集了大量資金，這些大大增強了企業(yè)拿地的實力，使得高價拿地成為可能；另一方面，由于目前證券投資者衡量地產(chǎn)類上市公司的重要指標之一就是土地儲備，這不僅影響到股價，而且還影響到公司的再融資能力。由此，在融資后再大規(guī)模圈地成為許多上市公司必須的工作，而那些還未上市卻有期望能在資本市場獲得一杯羹的地產(chǎn)企業(yè)，也希望通過大規(guī)模的圈地增加土地儲備來獲得資本市場的認可，獲得更多的融資。在這種情況下，開發(fā)商們高價拿地的積極性不小。

　　底氣之三來自于對地方政府的信心。事實上，高地價中，得益最多的是地方政府，而高房價帶來的高稅收也讓地方政府受益匪淺。從利益的角度而言，開發(fā)商和地方政府是利益共同體，這是開發(fā)商們即便在面臨中央政府不斷的重拳調(diào)控時仍敢于大舉拿地的原因，因為政策的最終執(zhí)行者是地方政府，只要地方政府不下狠手，高房價的局面仍然會延續(xù)，高價拿地的開發(fā)商仍有望獲得豐厚利潤。

　　有分析人士指出，在目前房地產(chǎn)市場半壟斷的體制下，高地價現(xiàn)象頻出只會導致房地產(chǎn)的泡沫越來越大，一旦破滅，受傷的不僅是開發(fā)商，銀行、資本市場等都會受到重挫，這對經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的局面是不利的。該人士建議，應當從源頭上遏制開發(fā)商的高價拿地沖動，收緊資金面，強化政策執(zhí)行力度，同時構架健全的市場機制，以保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康。

　　高地價力挺高房價

　　高地價對房地產(chǎn)市場的一個直接影響，就是助漲房價。這被戲稱為是一場造富運動。上海新江灣板塊就是這場造富運動的典型受益者。坐落在上海較偏遠地段的新江灣，此前并不受人矚目，房價也不是很高。2005年1月，珠江合生創(chuàng)展以總價 15.89億元、樓面地價5617元/平方米取得新江灣C1地塊，當時此處的在售樓盤價格在每平方米8000多元。2006年也有地塊出讓，但房價未有明顯上漲。而今年6月，新江灣城D1地塊在競拍中，短短6分鐘內(nèi)從5.16億元飆升至12.6億元，樓板價改寫至12500元／平方米，這刺激了周邊樓盤價格的急速上揚。

　　目前，新江灣城住宅一般售價已在25000元/平方米左右，某樓盤甚至高達30000元/平方米。而在此次新加坡仁恒置地以20000元/平方米的樓盤價拿下D3地塊后，又有樓盤開始醞釀著提升價格。

　　分析人士指出，高地價——高房價——更高地價——更高房價，這是開發(fā)商們的如意預期。如果在一個比較健康的市場環(huán)境中，高地價的確可以刺激房價上漲，從而增加購買者的財富，在過去幾年里，正是通過這樣一種運作模式吸引了大量投資者購買房產(chǎn)。但需要指出的是，這種模式并不是永恒的，當房價的漲幅已經(jīng)超出了市場的承受力時，這種市場表現(xiàn)的負面影響就會出來，甚至會對房價具有更強的殺傷力。該人士認為，目前高價拿地的開發(fā)商已經(jīng)有些不太理性，有可能給未來房地產(chǎn)市場埋下了隱患，其泡沫危害令人擔憂。

　　開發(fā)商高價拿地在某種程度上加大了人們對房價上漲的預期。來源：《中國證券報》