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    這難道是深圳樓市崩盤(pán)前的征兆？

　　“蔣濤會(huì)不會(huì)逃了？還欠我們這么多錢(qián)怎么還，到哪里才能找到他！”很多債權(quán)人由于找不到蔣濤而認(rèn)識(shí)到樓市的危機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)，憤怒的聲討不絕于耳。

　　這一幕發(fā)生在深圳。今年11月13日上午，位于羅湖區(qū)人民南路天安國(guó)際大廈C座17層的深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司總部，一張貼有“公司內(nèi)部整頓，暫時(shí)歇業(yè)”的告示將眾多債權(quán)人擋在了門(mén)外。此時(shí)的債權(quán)人突然明白，十幾天前坊間流傳的“中天倒閉，老總可能潛逃”的消息終于演變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

　　引子：深圳樓市好不好

　　中介是晴雨表

　　蔣濤，深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司總裁。深圳業(yè)內(nèi)人士向記者透露說(shuō)，未經(jīng)證實(shí)的消息是，蔣濤卷款的額度至少接近1個(gè)億。公司出現(xiàn)今天的惡果是近兩年他的地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)擴(kuò)張過(guò)猛，由于政策突變，出現(xiàn)資金鏈斷裂。之前很多客戶(hù)委托他們公司購(gòu)房，他總以各種理由延遲兌現(xiàn)，有利用客戶(hù)資金炒房之嫌。近兩個(gè)月由于深圳樓市持續(xù)走低，很多客戶(hù)集中找他要錢(qián)，他短期內(nèi)無(wú)法籌集到更多的資金，這可能是他不辭而別的主要原因。

　　三個(gè)月前還屢創(chuàng)歷史新高的樓市黯然失色，恐慌開(kāi)始蔓延。

　　首先恐慌的是人心，其次是樓盤(pán)恐慌性?huà)伿邸Ｔ谑Y濤出事之前，深圳一些規(guī)模較小的地產(chǎn)中介內(nèi)部恐慌的情緒開(kāi)始出現(xiàn)，繼而開(kāi)始擴(kuò)大。

　　“你們公司會(huì)裁員嗎？現(xiàn)在我們公司的業(yè)務(wù)下降得很厲害，他們私底下都在說(shuō)要裁員呢，不知道會(huì)不會(huì)真的裁員。誰(shuí)知道樓市還會(huì)是什么樣子呢，真希望樓市價(jià)格別往下跌了，我們也能多做業(yè)務(wù)多賺一些錢(qián)。”

　　11月8日，記者在深圳采訪途中，正巧聽(tīng)到上述兩位地產(chǎn)中介的員工邊走邊談。用三步一崗五步一哨來(lái)形容深圳地產(chǎn)中介網(wǎng)點(diǎn)，也許一點(diǎn)兒不為過(guò)。根據(jù)記者的觀察，在深圳福田區(qū)景田路壕江春酒店左行不到150米處，有四家地產(chǎn)中介或隔街相望，或毗鄰而居，至少有近二十位地產(chǎn)中介員工向過(guò)往行人散發(fā)傳單、推銷(xiāo)樓盤(pán)。

　　業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這種情況在2006年至今年上半年都沒(méi)有過(guò)，因?yàn)闃鞘泻玫臅r(shí)候根本不需要這種方式，在樓市受到冷落的時(shí)候，這種現(xiàn)象才會(huì)出現(xiàn)。

　　地產(chǎn)中介人心的恐慌仍在蔓延。11月8日晚上，一位地產(chǎn)中介人士向記者透露，深圳市長(zhǎng)河房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因?yàn)椴脝T而引起了員工的不滿(mǎn)，主要原因是生意越來(lái)越難做，繼續(xù)做下去虧損越來(lái)越大，因此選擇裁員。原有的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約五十家左右，現(xiàn)在收縮到只剩25家網(wǎng)點(diǎn)。由于被辭員工擔(dān)心拿不到工資，昨天(11月7日)有幾十名員工聚集在華融大廈4樓的會(huì)議室要求與老板談判。

　　“深圳樓市好與不好，地產(chǎn)中介就是晴雨表。從今年下半年開(kāi)始，由于一二手房樓市交易趨淡，很多小規(guī)模的地產(chǎn)中介開(kāi)始收縮、裁員，否則他們根本無(wú)法承受高昂的成本。十幾平方米鋪面的地產(chǎn)中介公司，至少十幾名的員工，加上房租、水電等各種費(fèi)用，沒(méi)有生意的話(huà)，地產(chǎn)中介怎么生存？所以裁員、減少營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是必然的。”一直致力于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)研究的深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕如是分析。

　　從事中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)的李陽(yáng)軍今年8月中旬在其博客中寫(xiě)道：截止到1994年底，在深圳注冊(cè)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有186家。隨著香港回歸、深港24小時(shí)通關(guān)與土地開(kāi)發(fā)及深圳經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房屋經(jīng)紀(jì)公司得到了迅猛發(fā)展。香港中原、香港地產(chǎn)超級(jí)品牌美聯(lián)物業(yè)，美國(guó)二十一世紀(jì)，泛城租售，創(chuàng)輝租售等一批來(lái)自香港、美國(guó)及其他機(jī)構(gòu)的企業(yè)家相繼到深圳設(shè)立機(jī)構(gòu)，并將傳統(tǒng)業(yè)務(wù)延伸到工商、豪宅、廠房、二級(jí)半市場(chǎng)、房屋銀行等市場(chǎng)，使房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)做到精耕細(xì)作，并將這些業(yè)務(wù)發(fā)揮到了極至。香港模式的經(jīng)紀(jì)企業(yè)在深圳遍地開(kāi)花，據(jù)不完統(tǒng)計(jì)，深圳現(xiàn)有營(yíng)業(yè)部(鋪面)近萬(wàn)家，從業(yè)人員有十多萬(wàn)人。

　　樓市價(jià)格漲幅減弱并開(kāi)始回落，甚至有些樓盤(pán)變相降價(jià)，一二手房房屋交易明顯減少，深圳樓市到底會(huì)不會(huì)崩盤(pán)？如此高價(jià)格的房屋到底是誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)？普通百姓的購(gòu)買(mǎi)能力到底有多大？是投機(jī)氛圍過(guò)強(qiáng)，還是真實(shí)需求過(guò)高？

　　為還原深圳樓市的本來(lái)面目，了解真實(shí)的需求群體，記者赴深圳一周采訪的時(shí)間里發(fā)現(xiàn)，深圳樓市中介問(wèn)題只不過(guò)是一個(gè)引子，全國(guó)很多地區(qū)的樓市與深圳存在共性。之所以深圳受到關(guān)注，除了它的漲幅、增速過(guò)快以外，房地產(chǎn)界的“深圳模式”和“深圳速度”似乎也成為某些地區(qū)的樣本。深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展曾帶動(dòng)了全國(guó)，而這里的樓市風(fēng)波又會(huì)給全國(guó)帶來(lái)什么樣的影響呢？

　　需求篇： 來(lái)龍去脈 2000：開(kāi)啟自住需求的大門(mén)

　　2000年以前，不僅僅是深圳，全國(guó)其他地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有明顯的供需矛盾，因?yàn)樵诖酥按蠖鄶?shù)城市居民享受的是福利住房制度。1998年7月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》明確指出：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系等。

　　在這一大背景下，1999年全國(guó)福利住房制度成為歷史，居民住房開(kāi)始走向市場(chǎng)化。當(dāng)時(shí)，作為沿海城市經(jīng)濟(jì)特區(qū)，身處改革浪尖的深圳也不例外。盡管投資總量和開(kāi)發(fā)住宅面積落后于北京和上海，但從人口基數(shù)和人均GDP方面相比，深圳的增長(zhǎng)潛力卻超過(guò)上述二者。

　　首先，深圳作為一個(gè)移民城市，不同于北京和上海，它在住房市場(chǎng)方面沒(méi)有歷史遺留問(wèn)題，深圳住房市場(chǎng)化幾乎沒(méi)有包袱，完全是輕裝上陣。

　　其次，和其他城市相比，支撐深圳房市平穩(wěn)上升的一個(gè)重要條件就是經(jīng)濟(jì)因素。1990年深圳市居民人均生活費(fèi)收入已達(dá)3831元，居全國(guó)之首，高出大多數(shù)城市約3倍；2000年深圳市城鎮(zhèn)居民可支配收入為20548元，同期全國(guó)平均收入才5854元。深圳居民當(dāng)時(shí)有更強(qiáng)的支付能力。

　　再其次，進(jìn)入2000年后，深圳市場(chǎng)樓市政策傳來(lái)利好不斷。2000年4月，國(guó)務(wù)院批復(fù)并原則同意修訂后的《深圳市城市總體規(guī)劃(1996-2010)》。批復(fù)對(duì)深圳市的人口和建設(shè)規(guī)模做出規(guī)定：到2005年，全市總?cè)丝诳刂圃?20萬(wàn)人以?xún)?nèi)，2010年控制在430萬(wàn)人以?xún)?nèi)；城鎮(zhèn)建設(shè)用地2005年控制在425平方公里以?xún)?nèi)，2010年控制在480平方公里以?xún)?nèi)；人均住宅面積由2000年的18平方米／人提高到2010年的20平方米／人，新增住房面積1500萬(wàn)平方米。這在一定程度上刺激了開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)，從而漸進(jìn)式地挑動(dòng)著消費(fèi)者的購(gòu)房欲。

　　再有，港人北上置業(yè)概念出現(xiàn)。同年6月，深圳本地開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科、深振業(yè)、深物業(yè)及其新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛以強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)在地產(chǎn)業(yè)施展拳腳。深圳市規(guī)劃國(guó)土局組織深圳外銷(xiāo)樓盤(pán)赴港參加2000年深圳樓盤(pán)香港展銷(xiāo)會(huì)，引起了廣泛的關(guān)注。期間，香港發(fā)布了由港府有關(guān)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的一份問(wèn)卷調(diào)查：未來(lái)十年，百萬(wàn)港人將北上置業(yè)。調(diào)查表明：福田區(qū)是港人置業(yè)的首選，港人北上置業(yè)人群結(jié)構(gòu)將是年輕白領(lǐng)一族，豪宅將受港人追捧。這一消息觸動(dòng)了深圳當(dāng)?shù)厝说纳窠?jīng)，也使人們對(duì)住房的心理預(yù)期發(fā)生了微妙的變化。其表現(xiàn)為，2000年深圳商品住宅均價(jià)達(dá)到5275元／平方米。可以對(duì)比的是，直到2001年北京市商品住宅的均價(jià)為5061元／平方米，同期上海的商品房住宅均價(jià)僅為3413元／平方米，可見(jiàn)此時(shí)深圳的房?jī)r(jià)已遙遙領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)其他主要城市，穩(wěn)居榜首。2001年，港人置業(yè)深圳的單位約為8500~8700個(gè)，占港人置業(yè)內(nèi)地單位總數(shù)的50%。在香港銷(xiāo)售的內(nèi)地樓盤(pán)共178個(gè)，深圳有102個(gè)，占了56%。

　　最后，銀行按揭成了一道催化劑。深圳住房按揭從1998年的150億元猛增到1999年的233億元，一年時(shí)間，深圳個(gè)人住房按揭增長(zhǎng)83億元，增長(zhǎng)了50%。銀行消費(fèi)信貸部門(mén)的工作人員發(fā)現(xiàn)，工薪階層開(kāi)始取代少數(shù)富裕階層成為按揭的主要服務(wù)對(duì)象。1999年底，深圳住房抵押貸款已經(jīng)100%為商業(yè)性貸款，當(dāng)年貸款余額為245億元，占全國(guó)住房抵押貸款總額的19.4%，占全市商業(yè)銀行貸款總額的14%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)2%的平均水平。此后連續(xù)兩年住房抵押貸款的年平均增長(zhǎng)率達(dá)到110%，到2001年，深圳市個(gè)人購(gòu)房面積占全市規(guī)模銷(xiāo)售面積的比例約為70%，個(gè)人購(gòu)房已成為推動(dòng)深圳住房市場(chǎng)發(fā)展的最重要力量。

　　從此，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走上了快行線(xiàn)。深圳統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，從2000年~2004年，深圳市全社會(huì)房屋竣工建筑面積分別為632.05萬(wàn)、727.97萬(wàn)、892.24萬(wàn)、1020.31萬(wàn)、690.76萬(wàn)平方米，除2004年有所回落以外，前三年分別增長(zhǎng)15.17%、22.56%、14.35%。

　　從2000年就進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)世華地產(chǎn))市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖小平對(duì)記者說(shuō)，有一種現(xiàn)象值得關(guān)注，2004年之前我在廣州從事房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)時(shí)消費(fèi)者買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)提醒消費(fèi)者：首先月供款不要超過(guò)家庭月收入的三分之一，除此之外，還要準(zhǔn)備半年到一年的每月還款的資金存在銀行，盡量不要挪作他用。但是我來(lái)深圳之后發(fā)現(xiàn)，從來(lái)沒(méi)有人提醒消費(fèi)者這些。從細(xì)節(jié)可以看出，銀行、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間發(fā)生了微妙的變化。

　　肖小平說(shuō)，2004年前后，深圳、廣州百姓投資理念和過(guò)去相比有很大變化，過(guò)去百姓不敢花錢(qián)，現(xiàn)在則享受預(yù)支未來(lái)的錢(qián)。這一現(xiàn)象，雖然沒(méi)有標(biāo)志性的事件，但人們慢慢形成或積累的這種意識(shí)開(kāi)始爆發(fā)，因?yàn)楫?dāng)人均收入超過(guò)一定量的時(shí)候，消費(fèi)需求就會(huì)有一次爆發(fā)，最終促使百姓對(duì)住房的需求意愿加快。

　　2005：上海的“示范效應(yīng)”

　　2005年是個(gè)分水嶺。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了質(zhì)的變化。高海燕認(rèn)為，2005年中央對(duì)上海樓市的調(diào)控本身應(yīng)該是一個(gè)警示作用，但全國(guó)各地卻似乎把上海當(dāng)成一個(gè)“正面典型”，因?yàn)樗麄兛吹搅朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的刺激作用和對(duì)地方政府及個(gè)人的財(cái)富效應(yīng)。深圳也不例外。2005年之前，深圳的很多購(gòu)房者是購(gòu)買(mǎi)第一套房，即使購(gòu)第二套房也是考慮長(zhǎng)期投資。“過(guò)去，深圳人很少有投資房產(chǎn)的意識(shí)，他們把房子當(dāng)成一種生活用品。2005年宏觀調(diào)控后，價(jià)格開(kāi)始悖離，百姓置業(yè)行為的穩(wěn)定性被打破了。“上海樣本”告訴百姓，原來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有這么大的漲幅，從中可以獲如此暴利。這加深了老百姓對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不可預(yù)測(cè)性，從而有了一種恐慌心態(tài)。應(yīng)該說(shuō)2005年是個(gè)拐點(diǎn)，如果沒(méi)有宏觀調(diào)控深圳的房子還不會(huì)漲這么猛，由此導(dǎo)致2005年下半年購(gòu)房者中投機(jī)客的比例不斷上升。當(dāng)年深圳房市價(jià)格上漲，也正迎合了人們的心理預(yù)期。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2000年~2006年，深圳市商品住宅均價(jià)每平方米分別為5412元、5531元、5539元、5680元、5980元、7040元、9956元。不難看出，從2005年以后房?jī)r(jià)開(kāi)始有了40%以上的增幅。深圳商品房?jī)r(jià)格步入了一個(gè)極速飆升的通道。

　　誰(shuí)在買(mǎi)房？

　　先來(lái)看深圳人口，2000年年末常住人口429.88萬(wàn)人，到2005年全市年末常住人口827.75萬(wàn)人(另一份調(diào)查顯示截止到2005年8月底，深圳的常住人口接近1000萬(wàn))，按這個(gè)速度，至少每年凈增66萬(wàn)人口，這只是官方的統(tǒng)計(jì)，而來(lái)自民間機(jī)構(gòu)的說(shuō)法是，每年有不會(huì)低于100萬(wàn)的外來(lái)人口涌入深圳。深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司集團(tuán)代理事業(yè)部副總經(jīng)理甘偉提供給記者的一份調(diào)查顯示，深圳新增移民中購(gòu)房主力為28~35歲的白領(lǐng)。這些購(gòu)房群體一是擁有深圳戶(hù)籍的“老深圳人”，二是在深圳打工、創(chuàng)業(yè)賺錢(qián)的“外地人”，三是香港人。外地人已經(jīng)成為近年來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)力。

　　這份完成于2006年的調(diào)查顯示，處于28-35歲左右的白領(lǐng)約占工作人數(shù)總量的35.9%，經(jīng)調(diào)查有近50%的白領(lǐng)在未來(lái)一年內(nèi)有購(gòu)房意向，超過(guò)6成的潛購(gòu)房人群都是屬于第一次置業(yè)，故五年前來(lái)深圳的人中，有約11%的人會(huì)踏入購(gòu)房者行列。據(jù)此分析，本地潛在購(gòu)房者大約有40萬(wàn)人左右。

　　外來(lái)人口中，香港人是一個(gè)不可忽視的群體。根據(jù)置業(yè)國(guó)際研究中心的資料顯示，2001年港人在深圳購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)在8500~8700個(gè)單位之間，2002年已達(dá)到10500~10700個(gè)；2005年達(dá)到12200~12600個(gè)，為歷年之最；2006年小幅下降后，從2007年第一季港人在深圳置業(yè)的情況來(lái)看，將有小幅回漲，預(yù)計(jì)2007年全年達(dá)到11600~12000個(gè)。從2001年至2007年約有四成的增幅。有資料顯示，港人1996年在深圳購(gòu)房總量占整個(gè)深圳樓市銷(xiāo)售量的6.2%，1999年則增加到10.31%，并從2000年開(kāi)始，常年保持在這樣的比例。而且港人置業(yè)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響不大。國(guó)家調(diào)控以來(lái)，港人投資內(nèi)地物業(yè)的金額不跌反升，由2004年的125億元人民幣，上升至2006年的147億元。

　　深圳市商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李小平認(rèn)為，從2000年以來(lái)，香港人加大了在深圳置業(yè)的人口比例，這是促成深圳房地產(chǎn)需求增加的首要因素。李小平認(rèn)為，2000年之后，香港人每年以10%以上的增加比例到深圳來(lái)置業(yè)，現(xiàn)在已占深圳商品房銷(xiāo)售比例的15%~20%，而且購(gòu)房逐漸從低端走向高端。

　　新增需求中，除了自住需求外，還有投機(jī)需求。伴隨樓市持續(xù)向好，港人投資深圳樓市以博取利潤(rùn)回報(bào)的比率逐年加大。數(shù)據(jù)顯示，港人到內(nèi)地購(gòu)買(mǎi)物業(yè)作投資收租用途從2000年的4%，2001年的16%，2002年的19%，至2003年的20%，至2004年的28%及2005年全年的29%，呈逐年上升態(tài)勢(shì)。

　　深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司深港研究中心總監(jiān)張偉對(duì)記者表示，在2005年之前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)都比較正常，而且購(gòu)房人總體中投機(jī)者比率不高，約占10~15%左右，更多的還是自住需求帶動(dòng)了市場(chǎng)。

　　高海燕認(rèn)為，2005年之前應(yīng)該有85%的消費(fèi)主體是真實(shí)需求，另外15%是投機(jī)行為， 這一時(shí)期的住房仍然是比較穩(wěn)健的。在真實(shí)消費(fèi)主體當(dāng)中，包括改善居住環(huán)境，首次置業(yè)等仍起到主導(dǎo)作用，15%的投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，供需矛盾不突出。

　　盡管深圳是移民城市，但外來(lái)人口購(gòu)房并不是深圳的特有現(xiàn)象，內(nèi)地二三線(xiàn)城市中，非本地居民的購(gòu)買(mǎi)比率也居高不下。據(jù)零點(diǎn)公司2006年調(diào)查，太原商品房的購(gòu)買(mǎi)者中80%是非本市居民，大連是60%，鄭州是55%， 這意味著，其他地區(qū)在商品房購(gòu)買(mǎi)群體當(dāng)中，具有投機(jī)傾向的比例偏高。

　　但2005年以后，深圳樓市出現(xiàn)了質(zhì)的變化。

　　反映樓市活躍程度的另一個(gè)參考指標(biāo)為廣告。當(dāng)房地產(chǎn)處于買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商投放的樓盤(pán)廣告次數(shù)相對(duì)較高，反之則低。隨著2006年以來(lái)深圳樓市的好轉(zhuǎn)，在廣告方面開(kāi)發(fā)商大幅減少投放頻次。根據(jù)深圳美聯(lián)物業(yè)2006年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，3月內(nèi)各區(qū)域一手房供應(yīng)仍舊稀缺，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求之勢(shì)，一季度與2005年同期相比房?jī)r(jià)上漲20%，新盤(pán)廣告量與2005年同期相比則下跌43%。

　　2006年8月初，深圳市香地房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理半求的文章《深圳：投資客比例過(guò)高》認(rèn)為， 從2006年的商業(yè)市場(chǎng)投資者群體分析。2005年一年內(nèi)在深圳購(gòu)買(mǎi)2套及以上房產(chǎn)的購(gòu)房者達(dá)7553人，他們的交易量占全市交易套數(shù)、面積、金額的比例有兩項(xiàng)均超過(guò)20%，分別為：20.16%、16.5%、21.5%。如果能夠認(rèn)為這些量都以投資為主訴求的話(huà)，那么深圳投資客比例已經(jīng)非常接近或者說(shuō)達(dá)到20%警戒線(xiàn)的臨界點(diǎn)，成為深圳樓市的最大風(fēng)險(xiǎn)。

　　“房地產(chǎn)價(jià)格的震蕩原因，是由于20%的投機(jī)因素所引起的。房地產(chǎn)價(jià)格震蕩最主要的因素不是主要的自住購(gòu)買(mǎi)人群，而是極少投資人群所引起的對(duì)供求總量關(guān)系的一種調(diào)整，這是很重要的。房地產(chǎn)有一個(gè)供求關(guān)系的平衡術(shù)，其實(shí)我們目前的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，但就是這10%到20%投機(jī)部分的影響，導(dǎo)致了人們對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)趨緊一種心理預(yù)期估計(jì)，這種因素必然影響到房?jī)r(jià)。” 深圳市綜合研究院房地產(chǎn)研究員周旭接受記者采訪時(shí)如是說(shuō)。

　　今年3月，世華地產(chǎn)對(duì)二手樓市場(chǎng)進(jìn)行了置業(yè)需求問(wèn)卷調(diào)查。本次調(diào)查回收樣本567份，其中有效問(wèn)卷547份，有效率超過(guò)96%。這份調(diào)查問(wèn)卷的年齡集中在25~35歲之間，家庭年收入在10~20萬(wàn)元。

　　這份調(diào)查顯示，在購(gòu)房用途的調(diào)查中，64%的人表示購(gòu)房用途是自住加投資，這些人一般都做好兩手準(zhǔn)備，先考慮自住，然后在合適的時(shí)候也會(huì)進(jìn)行投資。比如當(dāng)房?jī)r(jià)上漲然后賣(mài)出或者換房之后通過(guò)出租獲取租金回報(bào)。純粹用于自住和投資的比例占少數(shù)，分別只有25%和11%。有投資意向的調(diào)查對(duì)象當(dāng)中，54%的人屬于初次投資房地產(chǎn)，屬于第二次投資的占了27%，有17%的投資者已經(jīng)多次投資房地產(chǎn)。

　　調(diào)查對(duì)象當(dāng)中，有27%的人來(lái)深圳3-5年，25%的人來(lái)深圳5~10年，17%的人來(lái)深圳2~3年。從調(diào)查對(duì)象對(duì)收入的預(yù)期可以發(fā)現(xiàn)，67%的人對(duì)自己未來(lái)的收入持樂(lè)觀態(tài)度，從預(yù)期購(gòu)房時(shí)間來(lái)看，有80%左在的人表示將會(huì)在兩年內(nèi)購(gòu)房，其中50%表示將在一年內(nèi)購(gòu)房。

　　64%的自住加投資的比率在一定程度上反映出，投資者的隨機(jī)性比較大，即當(dāng)住宅有較大獲利空間時(shí)，他們隨時(shí)會(huì)選擇為獲利賣(mài)掉住房。這是導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫增加，房?jī)r(jià)波動(dòng)加大的主要原因。

　　而且，商品房售出后有流轉(zhuǎn)速度加快趨勢(shì)。深圳市社會(huì)科學(xué)院《深圳藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)藍(lán)皮書(shū))稱(chēng)，深圳去年置業(yè)者中有超過(guò)30%的人在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，被市場(chǎng)視為短期炒房客。藍(lán)皮書(shū)指出，深圳登記在冊(cè)的產(chǎn)權(quán)人總量為109.5萬(wàn)人次，其中只擁有一套住房的產(chǎn)權(quán)人占87.39%，住房以擁有自住為主。但從住房轉(zhuǎn)手時(shí)間看，取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。專(zhuān)家分析，在半年內(nèi)轉(zhuǎn)手的住房短期投機(jī)行為比重超過(guò)30%，值得警惕和重視。

　　不僅僅是深圳有接近三分之一的投資客，其他城市同樣存在這一現(xiàn)象。以廈門(mén)為例，來(lái)自世聯(lián)廈門(mén)顧問(wèn)項(xiàng)目組的調(diào)研報(bào)告顯示，2006年底，廈門(mén)客戶(hù)購(gòu)房量中，福建省內(nèi)其他城市約占63%，這一比例成為廈門(mén)地產(chǎn)重要支柱，而廈門(mén)本地購(gòu)房者的比例僅占37%。

　　再來(lái)看成都，據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì)，2007年第一季度主城區(qū)購(gòu)房者中本市居民(含近郊)占59.4%，外地人達(dá)40.6%。成都正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司撰文分析認(rèn)為，目前成都的外地置業(yè)者主要有四種類(lèi)型：一是成都周邊二級(jí)城市私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、大型企業(yè)職工為主的居住教育型；二是以西藏、新疆及西北地區(qū)干部、職工為主的養(yǎng)老居家型；三是工作定居型；四是投資型。

　　那么，深圳周邊的城市又如何呢？世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(深圳)有限公司歐曉冬的調(diào)查分析表明，受到擠出效應(yīng)的影響，大量深圳客戶(hù)進(jìn)東莞、惠州市場(chǎng)，帶動(dòng)了周邊城市商品房需求量的提高和房?jī)r(jià)的上升。在惠州置業(yè)的深圳客戶(hù)中，以“居住兼投資”為主要?jiǎng)訖C(jī)的客戶(hù)比率最高，占到40%，其次是完全投資的客戶(hù)占到35%，單純居住的客戶(hù)不到四分之一。在東莞置業(yè)的深圳客戶(hù)中，完全投資的客戶(hù)比率占38%，其次是“居住兼投資”的占到34%，單純居住的客戶(hù)約占四分之一。從這些數(shù)據(jù)中可以看出在珠三角置業(yè)的深圳客戶(hù)中，有四分之三的人都有投資動(dòng)機(jī)。

　　在深圳市場(chǎng)上，投資客所占的比例到底有多大？

　　藍(lán)皮書(shū)數(shù)據(jù)顯示，深圳去年置業(yè)者中有超過(guò)30%的人在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，取得房產(chǎn)證3年及3年以上轉(zhuǎn)讓住房的占住房總套數(shù)的28.11%。以2003年銷(xiāo)售89651套為例，可以做一個(gè)粗略的測(cè)算，我們可以類(lèi)推2003年銷(xiāo)售的房屋套數(shù)中，有25200套在2006年進(jìn)入了二手房市場(chǎng)。2006年深圳市場(chǎng)銷(xiāo)售一手房85570套，而去年置業(yè)者中有30%的人在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，意味著當(dāng)年銷(xiāo)售出去的85570套住中有25671套又進(jìn)入了二手房市場(chǎng)，三者加在一起，2006年深圳有136441套住房在市場(chǎng)間流通。

　　根據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士的估計(jì)，2006年的市場(chǎng)有60-70%的投機(jī)因素，以60%的投機(jī)測(cè)算，去年市場(chǎng)上共有81864套房為投資客所購(gòu)買(mǎi)，實(shí)際意味著54577套住房是有真實(shí)需求的人購(gòu)買(mǎi)的。如果說(shuō)2005年之前的深圳房市是健康、合理的，那么以2003年為例，深圳當(dāng)年銷(xiāo)售89651套住房，即使剔除20%的投資客所購(gòu)商品房，那么深圳2003年真實(shí)住房需約71721套，這一數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2006年真實(shí)需求54577套住房，即以2003年為參照，意味著2006年深圳市場(chǎng)上實(shí)際真實(shí)的住房購(gòu)買(mǎi)反而下降17144萬(wàn)套。房子越買(mǎi)越火，但買(mǎi)房為了“住”的卻越來(lái)越少。從這一角度也可以看出深圳房市之悖謬。

　　再來(lái)看土地供應(yīng)，數(shù)據(jù)顯示，2003~2006年，深圳土地供應(yīng)量基本保持在11.5~13平方公里，住宅用地面積占土地供應(yīng)總量的10%。如果說(shuō)需求不斷加大，那么在2006年交易的40宗土地中，土地交易面積為139.75萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為344.77萬(wàn)平方米，相比2005年同比增長(zhǎng)分別達(dá)到了51.7%和62.2%，面積增長(zhǎng)幅度非常明顯，供應(yīng)較為充裕。

　　與此同時(shí)，深圳二手房交易從2004年就開(kāi)始加大，到2006年二手房交易面積746.76萬(wàn)平方米，超過(guò)當(dāng)年一手房的720.53萬(wàn)平方米，這意味著二手房的流動(dòng)比率在加大。

　　雖然深圳人口不斷增加，對(duì)住房需求每年遞增，但有一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是深圳空置房的比率也居高不下，即使新增土地供應(yīng)面積有所回落，但深圳的存量商品房在一定程度上可以緩解住房困局。比如2005年、2006年深圳商品住宅空置面積分別為69.6萬(wàn)平方米、55.23萬(wàn)平方米。值得注意的現(xiàn)象是，深圳二手房越來(lái)越活躍、一手房成交套數(shù)也在增加，但房?jī)r(jià)依然高居不下，很多普通百姓不能從根本上解決住房需求，而投資客在其間所占比率越來(lái)越大，這其中的泡沫成分不言而喻。

　　深圳市德思勤置業(yè)有限公司總經(jīng)理徐治政對(duì)記者表示，2005年之前深圳住房市場(chǎng)相對(duì)比較正常，但從2006年到今年上半年之前，投資客的比例達(dá)到60%~70%，局部樓盤(pán)的投資比例達(dá)到80%~90%，投資客最多的時(shí)候也是樓市價(jià)格的最高點(diǎn)。投資客的涌入，造成了樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)象，實(shí)際這個(gè)階段當(dāng)中市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主體并不是真正有住房需求的人，而是投資客，這是一種很不正常的現(xiàn)象。9月份以后，由于相關(guān)政策的出臺(tái)，深圳樓市發(fā)生了明顯的變化，價(jià)跌量跌的拐點(diǎn)同步出現(xiàn)了。

　　從真實(shí)需求到投資需求。深圳樓市用“深圳速度”造就了一批炒房大軍，也造就了更多的百萬(wàn)、千萬(wàn)、億萬(wàn)富翁。

　　價(jià)格篇： 樓價(jià)也瘋狂 “天欲其亡，必令其狂。你看深圳的房?jī)r(jià)，已經(jīng)完全處于非理性狀態(tài)了。”鄒濤說(shuō)，價(jià)格已經(jīng)將真實(shí)需求的群體擋在了門(mén)外。

　　“我們一個(gè)家庭的月收入在兩萬(wàn)元左右，如果我們不吃不喝，這些收入也剛剛夠買(mǎi)一平方米，如果我買(mǎi)一套100平方米的房子，按1.5萬(wàn)元／平方米算，需要我至少拿出6年的收入，你說(shuō)我們?cè)趺促I(mǎi)得起房子？”11月9日，記者在采訪途中，當(dāng)?shù)匾晃怀鲎廛?chē)司機(jī)向記者抱怨說(shuō)，沒(méi)有人考慮百姓的承受能力，房?jī)r(jià)越高越是有錢(qián)人的游戲。但哪些因素能刺激房?jī)r(jià)上漲呢？

　　收緊土地是刺激房?jī)r(jià)的一個(gè)因素。2002年，深圳市政府出讓土地的面積比全年土地計(jì)劃出讓面積少了164.7萬(wàn)平方米，共出讓土地15宗，出讓面積616130.6平方米，比2001年的999205.8平方米減少383075.2平方米；2002年，深圳部分企事業(yè)單位的存量土地入市，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地則由2000年的24宗上升到2001年的28宗，轉(zhuǎn)讓面積由2001年度的343365.4平方米增長(zhǎng)到2002年度的610193.7平方米。企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地占到了整個(gè)土地市場(chǎng)的49.8%。

　　此后，土地交易價(jià)格屢創(chuàng)新高。2003年5月28日，位于深圳市寶安區(qū)公明鎮(zhèn)中心區(qū)的第一旺地成功出讓。該地塊位于公明鎮(zhèn)衛(wèi)星城，被深圳市宏發(fā)公司以1.19億元的價(jià)格拿下，建筑面積為13.3萬(wàn)平方米，面地價(jià)889元／平方米，當(dāng)時(shí)的價(jià)格令業(yè)界嘩然。

　　深圳中原地產(chǎn)的研究顯示，2002~2005年深圳市新增供應(yīng)面積分別為961.42萬(wàn)平方米、716.90萬(wàn)平方米、806.48萬(wàn)平方米、711.58萬(wàn)平方米；同期的銷(xiāo)售面積分別為724.41萬(wàn)平方米、806.56萬(wàn)平方米、849.21萬(wàn)平方米、901.13萬(wàn)平方米。尤其是2005年供應(yīng)缺口達(dá)到189.55萬(wàn)平方米。

　　缺口加大，使得土地交易價(jià)格具有更大的上升空間。還是在2003年，觀瀾鎮(zhèn)歷史上第一次拍賣(mài)土地，由深圳中航地產(chǎn)以1.84億元的價(jià)格拿下該地塊，地價(jià)達(dá)到1698元／平方米。兩年后，2005年12月20日，深圳龍崗中心區(qū)的一幅占地6.67萬(wàn)平方米、建筑面積16.88萬(wàn)平方米的居住用地拍出5.06億元的價(jià)格，樓面地價(jià)幾近3000元／平方米，創(chuàng)下了當(dāng)?shù)貥敲娴貎r(jià)新高。

　　深圳中原地產(chǎn)深港研究中心研究一部的報(bào)告顯示，供求矛盾加劇是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因之一。近幾年深圳住房銷(xiāo)量逐年走高，而供應(yīng)沒(méi)有相應(yīng)增長(zhǎng)，從2003年到2006年連續(xù)四年供求比不足1，尤其是2005年商品住宅銷(xiāo)售面積突破900萬(wàn)平方米，而供應(yīng)面積僅有700萬(wàn)平方米，不僅當(dāng)年新增的供應(yīng)一掃而光，存量面積也被大量消化，供求矛盾凸現(xiàn)。

　　從2006年的土地成交金額來(lái)看，達(dá)到107.24億元左右，相比2005年的36.2億增長(zhǎng)196.2%，上漲幅度達(dá)到將近兩倍。2006年的平均土地價(jià)格和樓面價(jià)格分別為7674元／平方米與3111元／平方米，相比2005年均分別上漲了九成和八成左右。

　　進(jìn)入2007年，深圳樓市繼續(xù)一路狂升。7月，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局在網(wǎng)站上公布了《2007年上半年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。該報(bào)告顯示，今年上半年，深圳市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為12293.15元／平方米。今年以來(lái)，深圳市房?jī)r(jià)保持較高的漲幅，既有外部因素，也有內(nèi)部因素。其中，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的持續(xù)緊張、高價(jià)位樓盤(pán)對(duì)全市總體均價(jià)的拉動(dòng)，以及仍然存在的市場(chǎng)炒作和市場(chǎng)不規(guī)范行為等幾大因素，導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

　　世華地產(chǎn)的研究顯示，上半年深圳住宅市場(chǎng)延續(xù)了去年供不應(yīng)求的局面，入市新盤(pán)的銷(xiāo)售也越來(lái)越短，入市新盤(pán)基本都是開(kāi)盤(pán)即售罄，不少樓盤(pán)甚至不用做任何宣傳，依然可以很快銷(xiāo)售一空。

　　二手房?jī)r(jià)格不示弱

　　每平方米暴漲3000元

　　一手房、二手房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)，甚至二手房成交量反超一手房，也是深圳樓市的另一大奇觀。和其他城市不同的是，最近兩年深圳二手房的成交量超過(guò)一手房，其活躍程度在國(guó)內(nèi)也堪稱(chēng)首位。

　　肖小平告訴記者，2005年上半年深圳二手房住宅成交量與一手房住成交量之間的比例為0.69：1，2006年上半年的比例達(dá)到1.05 : 1，而2007年上半年這個(gè)比例估計(jì)已經(jīng)達(dá)到1.46 : 1。從二手房的交易價(jià)格來(lái)看，2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年二手住宅成交均價(jià)分別為5094元／平方米、6484元／平方米、9492元／平方米，同期深圳關(guān)內(nèi)的價(jià)格分別為6232元／平方米、8149元／平方米、11650元／平方米。

　　根據(jù)調(diào)查并結(jié)合世華地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市二手房住宅交均價(jià)9492元／平方米，同比增長(zhǎng)46%，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年上半年的27%。從價(jià)格上漲的絕對(duì)值來(lái)看，無(wú)論是全市還是關(guān)內(nèi)，每平方米的住宅價(jià)格都增長(zhǎng)了3000元左右。

　　深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)表明，2005和2006年消費(fèi)者對(duì)二手住宅需求有了一些變化。2005年，選擇二手住宅價(jià)格在20萬(wàn)~40萬(wàn)區(qū)間的占27%，40萬(wàn)~60萬(wàn)的占28%，60萬(wàn)~80萬(wàn)的占16%，80萬(wàn)~100萬(wàn)的占8%，100萬(wàn)~200萬(wàn)的占11%，2006年這一比率分別為19%、27%、19%、10%、16%。這顯示出，二手房?jī)r(jià)格越高，消費(fèi)者對(duì)中高檔的需求比率越高。

　　今年上半年，深圳二手房住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58 : 1，二手房已經(jīng)成為了深圳樓市交易和銀行信貸的主戰(zhàn)場(chǎng)。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)狀，除了深圳對(duì)二手房需求加大以外，上半年寬松的信貸起到了推波助瀾的作用。

　　深圳市邦宏房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一位不愿具名的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，今年上半年在深圳無(wú)論是買(mǎi)一手房還是二手房都可以八成按揭，9月份出臺(tái)的對(duì)第二套住房首付比例提高的政策，在很大程度上影響了購(gòu)買(mǎi)第二套住的人，如果沒(méi)有這個(gè)政策出臺(tái)，深圳二手房還會(huì)持續(xù)火下去，因?yàn)橘I(mǎi)的人太多了。

　　住房保障制度缺失也是刺激房?jī)r(jià)的原因。如果單純從自住需求的角度看，深圳人并不是對(duì)二手房情有獨(dú)鐘，而是由于一手房?jī)r(jià)過(guò)高，他們的需求也只能轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。再加上當(dāng)?shù)卣畬?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的建設(shè)力度不能滿(mǎn)足百姓的需求，間接將低收入人群推向了市場(chǎng)化住房，這也是導(dǎo)致二手房走高的原因之一。

　　其實(shí)深圳政府也一直在積極主張建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，但和強(qiáng)大的需求相比，無(wú)異于杯水車(chē)薪。2005年深圳推出的經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)家庭年收入6萬(wàn)元以下的，不過(guò)，這一舉措施未從根本上緩解深圳住房困局。

　　同年5月，半求發(fā)表文章說(shuō)，國(guó)際上一些成熟國(guó)家就是這么做的：約30%的人進(jìn)入住房保障系統(tǒng)解決居住問(wèn)題，其余人士進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決居住問(wèn)題。深圳750萬(wàn)人口，按3口人一個(gè)家庭計(jì)算有250萬(wàn)戶(hù)家庭，按國(guó)際慣例計(jì)算，那么就應(yīng)該有75萬(wàn)套廉租或經(jīng)濟(jì)適用房，而深圳現(xiàn)在的廉租房頂多2000套，缺口太大！按照每套60平方米計(jì)算，那么深圳廉租房缺口達(dá)4500萬(wàn)平方米！而深圳一年商品房的銷(xiāo)售才900萬(wàn)平方迷，可見(jiàn)政府20年來(lái)在住房保障系統(tǒng)這一塊是嚴(yán)重缺位的。

　　內(nèi)錢(qián)外錢(qián)雙重刺激

　　住宅消費(fèi)所依靠的一是人們的購(gòu)買(mǎi)需求，二是人們的購(gòu)買(mǎi)能力。當(dāng)價(jià)格飆升脫離了人們的真實(shí)需求，變成了有錢(qián)人的游戲時(shí)，剩下的就只有錢(qián)與房的較量了。

　　1990年深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款為16165萬(wàn)元，到2004年，國(guó)內(nèi)貸款為1582430萬(wàn)元。雖然外資自1998年逐年回落，但國(guó)內(nèi)貸款卻是逐年增加。來(lái)自監(jiān)管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳個(gè)人長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。這顯示，銀行對(duì)個(gè)人住房業(yè)務(wù)的投放仍在不斷加大。

　　數(shù)據(jù)顯示，2002~2004年，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額分別達(dá)到：8258億元、11779億元、15922億元，截至2005年11月底，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額達(dá)到18177億元，僅比年初增加了2255億元。大量的銀行放貸，其存在的隱患已經(jīng)引起了銀行的高度重視。

　　中國(guó)銀監(jiān)會(huì)前不久查出中國(guó)銀行、交通銀行、招商銀行三家銀行均有很高的不良貸款，其中大部分不良貸款去向均為房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在國(guó)內(nèi)銀行不遺余力向個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)推進(jìn)時(shí)，海外熱錢(qián)也在或明或暗進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。7月17日，普華永道公布《中國(guó)企業(yè)并購(gòu)回顧與前瞻》顯示，今年上半年各路資金爭(zhēng)相進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)并購(gòu)金額從2006年同期11億美元猛增到33億美元，并購(gòu)數(shù)由41起暴增到74起，并購(gòu)交易數(shù)和交易金額兩者增幅均列各行業(yè)第一位。

　　廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、研究員黎友煥博士向媒體披露稱(chēng)，“熱錢(qián)肯定是存在的，不僅是3000億元人民幣，而是3000億美元(約2.3萬(wàn)億港元)，這批熱錢(qián)通過(guò)地下錢(qián)莊進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地，轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市，正在興風(fēng)作浪，而繼深圳后，廣州成為外資集中火力出擊的重點(diǎn)”。

　　2006年5月，一家全球知名的物業(yè)顧問(wèn)公司的調(diào)查顯示，2005年外資投在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中的收租物業(yè)上的總金額超過(guò)12億美元。從資金來(lái)源看，約44%的資金來(lái)自美國(guó)，約36%來(lái)自新加坡，約20%來(lái)自澳大利亞。從所投資的物業(yè)類(lèi)型看，約58%的資金投在辦公樓，約30%投在商場(chǎng)，約7%投在住宅，另外，約2%則投在工業(yè)廠房。

　　不言而喻，大量的銀行貸款，以及外資的涌入，都成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有力的推手，從而在全國(guó)各地拉升了房?jī)r(jià)。

　　“但是，美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波敲響了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行業(yè)的警鐘。某種意義上，如果沒(méi)有發(fā)生次級(jí)債風(fēng)波，也許還不會(huì)有9月份出臺(tái)提高第二套住房首付比例的規(guī)定。銀行與外資的涌入成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資推手。”高海燕分析說(shuō)。

　　沒(méi)有不散的筵席

　　上半年的購(gòu)房指數(shù)已經(jīng)超過(guò)100%，一套房子少則五六個(gè)人要求同時(shí)購(gòu)買(mǎi)，多則十幾、二十幾個(gè)人盯住一個(gè)樓盤(pán)，在大量投資客面前，價(jià)格又怎能抵擋得住他們對(duì)樓市更高的預(yù)期呢。

　　不過(guò)，這似乎到了最后的瘋狂。國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)對(duì)深圳仍不斷高企的樓市價(jià)格起到了明顯的抑制作用，這一直接作用就是進(jìn)入9月份深圳一手房、二手房成交量同步下跌。德思勤的分析數(shù)據(jù)顯示，今年七八九三個(gè)月，深圳新房的成交套分別為4503套、2220套、3507套，環(huán)比漲跌為-16.50%、-102.84%、-57.94%，整個(gè)第三季度成交套數(shù)為10230套，環(huán)比漲跌-32.00%。來(lái)自深圳市國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，11月6日，全市成交一手房?jī)H24套，截止到當(dāng)天深圳市場(chǎng)上還有37229套房子沒(méi)有成交。如果按著當(dāng)天的銷(xiāo)售速度算，需要4年多的時(shí)間才能將三萬(wàn)多套一手房賣(mài)完。這意味著，深圳并不是急缺房子，而是大量的房子沒(méi)有成交。持房者和持幣者都在觀望。如果進(jìn)一步分析，2003~2006年深圳歷年的銷(xiāo)售套數(shù)分別為89651、89719、100024、85570套，按10%的投機(jī)者獲利回吐，隨時(shí)都可能有三萬(wàn)多套房子涌在市場(chǎng)上，使深圳房市的供應(yīng)量翻一倍以上，而近兩年投機(jī)者大批加入，如果價(jià)格再攀升，明后兩年獲利回吐的比例可能更大。

　　土地供應(yīng)方面也有變化，深圳業(yè)內(nèi)人士給記者提供的資料顯示，2006年深圳市土地交易的總宗數(shù)為40宗，相比2005年的39宗次基本持平。在2006年交易的40宗土地中，土地交易面積為139.75萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為344.77萬(wàn)平方米，相比2005年同比增長(zhǎng)分別達(dá)到了51.7%和62.2%，面積增長(zhǎng)幅度非常明顯，供應(yīng)較為充裕。

　　深圳房地產(chǎn)走勢(shì)進(jìn)入9月份以來(lái)，似乎是一天比一天萎縮。徐治政撰寫(xiě)的《一手樓市初現(xiàn)拐點(diǎn)，深圳地產(chǎn)提前入冬》顯示：10月，深圳一手樓價(jià)終于受到成交量進(jìn)入下降通道的拖累，在高位第一次掉頭向下，樓價(jià)終于低下高昂的頭；深圳樓市第一次出現(xiàn)價(jià)量齊跌的現(xiàn)象，預(yù)示著樓市開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)。進(jìn)入10月份，一手樓日均成交57套；隨著樓價(jià)月10.4%的下跌幅度，成交量出現(xiàn)新低；而進(jìn)入11月，深圳一手樓日均成交不足30套，成交接近地量深圳樓市提前進(jìn)入冬天。

　　查土限購(gòu)啟動(dòng)真實(shí)需求

　　談到樓市需求，必須要提到土地供應(yīng)情況。當(dāng)供需雙方均衡時(shí)，樓市及樓價(jià)應(yīng)該在一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)運(yùn)行。如果一方失衡，必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的大起大落，而這種現(xiàn)象在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上尤為明顯。

　　建設(shè)銀行最新發(fā)布的研究報(bào)告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣(mài)，未能形成有效供給。

　　針對(duì)這一舉措施，相關(guān)部門(mén)展開(kāi)了嚴(yán)厲的整治風(fēng)暴。以深圳為例，7月3日，深圳市政府召集13個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人部署房地產(chǎn)市場(chǎng)整治工作，其重點(diǎn)有5項(xiàng)內(nèi)容：一是查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法用地、擅自改變規(guī)劃配套、違規(guī)銷(xiāo)售、合同欺詐和惡意違約、偷漏稅費(fèi)及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為；二是查處拆遷企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違規(guī)行為；三是查處房產(chǎn)地領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其工作人員違規(guī)情況；四是選擇部分違法違規(guī)典型案例予以曝光；五是建立長(zhǎng)效機(jī)制，從根本上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　7月10日，深圳國(guó)土局、國(guó)家外匯管理局深圳市分局宣布開(kāi)始執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》，通知規(guī)定境外機(jī)構(gòu)只能購(gòu)買(mǎi)用于辦公所需的商品寫(xiě)字樓，境外個(gè)人只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的商品房。這在一定程度上，對(duì)于境外人士在深圳的投資客行為進(jìn)行了抑制。

　　進(jìn)入9月，關(guān)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例提高的規(guī)定對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了立竿見(jiàn)影的作用，而還未開(kāi)始實(shí)施的深圳二手房估價(jià)系統(tǒng)對(duì)堵塞稅收漏洞起到嚴(yán)防作用。下半年以來(lái)深圳的諸多利空消息彌漫在整個(gè)市場(chǎng)上，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)交投清淡，人氣不足。

　　如果上述政策落實(shí)后，市場(chǎng)上出現(xiàn)的購(gòu)房主體將是真實(shí)需求。但目前由于存在利空消息的預(yù)期及價(jià)格在相對(duì)高位運(yùn)行，因此市場(chǎng)明顯不活躍。然而，從真實(shí)需求來(lái)看，深圳市場(chǎng)未來(lái)的真實(shí)需求仍會(huì)不斷放大。

　　深圳搜房網(wǎng)近期調(diào)查的數(shù)據(jù)也顯示，因自住需求而買(mǎi)房的占76.22%，因投資而買(mǎi)房的占23.78%，其中首次置業(yè)的占到56.95%。這說(shuō)明目前有置業(yè)愿望的人基本還是用于自住，且大部分是首次置業(yè)。

　　根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，規(guī)劃期內(nèi)，要建設(shè)商品住房55萬(wàn)套，建筑面積4930萬(wàn)平方米(含舊城舊村改造重建住房面積1800萬(wàn)平方米)；規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)政策性住房14萬(wàn)套，建筑面積770萬(wàn)平方米。其中，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房2.6萬(wàn)套，建筑面積200萬(wàn)平方米；建設(shè)公共租賃住房(含廉租住房)11.4萬(wàn)套，建設(shè)面積570萬(wàn)平方米。這些規(guī)劃，是支撐深圳真實(shí)需求的因素之一。

　　張偉分析，雖然目前市場(chǎng)上有很多人持觀望心態(tài)，而且單從成交量來(lái)看的確下降很多，但這種變化之后是真實(shí)需求主體浮出水面，投資客將會(huì)逐漸淡出深圳，市場(chǎng)基本可以維持在2005年之前的走勢(shì)。

　　另一個(gè)變化因素是外地樓盤(pán)吸引投機(jī)客。今年7月份，由于深圳還沒(méi)有明顯的轉(zhuǎn)淡跡象，因此在深圳本地投放廣告的樓盤(pán)多為外省市樓盤(pán)，或東莞、惠州一帶的樓盤(pán)。世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳外城市樓盤(pán)廣告在深圳主流媒體上占半數(shù)以上，各媒體仍全力將深圳投資者向其他城市轉(zhuǎn)移，而7月份外城市樓盤(pán)廣告投放量占據(jù)頭把交椅的則是重慶，共投放51次，武漢、成都、長(zhǎng)沙、大理分別為24、15、4、2次。顯示出外省市樓盤(pán)都在爭(zhēng)奪深圳的投資客，或者說(shuō)吸引深圳資金到本地投資。

　　不僅僅是深圳，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，中國(guó)市場(chǎng)對(duì)住宅需求仍會(huì)持續(xù)走旺。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人任輝在《人潮運(yùn)動(dòng)》文章中分析，2015年城鎮(zhèn)化水平將會(huì)達(dá)到52.53%，每年以1%左右的速度提升，按此測(cè)算，今后20年將有3億農(nóng)村人口陸續(xù)轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，按每人20平方米計(jì) 算，也仍會(huì)有60億平方米左右的住宅需求。

　　任輝認(rèn)為，未來(lái)10年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭規(guī)模會(huì)越來(lái)越小，由3.53人/戶(hù)下降到3.25人/戶(hù)。2001~2015年城鎮(zhèn)家庭第二戶(hù)、一代戶(hù)越來(lái)越多，到2015年將達(dá)6162萬(wàn)戶(hù)；三代及以上的戶(hù)數(shù)越來(lái)越少，到2015年將減少到1567萬(wàn)戶(hù)。受以上因素影響，預(yù)測(cè)商品住房銷(xiāo)售面積將從2005年的2.67億平方米增加到2015年的5.23億平方米，其中，東部地區(qū)占70%，中部地區(qū)占15%，西部地區(qū)占15%。

　　十幾年前，一個(gè)美國(guó)老太太的故事影響了中國(guó)人的住房觀念；十幾年后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增速和增幅影響了美國(guó)甚至全球，以至于外資紛至沓來(lái)。在此，我們不去預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)升還是跌，而是從中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，從真實(shí)的需求角度分析，以期在延續(xù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理、健康的市場(chǎng)秩序時(shí)，也發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題和隱憂(yōu)，并防患于未然。

　　需求、價(jià)格、投資是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三駕馬車(chē)，銜接這三方面的每一個(gè)環(huán)節(jié)，如果都存在制度的漏洞，或者游戲規(guī)則不完善，必然會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。重要的是，當(dāng)意識(shí)到這三駕馬車(chē)失衡時(shí)，需要及時(shí)地轉(zhuǎn)向。我們無(wú)需對(duì)深圳樓市是否進(jìn)入病態(tài)做判斷，因?yàn)樯钲诩仁侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放的縮影，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。還原深圳樓市真相，我們不希望深圳樓市崩盤(pán)，而是希望它在崩盤(pán)之前做一個(gè)“全身體檢”，更希望對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有預(yù)警之意。

　　深圳作為一個(gè)移民城市，不同于北京和上海，它在住房市場(chǎng)方面沒(méi)有歷史遺留問(wèn)題，深圳住房市場(chǎng)化幾乎沒(méi)有包袱，完全是輕裝上陣。

　　新增需求中，除了自住需求外，還有投機(jī)需求。伴隨樓市持續(xù)向好，港人投資深圳樓市以博取利潤(rùn)回報(bào)的比率逐年加大。

　　近幾年深圳住房銷(xiāo)量逐年走高，而供應(yīng)沒(méi)有相應(yīng)增長(zhǎng)，供求矛盾加劇是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因之一。

　　住宅消費(fèi)所依靠的一是人們的購(gòu)買(mǎi)需求，二是人們的購(gòu)買(mǎi)能力。當(dāng)價(jià)格飆升脫離了人們的真實(shí)需求，變成了有錢(qián)人的游戲時(shí)，剩下的就只有錢(qián)與房的較量了。

　　我們無(wú)需對(duì)深圳樓市是否進(jìn)入病態(tài)做判斷，因?yàn)樯钲诩仁侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放的縮影，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。

　　談到樓市需求，必須要提到土地供應(yīng)情況。當(dāng)供需雙方均衡時(shí)，樓市及樓價(jià)應(yīng)該在一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)運(yùn)行。《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》