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    截至11月30日,上海房地產(chǎn)官方網(wǎng)站"網(wǎng)上房地產(chǎn)"數(shù)據(jù)顯示,上海市中心城區(qū)之一的盧灣區(qū)全區(qū)一手普通住宅可售房源跌至歷史低點,僅6套,面積0.07萬平方米。而據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心整理來自"網(wǎng)上房地產(chǎn)"的數(shù)據(jù)得出,截至11月初,上海尚有動遷配套房源存量1257.584萬平方米,"這些房源大多在政府手中,但幾乎一直沒有動過。"

　　兩個形成鮮明反差的數(shù)據(jù)后面,上海究竟是真的房荒還是房荒假相?這幾年,我們在看到排隊購房的同時,也看到身邊不少樓盤遲遲不開盤,或是建成已久但幾乎整個小區(qū)長期空置。

　　上海財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究中心主任印堃華明確指出,增加房地產(chǎn)市場土地的有效供給仍將是明年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù),增加供應(yīng)和疏導(dǎo)需求將是2008年樓市調(diào)控的主旋律。

　　房價下跌假相?

　　"哪里的樓盤真有打折降價,告訴我,我馬上去買。"昨日,當談及最近上海市場傳出個別樓盤出現(xiàn)價格松動的情況時,王小姐當即向本報記者表示,如果是實實在在的降價,她肯定出手。在她看來,雖然最近上海樓市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示量價齊跌,但實際上具體到每個樓盤,出現(xiàn)明顯下跌的幾乎沒有。

　　據(jù)記者了解,王小姐的看法代表了很大一部分潛在購房者的感受:新增供應(yīng)減少可選擇空間減小,高單價樓盤成交量減少,這才是量價齊跌背后的真正市況。

　　11月26日,上海統(tǒng)計局公布前10月商品房建設(shè)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月,上海商品房累計新開工面積1783.85萬平方米,環(huán)比減少11.60%,住宅累計新開工面積1326.87萬平米,累計減少12.7%。截至10月,上海房屋銷售面積仍大于竣工面積,1-10月,商品房竣工面積2281.78萬平米,累計增加12.40%,其中住宅竣工面積1854.74萬平米,累計增長10.10%;商品房銷售面積3043.24萬平米,累計增32.80%,住宅銷售面積2807.38萬平米,累計增長37.80%。

　　事實上,對籠統(tǒng)的數(shù)據(jù)總量進行細分,可以發(fā)現(xiàn),10月住宅新開工量僅87.59萬平米,遠小于9月191.67萬平米新開工量,這使住宅開工量從9個月累計下滑9.4%,擴大到10個月累計下滑12.7%。

　　同時,新住宅竣工面積增速放緩,從前9月12.4%下降到前10月10.1%。住宅銷售面積前10月依然保持37.8%漲幅,幾乎與前9月38%相當。此外,住宅銷售額繼續(xù)加速攀升,從前9月55.1%的增加額,擴大到前10月的56.6%。

　　"這表明住宅銷售單價其實仍在走高。"佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析,雖然房價在進入11月交易冷淡期后漲勢趨緩,但新房開工量下滑放大,明年供不應(yīng)求的局面依然難以逆轉(zhuǎn)。

　　截至11月29日,記者根據(jù)"網(wǎng)上房地產(chǎn)"數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),上海全市一手可售普通住宅房源總共僅24659套,總面積不到225萬平方米。其中市中心城區(qū)房源幾近見底,黃浦區(qū)一手普通住宅25套共0.30萬平方米,盧灣區(qū)則為6套共0.07萬平方米,徐匯區(qū)316套共3.14萬平方米,長寧區(qū)14套共0.17萬平方米,靜安區(qū)240套共2.06萬平方米。

　　此外,從11月的單日成交分區(qū)數(shù)據(jù)來看,盧灣、黃浦、長寧、靜安等中心城區(qū)日成交量均不同次數(shù)出現(xiàn)過零成交的情況。

　　1300萬平方米政府可控房源

　　"市場上的房子確實越來越少,但政府手中的房子其實一直不少,但一直控制著供應(yīng)速度。"薛建雄坦言,如果這批在政府手中的可售房源能形成供應(yīng),盡管是針對固定人群,但依然可以分流部分市場需求,最重要的是,讓市場認識到,政府手中有大量房源。

　　記者獲得的這份由佑威房地產(chǎn)研究中心依據(jù)"網(wǎng)上房地產(chǎn)"數(shù)據(jù)庫整理出來的"上海存量房報告"顯示,在11月初,全市存量的動遷配套住宅房源總面積高達1257.584萬平方米,大多集中在市中心城區(qū)以外的區(qū)域。其中南匯區(qū)動遷配套房源存量共26192套共2255611平方米, 閔行區(qū)為22742套共2026549平方米,浦東新區(qū)為19821套共1733969平方米,寶山區(qū)為17314套共1535650平方米,嘉定區(qū)為15002套共1243297套,排名前五。

　　對于上述大量在政府手上的存量房源,上海市房地局一位內(nèi)部人士告訴記者,這些房源產(chǎn)權(quán)相對比較分散,情況很復(fù)雜,主要是分散在各個區(qū)縣政府手中,"每個區(qū)有他自己的想法和計劃,很難形成統(tǒng)一的調(diào)配"。

　　"這些累積下來的巨量動遷配套房源,其來源一是以往各區(qū)未能順利被動遷戶認購的歷年房源,另外也有很大一部分來自于'兩個一千萬'項目,當時'兩個一千萬'工程的土地其實基本上都按照計劃進入了市場,多數(shù)項目也最終建成了,但后來由于種種原因整個計劃并未能徹底實施,最主要的一環(huán)就是項目建成后房源并未按計劃進入對應(yīng)市場。"

　　據(jù)記者掌握的情況,由于當時上述動遷配套房源相對較為偏僻,周邊生活配套等設(shè)施也尚未成型,不少動遷戶選擇了放棄,造成很多動遷配套房源建成后賣不出去,但又不能直接進入普通商品房市場進行銷售,就只能空置著,逐年累積下來,數(shù)量巨大。

　　值得注意的是,如今當年不被動遷戶看好的動遷房源所在板塊配套已逐漸成熟,周邊普通商品房項目經(jīng)過今年的一輪大漲,已把板塊價格提升了一個檔次,如上海主要動遷配套房基地中的周康、顧村板塊均價已超過8000元/平方米。

　　上述"上海存量房報告"顯示,位于南匯區(qū)的周康板塊動遷存量房源位居上海動遷房源板塊之首,為13798套共1102596平方米,位于寶山區(qū)的顧村板塊緊隨其后,為11216套共965570平方米。

　　顯然,當年被動遷戶放棄的這部分房源,如今價格優(yōu)勢明顯。但問題是,這些身份特殊、處境尷尬的房源如何形成有效供應(yīng)?

　　可控房源影響房價仍存變數(shù)

　　上述房地局內(nèi)部人士還透露,這些存量的動遷配套房源由于產(chǎn)權(quán)在當?shù)卣种?大部分早已獲得預(yù)售許可證,最終的出路如何選擇,主導(dǎo)權(quán)在當?shù)卣种小?/P>

　　近期,上海市政府出資20億元收購50萬平方米廉租房,房源主要涵蓋中心城區(qū)的老公房和配套商品房的小房型住宅,地點主要分布在寶山區(qū)顧村、嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)、南匯區(qū)周浦和康橋地區(qū)、閔行的浦江鎮(zhèn)以及浦東新區(qū)曹路地區(qū)等。

　　除了少部分被統(tǒng)一收購作為廉租房這條消化途徑外,記者掌握的資料顯示,個別以配套性質(zhì)出讓土地并建設(shè)的一手房源最近在普通商品房市場上隱現(xiàn)。

　　近期上海小戶型房源供應(yīng)正在增加,需求強勁。荒島房產(chǎn)工作室數(shù)據(jù)顯示,10月全市小戶型共售出1312套,環(huán)比上漲76.8%,均價上漲了275元/平方米,上漲幅度最大的樓盤每平方米上漲2235元。10月小戶型新增供應(yīng)10.0755萬平米,近幾月來首次突破10萬平米,比9月上漲46.2%,有3個新盤上市,全部為公寓。

　　值得注意的是,上海的90/70項目,至今只有萬科的二個和奧園共三個項目,這樣的供應(yīng)量對小戶型成交比例的整體數(shù)據(jù)不會有太大的影響。而10月小戶型大漲的房源動力來自哪里?

　　有知情人士透露,動遷配套房的面積一般都小于90平方米,這些身份特殊的房源也有個別樓盤已經(jīng)在市場以普通商品房的性質(zhì)進行銷售。"但這些屬于動遷配套性質(zhì)的政府可控房源,通過怎樣的性質(zhì)變更及手續(xù)、以普通商品房的身份公開進行銷售,由誰主導(dǎo)銷售,銷售收入如何處理,這些還鮮為人知。"

　　"如果政府方面短時間內(nèi)把這些房源放出來,將緩解目前房源不夠的狀況,也將對房價產(chǎn)生明顯的影響。"薛建雄指出,但如果放到三四年時間里,每年只放幾百萬平方米出來,對市場則不會有明顯影響。（21世紀經(jīng)濟報道）