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    編者按：經(jīng)本報(bào)記者再度調(diào)查，羅家崗地塊疑云散盡，秘密協(xié)議真實(shí)存在，另一份補(bǔ)充協(xié)議也浮出水面。在該地塊招拍掛之前已約定土地受讓方，土地出讓金除上交省政府及繳納稅費(fèi)后的剩余部分，會(huì)以工程款形式返還。

　　經(jīng)本報(bào)記者了解，此種拿地模式在中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在。

　　這樣的現(xiàn)實(shí)迫使我們思考，國(guó)家出臺(tái)招拍掛的土地管理模式的初衷是保護(hù)稀缺的土地資源；地方政府通過“優(yōu)惠政策”引入大地產(chǎn)開發(fā)商是為了激活當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，均可謂“其心為民”。

　　但在政策執(zhí)行中兩顆為民之心卻成了博弈雙方。到底是政策有失，未體現(xiàn)利益平衡的智慧，還是兩者本不可調(diào)和，需要鐵腕高壓？

　　這不是一兩個(gè)案例能回答清楚的。這就是中國(guó)的現(xiàn)實(shí)，也是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)充滿隱秘色彩的深層原因。本報(bào)能做的，依然是堅(jiān)持新聞人的本分，持續(xù)地對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)則進(jìn)行調(diào)查，讓一切呈現(xiàn)在陽光下。在此過程中我們會(huì)始終堅(jiān)守公眾利益至上。

　　在本報(bào)11月15日《兩份“秘密協(xié)議”引發(fā)懸疑 碧桂園被指“零地價(jià)拿地”》發(fā)表后，圍繞張家界永定區(qū)政府與碧桂園公司之間的合作，社會(huì)公眾強(qiáng)烈關(guān)注張家界市永定區(qū)政府與碧桂園之間是否存在所謂的“秘密協(xié)議”和“暗箱操作”，碧桂園是否真的在張家界“零地價(jià)”拿地。

　　11月18日，張家界市永定區(qū)政府在人民網(wǎng)發(fā)布《張家界市永定區(qū)人民政府關(guān)于張家界鳳凰酒店項(xiàng)目有關(guān)情況的介紹》，稱該地塊并非零地價(jià)拿地，并且遵循了公開招標(biāo)程序。

　　此后幾天，碧桂園在其網(wǎng)站上發(fā)布公告強(qiáng)調(diào)對(duì)張家界地塊已付清全部土地價(jià)款，“集團(tuán)從未曾收受過，并也無任何依據(jù)收受張家界永定區(qū)政府任何有關(guān)該項(xiàng)目的返還款”。

　　眾聲喧嘩中，到底真相為何？南方周末記者分別在順德、長(zhǎng)沙和張家界采訪多位當(dāng)事人。

　　“協(xié)議是公開的”？

　　報(bào)道發(fā)出次日，11月16日，張家界市永定區(qū)副區(qū)長(zhǎng)王章釗和區(qū)國(guó)土局局長(zhǎng)趙云海、商務(wù)局局長(zhǎng)龔朝明主動(dòng)要求溝通，一起代表該區(qū)政府接受了南方周末記者的電話采訪。

　　王章釗稱，張家界羅家崗地塊的土地儲(chǔ)備，是張家界市永定區(qū)政府首次向社會(huì)公開招標(biāo)，在《張家界日?qǐng)?bào)》上登了招標(biāo)公告。

　　要求合作方具備三個(gè)條件：較強(qiáng)的資金實(shí)力，五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，體育公園管理經(jīng)驗(yàn)。

　　該公告刊登日期為2006年9月30日，公告期限為2006年10月1日到12日18時(shí)。同年10月10日，高駿公司由楊繼東和歐光毅各出資500萬注冊(cè)成立。公開資料表明，楊繼東是碧桂園控股集團(tuán)投資部經(jīng)理，歐光毅為碧桂園控股有限公司總裁助理。

　　“招標(biāo)公告發(fā)布以后，有很多人在我們這里了解情況，最后就高駿公司報(bào)了名。”王章釗說當(dāng)時(shí)有不少公司打電話咨詢。

　　王章釗還介紹，與招標(biāo)相關(guān)的那兩份協(xié)議“凡是對(duì)羅家崗地塊感興趣的都可以看到”。但南方周末記者在當(dāng)時(shí)的所有公開招標(biāo)文件里均未發(fā)現(xiàn)這兩份協(xié)議。

　　這兩份簽于2006年10月13日和同年12月16日的協(xié)議，內(nèi)容即如上次南方周末報(bào)道的，張家界市永定區(qū)人民政府會(huì)在收到碧桂園的1.18億元土地出讓價(jià)款后，扣除上繳湖南省政府的442.5萬元稅費(fèi)，把剩余的款項(xiàng)返還給高駿公司。返還款的名義是轉(zhuǎn)讓地塊的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、體育公園的建設(shè)費(fèi)用。

　　2006年10月13日，成立僅三天的高駿公司，被評(píng)審為“有較強(qiáng)資金實(shí)力，社會(huì)信譽(yù)良好”而中標(biāo)。

　　“不是零地價(jià)”？

　　這種拿地行為被國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)院地政研究中心副主任唐健稱為“基本上是零地價(jià)拿地”。

　　但張家界市永定區(qū)副區(qū)長(zhǎng)王章釗否定了這一說法。他的理由是在2007年6月5日，區(qū)政府和高駿公司還有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。據(jù)補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，政府有4100萬的土地收益，政府只返還給了高駿公司8%的回報(bào)，其他的資金都進(jìn)入了區(qū)政府的賬戶。

　　如果真有這份補(bǔ)充協(xié)議，就否定了此前那兩份協(xié)議。區(qū)政府返還大部分土地價(jià)款給高駿公司的情況還成立嗎？

　　記者赴張界家索要這份被王章釗認(rèn)為有利于辨清真相的“補(bǔ)充協(xié)議”。永定區(qū)法制辦主任胡和民提供了該補(bǔ)充協(xié)議。

　　記者發(fā)現(xiàn)，補(bǔ)充協(xié)議中有對(duì)厘清真相最為重要的另一條：“甲方同意將該期用地出讓過程中進(jìn)入甲方財(cái)政收入中的競(jìng)得者上繳的稅費(fèi)、土地出讓金上繳省政府的剩余部分與合同書約定的其他稅費(fèi)，投資該地塊的水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建設(shè)，資金不足部分由乙方支付，乙方同意按上述方法操作。”

　　這一條意味著，政府擁有的“4100萬土地收益”，最后都會(huì)以“投資該地塊的水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建設(shè)”的名義，返還給高駿公司。這和最初的兩份協(xié)議并無本質(zhì)差別。

　　但胡和民仍否認(rèn)“零地價(jià)”一事：“碧桂園出了1.18個(gè)億，我們也確實(shí)收到了，收到后分成兩塊，一塊返還給高駿七千多萬，那是高駿墊付的資金，本來應(yīng)該是政府支付的，現(xiàn)在已經(jīng)返還給高駿了，剩下的四千多萬在財(cái)政專戶上。”

　　胡和民說的“四千多萬”即是補(bǔ)充協(xié)議里稱的那筆政府土地收益款項(xiàng)。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，這筆錢會(huì)以政府投資基礎(chǔ)建設(shè)的名義返還給高駿公司。

　　頗有意味的是，碧桂園內(nèi)部人士透露，拿張家界的地為湖南省駐廣東辦事處負(fù)責(zé)人主動(dòng)張羅，張家界市領(lǐng)導(dǎo)先后兩次到碧桂園集團(tuán)考察，一如碧桂園在其他省市的情況。

　　“高駿公司與碧桂園無關(guān)”？

　　碧桂園并不急于撇清高駿公司與它之間的關(guān)系。碧桂園另一位高管的話更是表明高駿公司對(duì)碧桂園的依附關(guān)系。

　　他說：“連上之前（給張家界地方政府）的七千多萬，加土地出讓金1.18億，我們總共出了1.8億多，一分沒有返還。”

　　但張家界永定區(qū)政府卻稱高駿公司與碧桂園無關(guān)。為什么當(dāng)?shù)卣獦O力否認(rèn)兩家公司之間的“父子”關(guān)系？區(qū)政府法制辦主任胡和民無意間道出了其中奧妙：“高駿與碧桂園，只要兩家分開，不是一家，這個(gè)‘零地價(jià)’的說法就不成立。如果認(rèn)為他們是一家，而且沒有看到這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，那么認(rèn)為零地價(jià)還是有一定道理的。”

　　高駿公司是注冊(cè)資金僅1000萬的私營(yíng)企業(yè)，在公司成立三天后卻能中標(biāo)，簽下的協(xié)議強(qiáng)勢(shì)得令人驚奇。當(dāng)?shù)卣姓J(rèn)的那兩份協(xié)議的備忘錄的第一條規(guī)定，“該地塊評(píng)估價(jià)為9.3647萬元/畝，甲方同意該評(píng)估價(jià)作為該區(qū)批準(zhǔn)用地出讓起始價(jià)，乙方予以同意，甲方同意承諾不變?cè)摮鲎屍鹗純r(jià)。”

　　土地出讓起始價(jià)為何須土地儲(chǔ)備的中標(biāo)者同意，并要向其承諾不變？“他們擔(dān)心我們賣的地，如果低于評(píng)估價(jià)的話，他的投資不會(huì)搞定，意味著收不回投資。”永定區(qū)國(guó)土局局長(zhǎng)趙云海如此解釋。

　　在2006年12月16日永定區(qū)政府與高駿公司簽訂的《張家界鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲(chǔ)備出資協(xié)議》附件九中,永定區(qū)政府還向高駿公司承諾，不得以閑置土地處罰競(jìng)得者。但國(guó)家法律對(duì)閑置土地者要進(jìn)行處罰有明確規(guī)定。

　　“如果這個(gè)地出讓要求很嚴(yán)，沒有人來買這個(gè)地，那么高駿公司的投資怎么收回？”這是永定區(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)龔朝明的邏輯。

　　依龔朝明看來，附件九中一系列對(duì)競(jìng)得者的優(yōu)惠政策亦是從此邏輯出發(fā)，“地方政府在這個(gè)項(xiàng)目有哪些優(yōu)惠政策，對(duì)競(jìng)得者能不能下決心買這塊地是非常重要”。

　　“程序合法”？

　　在本報(bào)報(bào)道之前，2007年7月，湖南省國(guó)土資源廳接到有關(guān)張家界碧桂園項(xiàng)目招拍掛的不具名舉報(bào)，知曉了該兩份協(xié)議的內(nèi)容。該廳用地處首先進(jìn)行初步的調(diào)查，然后報(bào)到執(zhí)法總隊(duì)。“剛好總隊(duì)在張家界調(diào)查另一塊地，就組織永定區(qū)召開了一個(gè)會(huì)議。由于還有一些基本的事實(shí)未調(diào)查清楚，這兩份協(xié)議是否屬實(shí)，資金是否存在返還，所以未正式立案，在會(huì)議上未下結(jié)論。加上最近全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)，全部精力投入其中，（此事）至今還未調(diào)查清楚。”湖南省國(guó)土資源廳執(zhí)法總隊(duì)綜合處處長(zhǎng)劉細(xì)紅對(duì)南方周末記者說。

　　趙云海卻稱湖南省國(guó)土資源廳認(rèn)定其合法。

　　在胡和民看來，高駿的介入使土地轉(zhuǎn)讓更為規(guī)范：“老實(shí)說，這樣搞我們也覺得比較復(fù)雜，原來是如果一個(gè)開發(fā)商看上了一塊地，你就墊資，我們給你征地拆遷，然后出讓劃撥給你，根本沒有分開。這個(gè)公司介入之后，我們把它分開了，這個(gè)完全符合國(guó)家規(guī)定，是最規(guī)范的操作。”

　　“就算高駿和碧桂園是一家，也是合法的，只要土地出讓是公開掛牌就行。法律沒有規(guī)定不可以這樣啊，老子買兒子的地有什么不可以的？”趙云海的語氣則更為堅(jiān)定。

　　國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所副所長(zhǎng)趙松接受南方周末采訪時(shí)稱：“這里的關(guān)鍵不是‘高駿和碧桂園是不是一家’，而是如果真的存在明暗兩個(gè)協(xié)議，這種行為本身就是違規(guī)。”

　　“五星級(jí)酒店是張家界的重點(diǎn)工程”

　　引進(jìn)碧桂園這樣的知名企業(yè)卻遭到詰難，龔朝明感覺委屈。“張家界沒有工業(yè)，最大的產(chǎn)業(yè)是旅游，建設(shè)五星級(jí)酒店就是重點(diǎn)工程。五星級(jí)酒店能解決兩千多人的就業(yè)，還能帶來稅收。在它的建設(shè)中也要交稅。永定區(qū)一年的財(cái)政收入才1個(gè)億，碧桂園是目前吸引來的最大的投資。”

　　龔明明和永定區(qū)政府相關(guān)官員考察過四川九寨溝的九寨天堂，那里的效益讓他們咋舌。他認(rèn)為張家界國(guó)家森林公園的風(fēng)景比九寨溝漂亮，羅家崗地比九寨天堂大，暫計(jì)劃投資10億的張家界碧桂園五星級(jí)酒店的收益應(yīng)該更好。

　　“此事現(xiàn)經(jīng)曝光，我們高度重視，準(zhǔn)備會(huì)同廳里地產(chǎn)處、紀(jì)檢、監(jiān)察一起到現(xiàn)場(chǎng)，再進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查、核查，核實(shí)后再?zèng)Q定如何處理。核實(shí)后，我們會(huì)就有關(guān)的情況，通過媒體上，或是有關(guān)的形式，向社會(huì)公布。”劉細(xì)紅則表示不會(huì)卻步在10億的投資前。（南方周末）