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    這是一個危險的信號，在中國房地產(chǎn)市場囤兵已久的外資已經(jīng)具有了在一個城市集中火力興風(fēng)作浪的主導(dǎo)權(quán)。

　　今年5月份以來，一直還算“理性”的廣州房價上演了“生死時速”：均價從每平米8051元一路飆升到9月份的11290元。短短4個月，整體漲幅超過40%，一些熱點樓盤漲幅更是翻番。

　　誰是拉抬樓價的主力？在廣東省社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長、研究員黎友煥博士看來，不是他人，就是他的課題組在9月份提出的“3000億美元”炒樓外資：在突然圍堵廣州樓市的資金中，境外熱錢的身影頻頻出現(xiàn)，某種程度上甚至充當(dāng)了炒作與拉抬主力。在京、滬、深房價高位盤旋后，大量的外來資金在短時期內(nèi)匯集到“價值洼地”廣州，廣州樓市快速復(fù)制了深圳今年前5個月的快速拔高神話。

　　據(jù)悉，今年初開始，以黎友煥為組長的課題組就境外熱錢進(jìn)入中國大陸進(jìn)行跟蹤研究，其研究階段性成果《境外熱錢在國內(nèi)的非正常流動調(diào)查報告》已經(jīng)上報國務(wù)院辦公廳，其他幾個系列報告也通過新華社內(nèi)參上報中央高層領(lǐng)導(dǎo)。9月初，曾有媒體未采訪黎就透露出有“3000億人民幣”的巨量外資在國內(nèi)炒房，不過黎告訴《華夏時報》記者，不是3000億人民幣，而是3000億美元，超過3000億美元的熱錢已經(jīng)進(jìn)入大陸境內(nèi)，追蹤其路徑，主要流向房地產(chǎn)、股市。

　　這3000億美元通過地下錢莊進(jìn)入中國的外資，轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海、深圳、廣州等一線城市，正在興風(fēng)作浪。繼深圳后，廣州成為外資集中火力出擊的重地。據(jù)廣州市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州房地產(chǎn)外資投資比例大幅增長了84.4%。

　　廣州是不是最后一個目標(biāo)呢？如果這筆“3000億美金”能夠繼續(xù)復(fù)制其操作模式，受到狙擊的當(dāng)然不會只是廣州。

　　瘋狂的主力

　　9月的廣州，某新樓盤開售現(xiàn)場，翹首排隊的人群突然炸了鍋，“天哪，太有錢了，有人一氣買了50套”，人群里有人接腔，“趕緊買呀，這樓價恐怕還要漲呀，與深圳相比，這廣州房價還算是便宜的”。騷動源自一群特別買家的現(xiàn)身，這些西裝革履的人連樓盤都不看一眼，一下子就簽下了幾十套房子，然后飄然離去，锃亮一新的“寶馬”揚起一陣尾氣。

　　回憶這幕情景，廣州市民鄭先生目瞪口呆，“房價瘋了，我越來越買不起了”。鄭從5月份起就有換套大房子的想法，按照他的判斷，廣州房價從2004年起上漲了3年，不久前市政府又出臺了綜合調(diào)控房價的“穗七條”，房價應(yīng)該是到了往下走的拐點。

　　但是接下來的變化完全出乎鄭的意料。廣州房價從6月份開始一路攀升：8553元，9475元，9905元，11290元，這是廣州房價信息平臺“陽光家緣”發(fā)布的折合廣州所有新房實時成交記錄統(tǒng)計的加權(quán)數(shù)據(jù)。

　　樓價的快速上漲，甚至讓地產(chǎn)商手下的高層也“看不懂”。嚴(yán)阿姨是某港資房地產(chǎn)開發(fā)商旗下子公司的財務(wù)總監(jiān)，該公司在白云山附近推出了湖光山色概念的別墅，盡管這讓嚴(yán)動心，但10萬元每平米的售價讓她望而生畏，但更令嚴(yán)驚奇的事情是：該批別墅目前除樣板樓外還沒有交樓，但一夜之間一批神秘的買家將幾十套別墅全部買走了，“聽說全部是香港人”。

　　在黎友煥的實地跟蹤調(diào)查里，這群富豪模樣的人確實有來頭，但也只是前臺的操盤手，他們受雇于一些隱藏在后臺的神秘機(jī)構(gòu)，這些神秘機(jī)構(gòu)握有大量資金。操盤手們的任務(wù)是受后臺老板指使，乘著豪華車，扮成富豪模樣，奔赴各個樓盤落下大單。另外還有“托兒”，在所謂大單落下之時，立刻就有人在看樓人群體里大聲疾呼：“樓盤如此走俏，樓價還要上升！”

　　黎友煥稱，主力就是通過地下錢莊進(jìn)入后，近來潛行與游走在深圳、廣州、上海等一帶的炒樓熱錢，它們的規(guī)模在3000億美元以上。黎稱這是在對諸多地下錢莊進(jìn)行實地調(diào)查之后估算出來的一個各方都相對認(rèn)可和接受的數(shù)據(jù)。實際上，這幾年通過灰色路徑進(jìn)入內(nèi)地的熱錢遠(yuǎn)在這個規(guī)模之上。他們真正的幕后面貌，包括外資地產(chǎn)商們自己旗下潛行的房地產(chǎn)信托基金，以及大量聞腥而來的國際游資。香港是他們的前沿陣地，而以投資、顧問公司等形式潛藏在深圳、廣州、上海等地各種運行模式的地下錢莊成為他們進(jìn)入的通道。現(xiàn)在他們依然沒有停止源源不斷進(jìn)入的步伐。

　　廣州市統(tǒng)計局9月末公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)外資投資大幅增長了84.4%，而同期房地產(chǎn)開發(fā)增速僅為28.0%。在一些地產(chǎn)專家看來，在上海、深圳等地房價拉升到高位滯漲后，大量尋求新出路的資金集中涌入相對低價的廣州，正是造成廣州此輪房價暴漲的主要因素。相對于深圳的均價2萬，均價不到1萬的廣州房價被冠以“價值洼地”的概念，成為此輪房價上漲的關(guān)鍵詞。廣州寒桐顧問公司的董事長韓世同指出，現(xiàn)在消費住宅的已經(jīng)不是本地人，而是外地投資客。

　　推波助瀾的開發(fā)商

　　盡管進(jìn)入10月，廣州房價步入了高位縮量盤整期，但當(dāng)?shù)孛襟w依然充斥著地產(chǎn)商們宣揚的“投資升值”、“房價無限上漲”的詞匯，一個樓盤推出七八個報紙版面的廣告。在韓世同的印象里，這種現(xiàn)象在廣州并不多見。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，10月份，地產(chǎn)商依然演繹“大話”造市的游戲，開發(fā)商無論大小，樓盤無論在何地，價位無論多高，發(fā)布的銷售情況都是旺銷搶購，徹夜排隊，開盤即售完的清一色神話。結(jié)合實例，銷售水分相當(dāng)多，“十一”黃金周期間，天河?xùn)|某樓盤以18000元均價開盤，開發(fā)商稱國慶7天銷售120多套，實際上，“陽光家緣”統(tǒng)計的數(shù)據(jù)甚至連30套都不到。

　　廣州房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)披露，隨著房價飆升，各種炒房伎倆與手法紛紛出現(xiàn)：捂盤惜售制造虛假搶購氣氛、指示工作人員或雇傭他人自炒房價、與專業(yè)炒房機(jī)構(gòu)合謀、老鼠倉。

　　開發(fā)商們在各類場合放出“樓市一片大好”的聲音，“晉升”最新花都地王的廣州大運實業(yè)公司的董事長最近就稱，“樓市至少可輝煌10年以上”。

　　同時，地產(chǎn)大腕土地爭奪戰(zhàn)也趨白熱，地王紀(jì)錄不斷刷新。9月11日，白云區(qū)云祥路地塊出讓，歷經(jīng)147回合富力最終擊退保利以1.8億奪下該地塊，樓面地價18729元/平米。據(jù)分析，樓盤建成后要賣到25000元/平米才能保證不虧本。地王的不斷刷新成為樓價上漲的充分理由。

　　廣州地產(chǎn)商爭地的底氣來自對房價持續(xù)上漲的預(yù)期。目前，廣州前5位的大地產(chǎn)商一手市場份額已占40%；前10位地產(chǎn)商市場份額已超60%。“大發(fā)展商不賣便宜房”已成普遍現(xiàn)象。

　　壟斷性的地產(chǎn)商主導(dǎo)了市場格局，掌握了話語權(quán)，廣告投放占據(jù)了當(dāng)?shù)刂饕襟w70%以上的廣告來源。“我們從來都是報喜不報憂。”這是廣州一位從事多年房地產(chǎn)報道的記者袒露的實情。

　　此外地產(chǎn)商還多次炮制“地荒論”，將房價上漲歸結(jié)于政府土地供應(yīng)不足、拿地成本太高。事實上，根據(jù)中介“合富輝煌”的一項研究，目前廣州約有42平方公里的可開發(fā)土地控制在地產(chǎn)商手中，足夠今后10年供應(yīng)之用。

　　另一方面，廣州市政府動輒推出大地塊，高額的拍賣保證金與質(zhì)量要求使得小型地產(chǎn)商完全被排除，土地資源都掌握在大開發(fā)商手上。在土地問題上，政府面臨系列難題：儲備土地太少、再儲備土地太難、對開發(fā)商閑置土地下不了手、缺乏科學(xué)供地計劃、缺乏強(qiáng)有力調(diào)控、存在稅法漏洞等等。更要命的是，市政府對外資炒房并無明顯限制措施，今年3月底出臺的“穗七條”政策，重點還是加大經(jīng)營性商品住宅用地供應(yīng)量，多渠道增加住房供給。

　　密謀轉(zhuǎn)移新戰(zhàn)場？

　　繼深圳房價今年前5月大幅拉升后，外資又在廣州復(fù)制了相同一幕。

　　黎友煥稱，目前在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“外資依然沒有撤退的跡象”，相反他們在扮演造市與拉抬房價的角色。“十一”后，廣州部分樓盤出現(xiàn)了有價無市的現(xiàn)象，而外資炒家的操盤手角色也發(fā)生了微妙轉(zhuǎn)變，“我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有個別外資炒家買車雇人，扮成富豪到各大樓盤造勢，聲稱高價收購，很明顯是托市。另外，開發(fā)商也在配合托市。一些專家、學(xué)者和媒體站了出來，為高房價尋找合理借口，同時賣樓廣告也多起來。目的只有一個，進(jìn)一步推高房價”。

　　不過，由于房地產(chǎn)流動性遠(yuǎn)不如股票，黎友煥指出，獲利豐厚的外資炒房團(tuán)正在謀求長遠(yuǎn)撤退計劃。“炒樓不像炒股，股票可以隨時拋。據(jù)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，炒樓外資為了在獲取更多利潤后能全身而退，他們采取了有計劃、有步驟的戰(zhàn)略布置，有著長遠(yuǎn)打算。”

　　黎在他的最新報告中指出，目前，外資已順利將上海、北京、深圳、廣州這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市的樓價炒到一定高度，樓價上升速度開始緩慢，已經(jīng)到了臨界點。這時他們開始轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場，進(jìn)入沿海二線城市，如東莞、蘇州等，還有內(nèi)地一線城市或省會城市，如天津、西安、武漢等地。“這樣，他們將全國的樓價抬起來后，就可有步驟地全身而退。”

　　盡管在這輪廣州房價暴漲中并不能確切統(tǒng)計到外資具體的運作金額，但黎友煥認(rèn)為，這正是外資集中火力將一個城市房價集中炒高的表現(xiàn)，反映外資已經(jīng)具備在一個城市興風(fēng)作浪的話語權(quán)。

　　炒完了，就要脫手而走。目前，外資在上海等地已經(jīng)謀求撤退，據(jù)報道：境外機(jī)構(gòu)在中國的一宗宗房地產(chǎn)收購案仍在不斷上演的背后，早期進(jìn)入的一些巨頭們悄然抽身。今年以來，上海已有3家投資基金成功出售此前收購的物業(yè)。日前，香港上市公司資本策略與天安中國合資公司以1.05億美元的價格買下上海永新廣場100%股權(quán)。據(jù)悉，永新廣場的主要所有者是花旗集團(tuán)名下的房地產(chǎn)投資基金。

　　同樣在上海，已有包括澳大利亞麥格理銀行、高盛銀行、花旗銀行等幾家大型金融機(jī)構(gòu)旗下的房地產(chǎn)投資基金紛紛將手頭持有的上海物業(yè)出售。此外，在深圳，一些中介也掛出了不少“急售”字樣的樓盤。據(jù)中介介紹，其背后房東有不少外國人。(華夏時報)