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    地價(jià)迅速膨脹，新拍土地價(jià)格與當(dāng)下房?jī)r(jià)持平甚至超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象在今年屢見(jiàn)不鮮。地產(chǎn)商在大肆圈地的同時(shí)，也使自己陷入“賭徒”式的險(xiǎn)境

　　2005年9月，富力地產(chǎn)在廣州繁華區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)售價(jià)每平米7000元，2007年9月，富力地產(chǎn)在廣州郊區(qū)的項(xiàng)目，僅地價(jià)就達(dá)每平米1.87萬(wàn)元

　　土地儲(chǔ)備大量消耗，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，這種顯見(jiàn)的供需失衡，促使開(kāi)發(fā)商將拿地作為第一要?jiǎng)?wù)，地王紀(jì)錄也隨之不斷刷新

　　地產(chǎn)上市公司是圈地主角，股市則成為“地價(jià)——房?jī)r(jià)——地價(jià)”循環(huán)上升的放大器

　　“地王”們?nèi)羰琴€贏了，未來(lái)三年的房?jī)r(jià)，將以每年30%的速度增長(zhǎng)。若是輸了，風(fēng)險(xiǎn)將從開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)。

　　地產(chǎn)商們不惜重金拍地。圖為今年5月30日,中冶置業(yè)南京分公司以12.9億元拿下南京紫金山南麓的韋陀巷地塊 Phototex/圖

　　從11月1日開(kāi)始，一部關(guān)于土地出讓金繳納的新規(guī)定——國(guó)土資源部“39號(hào)文”，正式施行。

　　按照這一規(guī)定，今后，房地產(chǎn)商只有繳清全部土地款，才能拿到土地證，進(jìn)入后續(xù)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。“繳一部分，蓋一部分，回籠一部分資金”的“借雞生蛋”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將成為歷史。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，對(duì)今年一路飛漲的地價(jià)和房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，“39號(hào)文”的出爐堪稱(chēng)“釜底抽薪”：巨大的資金壓力會(huì)讓房地產(chǎn)商在拍地時(shí)放慢節(jié)奏，這有望最終卡住房?jī)r(jià)的脖子。

　　今年初以來(lái)，迅速膨脹的地價(jià)讓老百姓嘩然。“地王”遍地開(kāi)花，在許多地方每平方米樓面地價(jià)已經(jīng)越過(guò)萬(wàn)元，并且紀(jì)錄還在不斷刷新。所謂的“樓面地價(jià)”，是指分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e中的土地成本。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前九個(gè)月，全國(guó)土地價(jià)格比去年同期上漲了12.8%。

　　2005年9月，30歲的項(xiàng)紅在廣州繁華的濱江東路附近，買(mǎi)入了富力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一套房子，時(shí)價(jià)每平方米7040元。眼下，同一地產(chǎn)商在一墻之隔開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)，每平方米售價(jià)已經(jīng)飆升至16500元起，而年初這個(gè)數(shù)字還只是12000元左右。

　　更讓人咋舌的是，今年9月，富力地產(chǎn)以每平方米18729元的樓面地價(jià)拍下廣州白云山畔的一塊土地，白云山位于廣州的郊區(qū)。

　　諸如富力這樣的“地王”今年并不罕見(jiàn)，9月、10月，成都、廣州、青島等地的土地價(jià)格再次被香港九龍倉(cāng)、廣州富力、北京中海等刷新。地價(jià)在飛升，但地產(chǎn)商們之間爭(zhēng)奪土地的戰(zhàn)爭(zhēng)卻沒(méi)有結(jié)束，反而愈演愈烈，值得注意的是，“地王”的桂冠往往落入房地產(chǎn)上市公司的懷抱。

　　地產(chǎn)商們是在透支未來(lái)、豪賭明天，還是先知先覺(jué)地對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)做出正確預(yù)估？“地王”們?nèi)羰琴€贏了，未來(lái)三年的房?jī)r(jià)，將以每年30%的速度增長(zhǎng)。光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)測(cè)算說(shuō)，在樓面地價(jià)等于周邊房?jī)r(jià)的情況下，每年30%的房?jī)r(jià)上漲才能保證三年后10%的盈利水平。

　　若是輸了，風(fēng)險(xiǎn)將從開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)。“我還想在這個(gè)行業(yè)里做十年以上，所以不希望這種不健康局面持續(xù)下去，我們擔(dān)憂(yōu)的是后續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力。”天津泰達(dá)集團(tuán)旗下的南京新城置業(yè)副總張立剛對(duì)南方周末記者說(shuō)道。張立剛曾服務(wù)于順馳，順馳曾以拿地手筆之大、價(jià)格之高、速度之快而聞名業(yè)界，但最終由盛轉(zhuǎn)衰。

　　對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，標(biāo)志著高地價(jià)的“地王”的出現(xiàn)帶來(lái)了憂(yōu)慮和困惑。“我們并不需要你們大老遠(yuǎn)的跑來(lái)給我們蓋什么豪宅。”面對(duì)外地地產(chǎn)公司拍下的8300元的樓面地價(jià)和未來(lái)可能過(guò)萬(wàn)的房?jī)r(jià)，青島網(wǎng)友憤怒地寫(xiě)道。

     喧囂的地王時(shí)代

　　1月31日，武漢，35億元，790畝，總價(jià)突破了兩年前33.9億元的當(dāng)?shù)嘏牡丶o(jì)錄。

　　地王時(shí)代的帷幕，從這一天上海豫園旅游商城股份有限公司在武漢的豪擲拉開(kāi)。

　　可以說(shuō)，這是自2003年實(shí)行土地招拍掛制度以來(lái)，“地王”刷新頻率最高、金額最大的一個(gè)周期。

　　其間，最名符其實(shí)的“地王”，當(dāng)屬7月份北辰實(shí)業(yè)(12.29,0.38,3.19%)和北京城開(kāi)聯(lián)合競(jìng)得的長(zhǎng)沙新三角洲地塊，總價(jià)達(dá)到驚人的92億元。“如果是我，絕不會(huì)去買(mǎi)那塊地。”同為上市公司、同為拿地大鱷，金地集團(tuán)(70.13,2.08,3.06%)一位副總經(jīng)理仍然認(rèn)為付出如此大的資金，風(fēng)險(xiǎn)將倍增。

　　而蘇寧環(huán)球8月份在上海市南京路拍下6萬(wàn)元/平方米的“樓面地價(jià)地王”，則讓更多的人很久才回過(guò)神來(lái)。“恒基剛剛以15億元轉(zhuǎn)手毗鄰的一幢寫(xiě)字樓，蘇寧卻要耗資44億元。無(wú)論怎么操作，未來(lái)都是難以盈利的。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民能給出的惟一解釋是，蘇寧這么做恐怕出于“品牌效應(yīng)”。

　　標(biāo)桿之外，更普遍的情況是，地價(jià)以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地價(jià)一再刷新，同屬黃金地段的3個(gè)地塊，前后共漲了1/3，從11000元的樓面地價(jià)飆至15000元。全國(guó)地價(jià)指數(shù)今年第一季度上漲了9.8%，之后的兩個(gè)季度分別是12%、15%。

　　“遍地開(kāi)花！”戴德梁行杭州分公司總經(jīng)理?xiàng)钸_(dá)這樣形容，“長(zhǎng)三角既不是開(kāi)頭，也沒(méi)有領(lǐng)跑。”楊達(dá)認(rèn)為，“廣州地王”、“成都地王”、“長(zhǎng)沙地王”也都聲勢(shì)逼人，“地王”現(xiàn)象并不是孤例。

　　喧囂聲中，再?zèng)]人提及年初武漢的那宗交易。實(shí)際上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫園旅游商城由于資金壓力，無(wú)法付出第一筆10億元的土地出讓金，地塊轉(zhuǎn)為上海復(fù)地接手。

　　這不過(guò)是兩年前幾出“地王沉浮錄”的翻版。2005年的溫州地王“中瑞財(cái)團(tuán)”年底成為“拖欠土地出讓金”的狀元；再早一年的上海地王“合生創(chuàng)展”因?yàn)橘Y金緊張，一度停止了以16億元拍下的上海新江灣城C1地塊項(xiàng)目。

　　這些不成功的“個(gè)案”，在今年蒸騰向上的“地王”熱潮中，在開(kāi)發(fā)商迫切需要拍得土地的現(xiàn)實(shí)映射下，被有意無(wú)意地忽略了。

　　為什么必須成為“地王”

　　地價(jià)和房?jī)r(jià)上升的氣息，在 5月份杭州的“濱江萬(wàn)家花城”樓盤(pán)再現(xiàn)久違的徹夜排隊(duì)時(shí)，杭州濱江房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東就嗅到了。

　　700多套房子一天售空；半個(gè)月前180套的“萬(wàn)科魅力之城”也在兩天之內(nèi)被搶完。

　　“再加上5月份房交會(huì)的火爆情況，大家意識(shí)到，經(jīng)過(guò)整一年宏觀調(diào)控帶來(lái)的低迷期后，地產(chǎn)市場(chǎng)回暖了。”杭州一家房地產(chǎn)顧問(wèn)公司漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理梅杰回憶。

　　房子越賣(mài)越貴了，第三季度里，杭州新房每個(gè)月相對(duì)上月的漲幅都在增加，9月份的環(huán)比增幅為全國(guó)最高——5.5%，同比更是上漲了15.6%。

　　但也越賣(mài)越少了，杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2006年杭州存量房源一直保持2萬(wàn)套上下，但到如今只有3000套可供買(mǎi)賣(mài)。

　　買(mǎi)房子的反倒越來(lái)越多，“信號(hào)就是溫州投資客的回潮，無(wú)論是稀缺的錢(qián)江板塊，還是便宜的下沙板塊，或者有升值潛力的九堡地段，溫州人幾乎都閉著眼睛掃。”梅杰說(shuō)。

　　一位不愿意透露姓名的中介公司高層告訴南方周末記者，一個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)的客戶(hù)，竟然有90%登記的是溫州身份證。

　　顯然，得再煮一鍋“飯”來(lái)賣(mài)了。但等米下鍋的地產(chǎn)商們發(fā)現(xiàn)，米，也越來(lái)越金貴了。

　　2003年是杭州土地供應(yīng)的高峰，有5000畝土地供市。但之后的三年，因?yàn)楹暧^調(diào)控壓縮土地供給，都維持在3500畝左右。

　　“再加上行情不好，多數(shù)本土企業(yè)都開(kāi)始觀望，去年甚至出現(xiàn)地塊流拍，”漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)研究部經(jīng)理陳煥春介紹，“結(jié)果今年行情好了，很多企業(yè)又沒(méi)有儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)了，僧多粥少。”

　　他們還共同面臨著外地企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。“標(biāo)志性事件是去年萬(wàn)科打入杭州市場(chǎng)，戰(zhàn)略需要讓他們更加不惜代價(jià)。”“住在杭州”網(wǎng)首席記者丁曉紅補(bǔ)充。做襯衫起家的雅戈?duì)?28.19,-1.24,-4.21%)7月份以每平方米15000元的樓面地價(jià)拍下市中心地塊，至今仍是杭州單價(jià)地王。

　　杭州，這座最早全面推行土地招拍掛制度的城市，只是全國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

　　2006年，全國(guó)土地竣工面積和新購(gòu)?fù)恋孛娣e的增長(zhǎng)率曲線(xiàn)形成了一個(gè)巨大的缺口，一個(gè)猛增，一個(gè)銳減。也就是說(shuō)，一邊是開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備的土地大量被消耗，一邊是沒(méi)有新的土地資源補(bǔ)充。

　　因?yàn)檫@種顯而易見(jiàn)的供需失衡，光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)“奉勸”地產(chǎn)商們“先下手為強(qiáng)”。

　　這也是南方周末記者訪問(wèn)的學(xué)者、地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)，對(duì)地價(jià)飆升給出的共同原因之一。

　　供求失衡，在土地資源緊張的大城市表現(xiàn)最為突出。

　　上海世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理袁鴻昌給出的數(shù)據(jù)是，2005年和2006年上海分別推出380萬(wàn)和640萬(wàn)平方米用地，但根據(jù)他們的估算，目前的土地需求是2500萬(wàn)到3000萬(wàn)平米，缺口以數(shù)倍計(jì)算。“兩個(gè)月，現(xiàn)有的存量就能消耗掉了。”上投集團(tuán)下屬的匯龍新城總經(jīng)理俞軍認(rèn)為。

　　對(duì)于項(xiàng)目類(lèi)公司，拿到一塊地做一個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有土地等于直接死亡，這類(lèi)地產(chǎn)商的數(shù)量目前仍占到80%以上。

　　對(duì)于擴(kuò)張版圖的公司來(lái)說(shuō)，新城市的新土地則是一枚先頭釘，也是鞏固異地市場(chǎng)的棋子。即便萬(wàn)科、綠城這樣的大房地產(chǎn)公司在今年拿地之前也面臨南京和上海市場(chǎng)出現(xiàn)空檔的危機(jī)；萬(wàn)科今年計(jì)劃開(kāi)工的規(guī)模占年初土地儲(chǔ)備的近一半，若不持續(xù)拿地，最多兩年后現(xiàn)有的發(fā)展速度就會(huì)減緩。“市場(chǎng)占有率是長(zhǎng)期戰(zhàn)略，因此不少公司寧愿犧牲短期回報(bào)率。”趙強(qiáng)指出。

　　更何況，對(duì)于許多已經(jīng)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，不斷增加的新土地就是投資者關(guān)系。“每股土地儲(chǔ)備多少”是基金經(jīng)理們分析房地產(chǎn)上市企業(yè)的重要指標(biāo)；為了上市，一向批判“地王”的SOHO中國(guó)總裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺腳，拍了幾塊地。“作為一家上市公司，得對(duì)股東有所交代，增加土地儲(chǔ)備是必須做的一件事情。”戴德梁行杭州分公司總經(jīng)理?xiàng)钸_(dá)指出。

　　一個(gè)個(gè)個(gè)體的理性選擇就這樣鑄成了集體的非理性。“地價(jià)跳躍式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都這么拍，就并非全部非理性了，應(yīng)該探尋真正的根源和背景。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬更愿意辯證地看待。

    資本助推力

　　如果缺少了資本的推動(dòng)，地價(jià)飆升的非理性可能不會(huì)走得這么遠(yuǎn)。

　　2007年，奧園、SOHO、遠(yuǎn)洋在香港上市，復(fù)地、首創(chuàng)等將回歸A股，華遠(yuǎn)等則意欲借殼；

　　2007年，房地產(chǎn)企業(yè)在A股通過(guò)增發(fā)融資400余億元，為歷年來(lái)融資規(guī)模最大的板塊；

　　2007年，公司債融資啟動(dòng)，房地產(chǎn)公司隨即試水，萬(wàn)科、金地、保利、北辰紛紛宣布發(fā)行十幾億到幾十億的公司債；

　　2007年，越來(lái)越多的其他行業(yè)公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，家電廠商海爾拿出300億準(zhǔn)備投資地產(chǎn)，要做的第一件事情自然就是買(mǎi)地；

　　2007年的大多數(shù)時(shí)間里，地產(chǎn)股的表現(xiàn)優(yōu)于大盤(pán)，保利的靜態(tài)市盈率最高時(shí)甚至達(dá)到了150倍。

　　杭州濱江房產(chǎn)副總朱立東的親身感受是：“房地產(chǎn)公司對(duì)土地的溢價(jià)判斷理論上是相差不大的，但因?yàn)橛辛速Y本市場(chǎng)上的資金來(lái)源，溢價(jià)可能會(huì)增加很多，對(duì)土地價(jià)格的承受能力也會(huì)高很多。高地價(jià)的一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到股市上。”“如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)從關(guān)系密集型轉(zhuǎn)移到資金密集型。過(guò)去是看誰(shuí)有關(guān)系能拿到地，現(xiàn)在是看誰(shuí)有錢(qián)能拿到地。”李明書(shū)是北京一家二線(xiàn)房地產(chǎn)公司的高層，他們也正在積極地謀求上市。“這是資本對(duì)地價(jià)上升的一個(gè)直接驅(qū)動(dòng)力，”戴德梁行楊達(dá)認(rèn)為，“另一個(gè)間接的驅(qū)動(dòng)力是購(gòu)房者，在通貨膨脹的預(yù)期和股市風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，他們覺(jué)得買(mǎi)地產(chǎn)股不如買(mǎi)地產(chǎn)。”戴德梁行上海公司綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管胡港文就發(fā)現(xiàn)，5月份之后，一次性付款的消費(fèi)者比例增加了不少。

　　而地產(chǎn)商的另一個(gè)資金來(lái)源——海外基金——盡管遭遇了政策限制，也并沒(méi)有退出中國(guó)市場(chǎng)，而是通過(guò)直接投資項(xiàng)目的方式，在積極地尋找分一杯羹的機(jī)會(huì)。戴德梁行最近就剛剛促成了復(fù)地與德國(guó)SEB基金一個(gè)2億美元的合作。“歸根結(jié)底，還是流動(dòng)性過(guò)剩。”多位受訪者一再對(duì)南方周末記者強(qiáng)調(diào)，也就是說(shuō)，無(wú)論是投資者還是消費(fèi)者層面，錢(qián)都太多了，需要尋找投資渠道。

　　有趣的是，不少地產(chǎn)公司本身也在炒股。杭州坊間流傳，一家公司通過(guò)股市收益四十余億，能買(mǎi)下半個(gè)長(zhǎng)沙新三角洲地塊了。“房地產(chǎn)商普遍看好后市，所以愿意高價(jià)拿地，而今年股市直接融資渠道的增加，又讓他們得以高價(jià)拿地，”趙強(qiáng)分析道，“游戲規(guī)則就此發(fā)生改變，過(guò)去都是根據(jù)單個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，現(xiàn)在都加上了對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，這更多地是一種風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算。”

　　不成為大鱷，就被大鱷吃掉

　　游戲規(guī)則改變的直接結(jié)果就是：大量地產(chǎn)商被淘汰。

　　“如今活躍在土地市場(chǎng)上的，就是那么十幾家公司，如果繼續(xù)維持這個(gè)局面，兩年之后，可能這個(gè)市場(chǎng)上就都只有這十幾家公司了，”李明書(shū)預(yù)測(cè)道，“宏觀調(diào)控政策的取向也是行業(yè)的整合和重組，如果不想被大鱷吃掉，就要想辦法成為大鱷。”

　　有數(shù)據(jù)顯示，2004年北京還有4000多家房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在只有800多家。經(jīng)過(guò)這一輪洗牌，明年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字還會(huì)有一個(gè)劇減。香港的地產(chǎn)商也是經(jīng)過(guò)3次洗盤(pán)，最終存活十余家。

　　在世聯(lián)地產(chǎn)的袁鴻昌看來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前可分為四類(lèi)：資源型開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)型開(kāi)發(fā)商、資金規(guī)模型開(kāi)發(fā)商和機(jī)會(huì)型開(kāi)發(fā)商。機(jī)會(huì)型開(kāi)發(fā)商占據(jù)了總數(shù)量的90%以上，但因?yàn)榭沙掷m(xù)性差，“地王”頻出的當(dāng)下，尤其容易死亡；而最終能存活的將是依靠資本市場(chǎng)壯大的專(zhuān)業(yè)型公司。

　　資源整合的過(guò)程中，對(duì)土地的爭(zhēng)奪更加激烈，房?jī)r(jià)不可避免也被抬升，尤其是當(dāng)新拍地王的價(jià)格等于甚至高于周邊樓價(jià)時(shí)。

　　雅戈?duì)?28.19,-1.24,-4.21%)7月份在杭州拍下的1.5萬(wàn)元/平方米，直接刺激了周邊的風(fēng)華九園一周時(shí)間從1.4萬(wàn)元/平方米上漲到2萬(wàn)元/平方米。

　　南京實(shí)行“一房一價(jià)”，規(guī)定開(kāi)盤(pán)后的樓盤(pán)不得隨意抬價(jià)，但地產(chǎn)商們干脆讓新盤(pán)迅速變成二手房，提高交易價(jià)格，出現(xiàn)二手房貴過(guò)新房的奇特景象。

　　10月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超明確表示，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高、土地價(jià)格上漲較快，是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因之一。

　　而反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)的上升，又推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的爭(zhēng)奪，最終推動(dòng)了地價(jià)的上揚(yáng)。

　　在這場(chǎng)“圈地游戲”中，由于主角大部分是上市公司，這種“地價(jià)—房?jī)r(jià)—地價(jià)”之間循環(huán)往復(fù)的關(guān)系借由股市得到了更大程度的放大。

　　每當(dāng)上市公司出拿地公告，股價(jià)總是很“配合”地上漲一定的幅度，即使這是一般不去兌現(xiàn)的紙面財(cái)富，這種上漲還是為將來(lái)上市公司的增發(fā)和公司債融資打下了良好的基礎(chǔ)。

　　對(duì)此，趙強(qiáng)的解釋是：“理論上，只有拿地的回報(bào)率高于資金成本，股價(jià)才應(yīng)該上漲。但因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)稱(chēng)和股市的投機(jī)特性，股民基本上都在透支對(duì)未來(lái)的預(yù)期。”

　　第三季度里，保利地產(chǎn)(96.23,3.85,4.17%)取得了上海、武漢、廣州等城市的8個(gè)地塊，總價(jià)款近100億元人民幣，但保利的股價(jià)同期也翻了兩倍多，變成房地產(chǎn)第一股，保利隨后打算發(fā)行43億元的公司債。

　　若隱若現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

　　地價(jià)和房?jī)r(jià)交錯(cuò)上升的游戲要玩下去，很重要的一點(diǎn)是必須有足夠的需求來(lái)支撐未來(lái)的房?jī)r(jià)。

　　經(jīng)歷了今年春天開(kāi)始并持續(xù)了整個(gè)夏天的房?jī)r(jià)飆升后，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些微妙的變化。

　　在10月的黃金周中，今年一直領(lǐng)跑此輪全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的深圳市，雖然房?jī)r(jià)仍在高位，但是耐人尋味的是，消費(fèi)者卻似乎選擇了冷眼旁觀：整個(gè)黃金周，深圳只賣(mài)出82套新房。深圳市民揚(yáng)言，要與開(kāi)發(fā)商較勁，堅(jiān)決不買(mǎi)房，壓著地產(chǎn)商低下頭來(lái)。

　　與此同時(shí)，政策層面也有變化。在天價(jià)“地王”屢屢出現(xiàn)后，地方政府開(kāi)始謀劃增加土地供給。杭州市上半年放出的土地已經(jīng)超過(guò)了去年；南京10月份推出了14幅“小地塊”；青島則在40天內(nèi)連續(xù)拍出30塊土地。除了加大供給外，需求方面也有政策出爐，第二套房首付款比例的提高，將直接壓制購(gòu)房者需求。

　　從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)，也有寒風(fēng)襲來(lái)。地產(chǎn)股的暴漲和大規(guī)模增發(fā)，一直被看作此輪“地王”頻現(xiàn)的資金基礎(chǔ)。但8月份以來(lái)，房地產(chǎn)股成為機(jī)構(gòu)減持比例最大的板塊，機(jī)構(gòu)通常被認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)水溫變化能夠先知先覺(jué)；同時(shí)，證監(jiān)會(huì)暫停審批房地產(chǎn)公司IPO的流言再度四起。巨量土地儲(chǔ)備帶來(lái)的資金缺口開(kāi)始浮現(xiàn)。

　　比如北辰，這一輪土地飆升中最大的地王，今年需要為長(zhǎng)沙新三角洲地塊支付51億元。根據(jù)北辰的中報(bào)資料，無(wú)法依靠自有資金支付地款，為了緩解可能的資金壓力，北辰10月份宣布發(fā)行17億元公司債。

　　11月1日，土地出讓金繳納新規(guī)實(shí)施以后，類(lèi)似的資金壓力將會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商必須繳清所有土地款之后，才能開(kāi)工。過(guò)去開(kāi)發(fā)商普遍采用的是“借雞生蛋”的策略，只要有10%—30%的前期資金，就可以把土地先行拍下，取得土地證后，就可以著手分期分片開(kāi)發(fā)，用售房所得再返過(guò)來(lái)分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再開(kāi)發(fā)，這無(wú)疑堵住了開(kāi)發(fā)商的變通之道，將使開(kāi)發(fā)商沉淀巨大的資金成本，從而面臨巨大的資金壓力。

　　因?yàn)楦骷曳康禺a(chǎn)上市公司今年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)良好以及土地資源稀缺的原因，證券公司目前仍給予他們“增持”的評(píng)級(jí)，但這一切的前提，都基于一點(diǎn)——“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀政策不會(huì)改變”。(南方周末)