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    上海房地產(chǎn)市場(chǎng)第三季度經(jīng)歷了兩年來最明顯的復(fù)蘇，房?jī)r(jià)以及成交量都出現(xiàn)了明顯上升。昨天，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所發(fā)布今年第三季度房地產(chǎn)分析報(bào)告顯示，上海市場(chǎng)的熱度主要由于供應(yīng)緊缺造成，進(jìn)入第三季度后期，新的房地產(chǎn)調(diào)控政策開始加強(qiáng)，這種情況正有所緩解，隨著第四季度的輕微調(diào)整，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)超過10％。

　　施工面積偏少

　　上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資966.65億元，比去年同期下降-3.6%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也在下降，三季度房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為31%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居報(bào)告表示，從施工情況看，新開工面積1659.58萬平方米，下降9.1%，是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資下降的直接原因。按照上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的去化速度，年均銷售商品房在2600-3000萬平方米，而要維持這個(gè)市場(chǎng)的正常供應(yīng)，在建施工面積應(yīng)該是同期銷售面積的三倍到四倍。如果按照四倍來計(jì)算，7、8月份的施工面積顯然偏少。

　　與此同時(shí)，上海住宅供求比在第二季度6月達(dá)到2.04的高位后迅速回落，8、9月保持平穩(wěn)，各月供求比仍大于1，而去年同期各月供求比均在1以下，上海近期市場(chǎng)供求矛盾仍然存在。

　　供不應(yīng)求的情況下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售價(jià)格迅速上升，部分區(qū)域商品住宅上漲高達(dá)30%。不過，在市房地資源局等十部門聯(lián)合下發(fā)通知明確對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售行為的處罰規(guī)定以及“金九銀十”效應(yīng)的帶動(dòng)下，全市商品住宅供應(yīng)量在9月達(dá)到194.4萬平方米。

　　住宅價(jià)格料微幅震蕩

　　報(bào)告預(yù)測(cè)，今年第四季度或更長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控依然保持高壓態(tài)勢(shì)，具體包括兩個(gè)方面，一方面繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí)已出臺(tái)的政策，另一方面將推出新的調(diào)控政策，其中以前者為主。

　　已有政策包括“70/90”政策，“24號(hào)文”，稅收政策，房地產(chǎn)金融政策，以及上海的抑制捂盤、落實(shí)限外政策等預(yù)計(jì)都將加強(qiáng)。報(bào)告顯示，而未來可能出臺(tái)的新政將包括繼續(xù)加息，“夾心層”住宅保障的補(bǔ)充性政策；物業(yè)稅的試點(diǎn)征收，二手房個(gè)調(diào)稅嚴(yán)格按20%稅率執(zhí)行等，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)融資有所限制。加上上海繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)量以及逼存手段等，都將極大地有利于商品住宅供需平衡的調(diào)節(jié)，市場(chǎng)的供需矛盾有望得到緩解。

　　報(bào)告預(yù)計(jì)全市住宅價(jià)格受重大工程配套用房變化的影響將有微幅震蕩，而商品住宅價(jià)格同比去年將保持在10%漲幅以下。（東方早報(bào)）