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    在不到半年的時間里，廣州樓市一改穩(wěn)步上漲的勢態(tài)，經(jīng)歷了一個令人瞠目的急速拉升階段。但進入十月之后廣州樓市顯示出明顯的疲態(tài)，市場中火爆的排隊購房場面也日漸稀少。廣州樓市究竟會何去何從，再次成為人們關(guān)注的焦點。

    廣州樓市跑贏股市

    國內(nèi)股 市今年走出了波瀾壯闊的牛市行情，但與廣州的樓市相比起來，無疑遜色不少。今年4月，廣州新建商品住房實時簽約均價為8037元/平方米，而剛剛過去的9月份這個數(shù)字已經(jīng)飆升至11290元/平方米，比4月份上漲了40%。到了"十一"黃金周期間廣州主流住房銷售均價區(qū)間升至1.3萬-1.6萬元，已逼近投資需求旺盛的深圳、上海，而國內(nèi)住房成交均價最高的深圳9月均價約1.5萬元。

    如果一個投資者4月份以8000元每平方米購入房屋，到十月份價格已經(jīng)到了12000元。如果這個投資客采取銀行按揭的方式，按照30%首付投資比例計算，投入2400元，收益已高達(dá)4000元，收益率高達(dá)160％。這一收益率遠(yuǎn)高于同期上證指數(shù)的升幅。

    廣州樓市之所以在二、三季度走出這樣一波超"牛"行情，實際上是多種因素共同導(dǎo)致的結(jié)果。一是供求關(guān)系影響，二、三季度廣州可供銷售的樓盤數(shù)量明顯低于以往；二是價格相對"洼地"導(dǎo)致大量資金進入，推高了房價。4月份廣州的樓價明顯低于北京、上海、深圳等同類中心城市，即便扣除部分外部因素，廣州樓價仍然具有明顯的價格優(yōu)勢，這導(dǎo)致很多投資者殺入廣州樓市。

    開發(fā)商低下高昂的頭

    "十一"之后，廣州本地幾家大報的地產(chǎn)廣告明顯多了起來。一直以來，作為媒體和房地產(chǎn)業(yè)都十分發(fā)達(dá)的廣州，報紙上的地產(chǎn)廣告數(shù)量一直從側(cè)面反映著這個城市的樓價。記得廣州樓市最低迷、樓價最低的2003年，每周五的《廣州日報》幾乎有一半的版面都被各類地產(chǎn)廣告所覆蓋。而到今年上半年，伴隨著廣州房價的突飛猛進以及樓盤的旺銷，各類地產(chǎn)廣告在報紙上幾乎銷聲匿跡。

    合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測結(jié)果顯示，2007年9月1日至30日廣州全市住宅樓盤在四大主流媒體廣告投放費用共10697萬元，比2006年"十一"和2007年"五一"黃金周分別上升10%和43.6%；而2007年"十一"黃金周全市推廣樓盤為112個，與2006年"十一"基本持平，與2007年"五一"相比上升13%。種種數(shù)據(jù)表明，開發(fā)商在這個"十一"黃金周實際推貨力度有明顯加強，廣州的房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在賣房子的心情十分迫切，以往捂盤惜售的情形似乎已經(jīng)日漸遠(yuǎn)去。

    一個有意思的現(xiàn)象反映出開發(fā)商急于出貨的心理：日前，有機構(gòu)發(fā)布統(tǒng)計結(jié)果，顯示國慶前后的垃圾手機短信中，絕大部分屬于樓盤廣告，由于數(shù)量實在太多，導(dǎo)致92％的人對樓盤手機廣告表示反感。

    雖然個別樓盤的銷售場面仍然非常火爆，房價也屢創(chuàng)新高，但是無法掩蓋的事實是，不同樓盤之間的差別越來越大，開盤必?fù)屬彽臅r代已經(jīng)一去不復(fù)返。在黃金周期間，不少樓盤銷售現(xiàn)場頗為冷清，買家的觀望心態(tài)明顯增強。而發(fā)展商也一改強硬的態(tài)勢，雖然表面上仍然堅守高價，但私底下的折扣卻有頗多松動，其中幾個樓盤明確表示可以打到9折。

    高位盤整不可避免

    一個顯見的道理是，任何漲價都不可能是永恒的。在房價瘋狂躥至高位后，更多的人表示出擔(dān)憂之意。尤其是強硬政策重兵壓境。除了多次加息外，國慶前夕，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布"第二套房貸新政"。"十一"期間，廣州絕大多數(shù)樓盤開始執(zhí)行央行的規(guī)定，對第二套置業(yè)者要求四成首付并提高利率。很顯然，在該新政的執(zhí)行之下，很大一部分買家將暫時出局。而炒家的成本亦因此大增，投資門檻再次提高。

    由此，看似強大的承接力開始松動，盡管連續(xù)出臺的政策表面上沒有遏制住房價上漲的勢頭，但在不斷強硬的政策猛攻之下，越來越多的買家開始產(chǎn)生心理預(yù)期。與此同時，關(guān)于高位風(fēng)險的聲音逐漸加大，甚至連崩盤的說法也越來越猛烈。風(fēng)聲鶴唳之中，不少投資者開始試探著放盤，很多買家則加入觀望的行列。

    但能否就此表明廣州房價自此將進入一個新的下降通道，顯然這樣說還為時過早。只能說明廣州樓市由于樓價的上漲，在高位形成了一個暫時的供求平衡，廣州樓價下跌的空間仍然十分有限。

    有專家就表示，樓價要進入一個下跌通道，除了供求關(guān)系外，一個首要的條件是消費者對價格下跌存在明顯預(yù)期。但從現(xiàn)在廣州的情況來看，似乎并不是這樣。同樣地段的樓盤，只要售價低于周圍均價幾百元，銷售場面就會非常火爆，反之就十分冷清。這無疑反映出消費者對目前廣州的樓價仍然比較認(rèn)可，一旦下跌幅度較大，必然會涌出大批資金接盤。

    而在供應(yīng)方面，廣州市政府雖然自9月份以來加大了土地供應(yīng)力度，但這些土地供應(yīng)要真正建成房屋大批量進入市場至少需要一兩年的時間。同時即便這些房屋批量入市，由于土地成本高昂，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售價格也不會低于現(xiàn)在市價多少。由此看來，整個廣州樓市向下調(diào)整的空間似乎并不大，而上升的空間也十分有限，高位的橫盤整理在今后一段時間內(nèi)或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。（中國證券報）