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    10月24日11時許，來自央行的電話鈴聲打破了幾大銀行個貸部門平靜的中午。五大國有商業(yè)銀行和大型股份制銀行陸續(xù)接到來自央行的電話通知，要求其業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人于當(dāng)日14時到央行開會，研討“第二套房貸”相關(guān)事宜。

　　一石激起千層浪。自9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)名下發(fā)房貸新政，要求提高第二套房及以上的首付款比例并上調(diào)利率，歷時已經(jīng)一個月，但有關(guān)第二套房的界定各方大有分歧：細(xì)則完全由銀行自定？那么由此帶來的標(biāo)準(zhǔn)分歧，勢必在激烈的市場競爭中趨于最寬松的選擇；央行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)？這將直接關(guān)乎銀行的操作成本。

　　截至記者發(fā)稿時，央行這次緊急召集的會議并未清晰回答市場的這些疑問。

　　會議未果

　　此次會議從通知下達(dá)到正式開會僅相隔3個小時。最終，只有總行在京城的幾家大型國有和股份制銀行參加了會議。

　　會議召集之緊急事出有因。一方面，各商業(yè)銀行新政細(xì)則廣有分歧，導(dǎo)致政策推行緩慢；另一方面，24日國務(wù)院召開常務(wù)會議，再次強(qiáng)調(diào)四季度要全面落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，努力控制房價過快上漲。消息人士透露，國務(wù)院“不甚滿意”的態(tài)度成為央行決定緊急召開會議的重要原因。

　　據(jù)與會人士透露，會議由央行副行長蘇寧親自督陣，各家銀行主要圍繞“二套房”的標(biāo)準(zhǔn)展開了討論。期間爭議與分歧頗多，最終會議也沒有達(dá)成共識。

　　顯然，房貸新政出臺之后，市場的強(qiáng)烈分歧及對正常房貸業(yè)務(wù)開展所帶來的影響，出乎了政策推行者的預(yù)期。

　　記者了解到，除少數(shù)大銀行外，不少中小銀行還在冷眼觀之，“先看看別人的標(biāo)準(zhǔn)再說”，另有部分銀行的細(xì)則雖已出臺，但由于在報備過程中，下屬各分支行依然有點(diǎn)“無所適從”。

　　某銀行上海市一位支行行長透露：“我現(xiàn)在還沒有接到明確的文字通知，那就先按照原來的辦法操作，這樣并不違規(guī)。”

　　這一看法頗能代表部分群體的意見，另有些銀行的分支行則謹(jǐn)慎行事，暫停了部分正常的房貸業(yè)務(wù)，市場對于此項政策執(zhí)行的混亂可見一斑。

　　由于迄今監(jiān)管層并未對 “第二套房”給予明確界定，只要求各商業(yè)銀行制定細(xì)則，然后向央行和銀監(jiān)會報備。

　　目前，市場大致分為兩派，以工行、建行、交行等國有大行為代表，主張以戶為單位來界定是否屬于 “第二套房”，而一些中小股份制銀行則主張以“單個借款人”為單位。兩項標(biāo)準(zhǔn)差異懸殊，讓政策的制定者難以迅速完成意見的統(tǒng)一。

　　操作之障

　　會議的結(jié)局完全在市場的預(yù)料之中。業(yè)界資深人士指出，標(biāo)準(zhǔn)問題是新政的關(guān)鍵，如果完全交由市場制定，勢必百花齊放，最后的結(jié)果是 “從寬發(fā)落”，抑或在博弈中“不了了之”；如果由央行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，則平添了“一刀切”的計劃色彩，況且標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一到什么程度，亦是一個關(guān)系到執(zhí)行效果的難題。

　　市場分析認(rèn)為，國有銀行一般傾向選擇以“戶”為標(biāo)準(zhǔn)，這似乎更合乎監(jiān)管層打擊炒作、抑制房價過快上漲的初衷。但具體到“戶”的內(nèi)涵，又是一個界定不清的概念。

　　一說認(rèn)為是以夫妻為單位，也就是說，以央行的征信系統(tǒng)為基礎(chǔ)，能夠查找到的夫妻雙方有一方存在借款行為的，再貸款購買房產(chǎn)就視為 “第二套房”。但另一說認(rèn)為，這種“戶”的界定找不到足夠的法律和理論支撐。

　　而即使確定以夫妻為單位界定，依然問題重重。

　　問題之一在于，一種看法認(rèn)為，只要夫妻一方在征信系統(tǒng)中顯示存在過貸款購房的，不管還清與否，再貸款購房的均視為第二套房；另一看法則認(rèn)為，只有征信系統(tǒng)中依然還有未結(jié)清貸款的，再次貸款才視為第二套房。

　　問題之二在于，如果以夫妻為單位一刀切，勢必會打擊很多正常的住房需求，不符合促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展、鼓勵健康消費(fèi)的初衷。

　　比如，如果夫妻有套小面積房子，有了孩子后賣掉再買一套大的，屬于應(yīng)該保護(hù)的正常“梯度遞進(jìn)”的自住需求。顯然，單純以夫妻為界定打擊了許多該受保護(hù)的正常需求。而最終的政策導(dǎo)向，很可能會刺激超前消費(fèi)、一次性消費(fèi)行為。

　　而如果以單個借款人為單位，雖然可以避免掉“戶”的許多麻煩，具有信息清晰的優(yōu)點(diǎn)，但投機(jī)炒房者可以以不同家庭成員的名字完成多套房的低成本投資，與政策的初衷相去甚遠(yuǎn)。

　　更進(jìn)一步的問題還在于，無論以“戶”還是以“單個借款人”為單位，都需要有及時、準(zhǔn)確、全面的征信系統(tǒng)的支撐，這對央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)將是一個巨大的挑戰(zhàn)。

　　由于央行的征信系統(tǒng)并未建成覆蓋全面的聯(lián)合征信平臺，所以只借助央行的征信系統(tǒng)，在借貸人不主動提供真實(shí)的信息記錄的情況下，征信系統(tǒng)無法完成夫妻關(guān)系的準(zhǔn)確鑒別。況且，由于征信系統(tǒng)的更新具有約一個月的時滯，借款人完全可以利用時滯，在多家銀行完成多套按揭貸款。

　　在此次新政中，外資行也囊括其中，但是某外資行人士透露，目前央行并未向外資行開放征信系統(tǒng)，要完成借款人房貸信息的審核，只能靠“個人誠信”，效果可想而知。

　　錯位的板子？

　　某商業(yè)銀行人士分析，造成目前分歧的最根本原因在于對市場風(fēng)險的不同考量。

　　央行進(jìn)行宏觀調(diào)控?zé)o可厚非，但在商業(yè)銀行看來，目前個人住房按揭貸款的不良率依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均不良貸款的水平，是一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房貸市場依然是商業(yè)銀行激烈競爭的市場。

　　據(jù)某商業(yè)銀行人士透露，風(fēng)聞央行要實(shí)行房貸新政，該銀行于十一前“熬夜放款”，年度貸款額度已經(jīng)基本完成。

　　另有商業(yè)銀行人士告訴記者：“沒有銀行會心甘情愿縮減這個市場，那些嚴(yán)收房貸的銀行只是貸款額度用完而已。”

　　在他們看來，從利率和風(fēng)險匹配的角度考慮，央行提高“第二套房”首付比例和利率的做法，并不能找到理論依據(jù)。

　　按照當(dāng)前的高院司法解釋，對于只有一套自住房的借款人，如果無法償還貸款，銀行不能執(zhí)行債權(quán)。以此來看，單純從風(fēng)險角度考慮，銀行更應(yīng)該提高的是只有一套自住房借款人的首付比例。

　　有專家認(rèn)為，靠以利潤最大化為目標(biāo)的商業(yè)銀行來執(zhí)行細(xì)則，效果不容樂觀。專家建議，要真正打擊投機(jī)炒作，使得房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)稅和資本利得稅也許是更好的選擇。來源：經(jīng)濟(jì)觀察報