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    上海樓市的成交量持續(xù)三個(gè)月下滑，“金九”樓市已經(jīng)風(fēng)光不再，預(yù)計(jì)今年秋冬季，樓市將進(jìn)入新一輪調(diào)整期。明年的春節(jié)前后蓄勢(shì)待發(fā)，屆時(shí)，將成為購房好時(shí)機(jī)。
　　
    上海樓市的成交量自6月達(dá)到最高點(diǎn)以來，已經(jīng)持續(xù)了三個(gè)月的下滑，“金九”樓市風(fēng)光不再，十一黃金周后也表現(xiàn)比較冷清。這主要是受到提高首付和加息預(yù)期等不利因素的影響，加上上半年已經(jīng)透支的購買力。有關(guān)人士預(yù)計(jì)，今年“金九銀十”和整個(gè)冬季的樓市都將進(jìn)入新一輪的平穩(wěn)調(diào)整期，待明年春節(jié)前后蓄勢(shì)待發(fā)，這時(shí)，是購房的好時(shí)機(jī)。

　　成交量下跌均價(jià)高漲

　　佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年10月以來的前11個(gè)交易日的商品住宅成交量?jī)H65.13萬平方米，連成交量較高的雙休日10月13、14日兩天僅成交1033套商品住宅，約比9月低10%以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海樓市的成交量從前三個(gè)月的緩慢下滑，轉(zhuǎn)變?yōu)榧铀傧禄畡?shì)。

　　與此同時(shí)，新盤的平均成交價(jià)格卻一再創(chuàng)新高，本月前11天商品房的平均成交價(jià)格高達(dá)12007元/平方米，遠(yuǎn)高于9月的10507元/平方米。雖然主要是受君御豪庭、王子晶品等幾個(gè)市區(qū)高檔樓盤上市熱銷的帶動(dòng)，但是這些樓盤的天價(jià)入市，也表明了房?jī)r(jià)高漲的事實(shí)。其中王子晶品第一批房源9月初的上市均價(jià)是4.5萬元/平方米，而9月26日的新一批房源則高達(dá)5.5萬元/平方米。

　　貸款新政發(fā)出調(diào)整信號(hào)

　　分析今年以來購房者的心態(tài)變化和政策影響，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為：今年上半年主要是在之前一年的購買能力積累下，開發(fā)商看到房源供應(yīng)下降的利好，特別是市區(qū)新房供應(yīng)的稀缺，借機(jī)炒作。隨后，股市賺錢后轉(zhuǎn)入樓市購買力的再支撐，使得房?jī)r(jià)就一路“瘋狂”。到了6月，上海樓市的總成交量達(dá)到350.7萬平方米，296億元的規(guī)模，是2月份的兩倍多。

　　早在6月份的時(shí)候，深圳等一些在過去一年多里上漲過快的城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了高位調(diào)整，于是銀行適時(shí)提高對(duì)變現(xiàn)能力相對(duì)較差的高房齡的首付比例，隨后北京、重慶一些房?jī)r(jià)漲幅同樣過快的城市也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)調(diào)整。接著，各地銀行都出現(xiàn)了控制風(fēng)險(xiǎn)的需求，央行也適時(shí)規(guī)范貸款市場(chǎng)，提高首付比例。全國(guó)市場(chǎng)一片嘩然，因?yàn)檫@一政策意味著樓市即將進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整期，而提高第二套房的政策雖然實(shí)際實(shí)施還存在很多不確定性，但也表明了國(guó)家壓制投機(jī)，調(diào)控樓市的意愿。

　　最佳購房時(shí)機(jī)將在春節(jié)

　　薛建雄分析，貸款政策的出臺(tái)，事實(shí)上證明了樓市進(jìn)入調(diào)整期的信號(hào)，一些還停留在房?jī)r(jià)高漲熱潮中的房東和開發(fā)商，不再有過高的期望，開始降低房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步理性和市場(chǎng)上房源的增多，中低檔的購房者開始會(huì)有更多的選擇空間。預(yù)計(jì)90%以上的樓盤價(jià)格是平穩(wěn)的，但其中三成以上的樓盤可能還會(huì)漲價(jià)，一成因前期漲幅過大，可能會(huì)降低預(yù)期。此時(shí)大概是農(nóng)歷春節(jié)前后。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)模型顯示，在未來購房能量沒有出現(xiàn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，或是受股市拖累購買能力大幅下降的話，房?jī)r(jià)就有可能出現(xiàn)下滑。但是，在上海經(jīng)濟(jì)每年以兩位數(shù)增長(zhǎng)的情況下，購買力下降的情況很難出現(xiàn)，而且購房能力的漲幅會(huì)快于居民收入水平，因?yàn)橥鈦碣徺I力也在增加。那么，房?jī)r(jià)就會(huì)保持比供應(yīng)量下降幅度還要快的上漲趨勢(shì)。但是具體到各個(gè)板塊就會(huì)有更大的波動(dòng)，比如市區(qū)新房的開工量下降幅度大，房?jī)r(jià)也會(huì)有很大的漲幅。因此，10月及之后的幾個(gè)月里，上海樓市基本上為調(diào)整觀望期的行情，最佳的購房時(shí)機(jī)應(yīng)該出現(xiàn)在春節(jié)期間。