下游數(shù)據(jù)

房貸新政保護(hù)懲罰了誰(shuí)

2007年10月22日10:28   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，第二套住房首付不得低于40%，不禁使人想起隔壁的韓國(guó)，那里政府根本就不允許居民購(gòu)買第二套住房，可房?jī)r(jià)還是高不可攀。

　　第二套住房是第一套住房的敵人么？某種意義上說(shuō)是，住房也是資源，部分人占有了更多的住房，那些需要的，也就是要買第一套住房的就沒有了機(jī)會(huì)。但假如第二套住房的所有者是以出租為目的，這些房子很快就出現(xiàn)在出租市場(chǎng)上。或者第二套住宅以保值投機(jī)為目的，并且很快投放市場(chǎng)，這里的所謂第二套住宅不過(guò)是“二傳手”，并不長(zhǎng)期占有資源。這個(gè)意義上，第二套住宅和開發(fā)商的開放銷售住房沒什么兩樣，只不過(guò)多了一個(gè)環(huán)節(jié)，中間再多向政府交了一個(gè)5%的營(yíng)業(yè)稅，但同時(shí)也多了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。即便是這多出的5%的營(yíng)業(yè)稅，因增加了政府稅收，想必也不是調(diào)控的主要目標(biāo)。

　　假如第二套住房的擁有者是長(zhǎng)線投資者，且是既不出租，也暫時(shí)不賣的長(zhǎng)線投資者，事情性質(zhì)就發(fā)生了變化。因?yàn)殚L(zhǎng)期占有，他們的確占用了過(guò)多的資源，從而減少了住房供給，導(dǎo)致價(jià)格攀升。對(duì)于“上無(wú)片瓦、下無(wú)立錐之地”的居民，他們不免是邪惡的化身，應(yīng)該受到“懲罰”。或許正是因?yàn)檫@個(gè)考慮，韓國(guó)政府只允許一戶家庭擁有一套住房，也就是杜絕二手房。這個(gè)意義上，買而不賣的長(zhǎng)線房產(chǎn)投資和開發(fā)商的捂盤，和閑置土地是一樣的道理。

　　地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)中有空置房和閑置費(fèi)的概念，根據(jù)北京建委的界定，閑置房指既不居住也不出租的現(xiàn)房，換一個(gè)說(shuō)法，就是開發(fā)商出售給業(yè)主后，在一定期限內(nèi)沒有利用的房子;空置房則是建好未出售房屋。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，北京的住房從總量上并不短缺，造成房?jī)r(jià)上漲，住房緊張的主要原因在于閑置房比空置房要多好幾倍，少數(shù)人擁有多套住房。北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字也支持這一觀點(diǎn)，即北京1/10的人擁有兩套住房。

　　但即使是法規(guī)相對(duì)完善的韓國(guó)，仍然對(duì)富人的購(gòu)房行為束手無(wú)策。既然房?jī)r(jià)能保值，甚至創(chuàng)造利潤(rùn)，經(jīng)濟(jì)人的逐利本性就會(huì)使他們千方百計(jì)地規(guī)避政策。韓國(guó)富豪利用不正當(dāng)手段，購(gòu)置多處住宅，不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)十分盛行。自盧武鉉總統(tǒng)上臺(tái)以來(lái)，韓國(guó)的房?jī)r(jià)平均上漲了55%。2006年末全國(guó)每平方米房?jī)r(jià)相當(dāng)于人民幣19772元，沉重的家庭債務(wù)有57%是來(lái)自于購(gòu)房貸款。而在集中了半數(shù)國(guó)民、七成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的首爾地區(qū)，一套百平方米的住宅動(dòng)輒三五億韓元，相當(dāng)于300萬(wàn)～500萬(wàn)人民幣，一名普通公務(wù)員要購(gòu)置這樣一套住宅，需要支付15年至18年的積蓄。

　　購(gòu)買第二套住宅雖是違法，但在一個(gè)人口年輕化的國(guó)度，一個(gè)個(gè)家庭出現(xiàn)，便出現(xiàn)了第一套住宅的需求，富人們自可開動(dòng)腦筋，想出辦法。我們這里，雖然有了銀行間聯(lián)網(wǎng)，可同一個(gè)家庭，夫妻分別貸款，因無(wú)法確認(rèn)法律關(guān)系，銀行還是得按第一套住房處理。更何況昔日富人到鄉(xiāng)下斂身份證以“拖拉機(jī)”賬戶炒股票的方式也可能重演。即便以上的問(wèn)題都能杜絕，貸款首付從此前的30%上漲到現(xiàn)在的40%也僅是很小的一步。富人之所以購(gòu)買多套住房，就因?yàn)橛虚e置資金，有投資需要。負(fù)利率下，只要有超過(guò)利率的投資機(jī)會(huì)，雖有再多的障礙，投資人都會(huì)赴湯蹈火。

　　提高首付的政策，毋寧說(shuō)是為了保護(hù)銀行。特別是次級(jí)債危機(jī)后，貸款機(jī)構(gòu)大量倒閉使銀監(jiān)會(huì)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是傳言中的提高貸款利率還是提高首付門檻，都是為提高銀行利潤(rùn)同時(shí)間接減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，和降低房?jī)r(jià)讓第一套房購(gòu)買者買得起房子沒有任何關(guān)系。貸款首付提高到40%，意味著即使房?jī)r(jià)降了同樣比例，銀行也無(wú)需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而美國(guó)次級(jí)債危機(jī)至今，美國(guó)住房?jī)r(jià)格跌幅尚未觸及兩位數(shù)。除非遇到日本和我國(guó)香港房地產(chǎn)泡沫中超過(guò)一半的下跌，銀行都能獨(dú)善其身。

　　政策若是為了降低房?jī)r(jià)，管理者何不先易后難，從加大開發(fā)商的有效供給入手。同樣是囤積，開發(fā)商的囤地和捂盤明明擺在眼前，而這些材料甚至都有上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告“作證”，最大的土地儲(chǔ)備來(lái)自碧桂園，達(dá)到45平方公里，而近20平方公里的也頗有幾家。看這些公司的年銷售進(jìn)度就會(huì)知道，沒有十年八載，如此多的土地是消化不完的。更有土地拍賣下的“地王效應(yīng)”，早有人注意到，開發(fā)商在天價(jià)地上蓋起房子，其高昂的土地成本必然轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，最后導(dǎo)致銷售緩慢，不“捂盤”也得像“湯臣一品”那樣捂下去。

　　從資源閑置的角度看，懲治開發(fā)商要比懲治第二套房擁有者來(lái)得立竿見影。本文選自《三聯(lián)生活周刊》2007年第38期

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