下游數(shù)據(jù)

信貸調控趨緊房市過熱受抑

2007年10月20日10:26   來源：西本資訊
摘要：

    繼不久前對購買第二套住房及開發(fā)商貸款作出新規(guī)之后，央行日前再次上調金融機構存款準備金率。此前，國土資源部已著手展開全國經營性土地清理整頓。在各大城市，與中央部委調控同步，上海、廣州開始加大土地供應力度，南京實行住房公積金貸款"限貸一次"、嚴管開發(fā)企業(yè)賬戶等措施。很明顯，從中央到地方的調控政策十分密集，幾乎覆蓋該產業(yè)的所有環(huán)節(jié)，連年過熱的房地產業(yè)或許就此受到一定程度的抑制。

　　銀行：意在防范信貸風險

　　日前，十七大代表、中國建設銀行董事長郭樹清在接受采訪時表示，建行已明確貸款人第二套住房的認定標準以"戶"為單位，并已將北京地區(qū)的第二套住房貸款的首付比例提高至50%。以"戶"為單位，就是說夫妻雙方無論誰擁有住房，另一方購買住房時都將視為第二套住房。

　　郭樹清指出，建行對房貸風險非常關注，已根據(jù)國家宏觀調控要求、建行自身情況以及各地方情況采取了不同措施。

　　盡管提高第二套住房貸款首付比例會在一定程度影響建行的房貸業(yè)務，但郭樹清表示，建設銀行將嚴格執(zhí)行國家房地產業(yè)金融調控政策，此次政策調整目的之一就是要遏制房地產炒作，防范銀行信貸風險。

　　黨的十七大召開期間，中國銀監(jiān)會主席劉明康代表在對記者談及金融調控熱點問題時也指出："防范銀行風險，提高房貸首付比例，甚至比上調存款準備金率等金融手段更具有針對性。""這也是針對當前金融風險變化采取的一個與時俱進的舉措。"

　　房貸新政威力初顯

　　房貸新政出臺后，房地產投資風險開始凸顯，開發(fā)商也面臨著樓市氣候變化帶來的窘境。來自各方面的數(shù)據(jù)顯示，目前各地樓市觀望氣氛濃厚。

　　在上海，"十一"長假里為期四天的房地產秋季展示會交易情況并不樂觀，上海"網上房地產"的紀錄表明，4至6日三天分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬平方米，3天的交易量只相當于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。一位參展的開發(fā)商坦言，中央趕在"十一"前出臺房貸新政，急著為房市降溫的意圖明顯，購房者的觀望態(tài)度也在黃金周開始顯現(xiàn)，目前開發(fā)商也只有繼續(xù)觀察新政效應。

　　在北京，今年以來房市表現(xiàn)可謂持續(xù)高燒，房價漲幅在各城市中一直名列前茅，但在房貸新政出臺前后，北京市場逐漸呈現(xiàn)交易清淡的局面，一些樓盤的售樓處甚至出現(xiàn)退房情況。

　　在深圳，相關數(shù)據(jù)顯示，黃金周最低單日新房成交量僅六套。市場人士介紹，從此次黃金周舉辦的深圳秋季房地產交易會上也不難看出，房貸調控影響下的深圳樓市已經提早進入"寒冬"。

　　在重慶，黃金周的前四天，重慶主城區(qū)商品房的日均銷售量僅為平時的十分之一左右。

　　在二手房方面，近來各大中城市成交量普遍出現(xiàn)萎縮態(tài)勢，轉入觀望的購房者增多。第二套房的房貸新政策對買賣雙方的心理影響十分明顯，尤其是對高端物業(yè)影響較大。部分有購買計劃的客戶由于首付資金不夠，降低了購房標準，紛紛選擇中等戶型。目前各地60平方米到90平方米戶型成為二手房主要成交戶型。有專家預測，目前出現(xiàn)在二手市場上的量縮以及觀望效應很可能會在一段時間內傳導到一手房市場。

　　房地產投資風險初現(xiàn)

　　《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》發(fā)出后，市場人士普遍認為，房地產投資風險將開始凸顯。今后一段時期，新房開盤就被搶光的現(xiàn)象可能不會再有。

　　眾所周知，信貸資金是推動房價上漲的最主要源泉，若能有效限制信貸資金流入住房市場，可對住房投資產生明顯的抑制作用。有專家估算，提高第二套房首付至四成，將使投資性購房者的財務杠桿，從原來的2.33倍降至1.5倍，影響還是較為明顯的。尤其值得注意的是，第二套房貸款利率的提升非常明顯，目前所有購房者普遍享受八五折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期7.83%計，實際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%，相當于央行按0.27點的力度，加息8.8次，第二套房購買者的年利息支出提高30%。

　　另一方面，房貸新政策嚴厲打擊囤積土地、囤積房源行為，同時在開發(fā)貸款的申請要求上更加嚴格，這將有效促進房地產開發(fā)企業(yè)對現(xiàn)有儲備項目的開發(fā)力度，加快存量土地進入市場，進而形成有效的房地產供應，部分緩解目前房地產行業(yè)供給嚴重短缺的局面；同時，由于資金成本被加大，部分房地產投資與投機性需求將被有效遏制。因此，商品房價格快速上揚的勢頭將會有所緩解。

　　不過，業(yè)內人士分析后認為，新政對消費需求有保有壓，受影響最大的應該是中產階層的投資性需求。從消費者結構分析，購買第二套住房的主要是中產階層。他們手中有一定積蓄，如果按老政策購買第二套住房，能夠付清首付款，并負擔起商業(yè)貸款或公積金貸款。而新政實施后，購買第二套住房的首付和還貸壓力將陡增，這很可能會減少中產階層的投資行為。對于以小換大、以舊換新的改善性居住需求來說，新政可能使其中一部分資金本來就比較緊張的人打消購房念頭或推遲購房計劃。而新政在打壓第二套以上住房需求的同時，鼓勵自住性需求，尤其是中小戶型自住消費，特別是新政對初次購90平方米以下的購房者實行了保護性利率，將有助于調整住房供應結構。(金融時報)

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