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    編者按：這注定了是樓市中人難熬的一個黃金周，不管你是投資客，還是普通的購房者。樓價一漲再漲的消息讓人按捺不住，調(diào)控再出重拳的警報，又使人寢食難安。“我們看不透未來，不知道未來的顏色，這是人類的悲哀”——多年前曾經(jīng)流行的詩句，或許正好切合此時此刻人們內(nèi)心的矛盾和掙扎，也反映出政策和市場的風云變幻，實在難以捉摸。

    應(yīng)該繼續(xù)等待，還是早早下定決心？這是個問題。

    “深圳房價究竟是怎么回事，老說成交量低，但房價為什么還那么高？”婚期臨近的深圳白領(lǐng)小陳，本來今年年中就打算買房，六七月起市場上政策利空不斷，樓價似乎隨時會大跌，不想成為“最后接棒者”的他一再延遲購房計劃，不料樓價依然一路攀升，他難免感到彷徨。

    9月28日早晨，剛剛賣掉了深圳的房子的劉太太，興沖沖地飛到上海，她覺得上海買房投資還有升值空間。但是，當天的報紙頭條都是央行提高第二套房貸款首付的消息，這讓她有些沮喪：“央行出手調(diào)控，上海房價會不會跌下去？還有投資機會嗎？”

    “對不起，我們目前只是展示，還沒有正式開盤。”在剛剛開幕的成都市秋季房交會上，流連在大開發(fā)商新樓盤模型前的購房者們，不斷聽到這樣的回答。一家樓盤的銷售代表“坦白”說，現(xiàn)在成都房子這么好賣，不像以前那樣要搶黃金周的客源了，現(xiàn)在全推出來，年底樓價更高時就沒貨可賣了。“這不是捂盤惜售嗎？”從重慶來投資的趙女士排了兩次號都沒有搶到房源，但她一邊抱怨一邊堅持守候，因為她相信“樓價還在漲”。

    同樣的人物、同樣的場景、同樣的故事，在黃金周前后的各大中城市里會反復(fù)上演。

    各地房價依然急漲

    國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的8月份房價數(shù)據(jù)顯示，深圳一手房價同比上漲17.6％，在全國70個大中城市中排名第二，二手房價同比上漲22.0％，高居第一。

    “最近兩個月來深圳一手房價的確在拉升，但主要是由個別大盤帶動的。”市場分析人士表示。深圳世聯(lián)地產(chǎn)研究表明，8月份商品房銷售均價達每平方米18796元，環(huán)比增長37%，同比更是增長58%，再創(chuàng)深圳商品房銷售月度均價最高紀錄，其中受南山、龍崗地區(qū)兩個高端項目入市影響甚大。

    上海房價漲速之快也讓業(yè)界目瞪口呆。如浦東樓盤萬科新里程，年初單價不過每平方米8000到9000元，三四月份上漲到13000元，現(xiàn)在則已經(jīng)是18000元了。長寧區(qū)吳中路某樓盤，年初售價約每平方米11000元，近日開發(fā)商居然出價16000元回購。業(yè)界估計，今年以來，上海市區(qū)房價起碼上漲30％，很多樓盤漲了一倍，郊區(qū)房價也至少有40％的漲幅。目前的房價水平，遠遠超過了2005年調(diào)控前的最高點。

    而西南重鎮(zhèn)成都同樣不甘人后。成都市房管局數(shù)據(jù)顯示：今年1～8月，成都五城區(qū)商品房成交均價每平方米4827元，同比上漲9%，其中商品住宅成交均價為每平方米4721元。8月份上述城區(qū)商品住宅均價首次突破5000元大關(guān)，達到每平方米5038元。實際上，成都市區(qū)一些高端樓盤已突破每平方米8000元甚至萬元大關(guān)，城東二環(huán)邊上龍湖地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)的項目，售價都已超過每平方米6000元。

    中山大學嶺南學院院長吳立范認為，國內(nèi)通用的以成交均價作為房價統(tǒng)計標準的方法，其實不太合理，往往不能反映樓市全貌。以深圳近兩個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，一兩個高價樓盤推出就會把均價拉得非常高，但并不代表符合大多數(shù)人需求的房子價格大漲，反之亦然，而國外通常采用主流樓盤房價中位數(shù)的統(tǒng)計方法，更具有可比性。

    新調(diào)控政策令樓市高位空轉(zhuǎn)

    實際上，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中繼續(xù)大漲的深圳樓市，觀望氣氛依舊濃厚。深圳世聯(lián)地產(chǎn)研究顯示，8月份深圳一手住宅日均成交不足75套，比7月份下降49%，二手房成交也大面積萎縮，7月份同比回落四成，8月成交量更僅有7月份的六成，以投資氣氛較濃的福田和南山兩區(qū)降幅更大。

    “二手成交急劇萎縮還有一些特殊原因。”世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平表示，從5月開始，由于市場先后傳出強征個稅、使用新版合同等種種消息，投資者放盤量大增，購房者也希望搶在銀行信貸收緊前購房，這都使五六月份二手房成交大增，購買力被提前釋放，隨后市場進入觀望期，成交便驟然下降。世華是深圳二手代理三強之一。

    占據(jù)深圳二手房市場半壁江山的中原地產(chǎn)統(tǒng)計也顯示，當?shù)亓咴路菡w放盤量比去年同期增加一倍，比今年1月份增50％，香港客戶放盤量同比亦增加50％。但8月份二手房成交量僅相當于6月份的三到四成，成交價波動不大。

    世聯(lián)分析師黃明智表示，總體上看，6月至9月份深圳90平方米以上戶型住宅價格并未如外界傳言有所下降，反映出主流投資客仍對后市有所期盼，并不急于出手。不急于出手的還有購房者，近來關(guān)內(nèi)四區(qū)新盤以消化市場存量為主，關(guān)外寶安區(qū)新開樓盤銷售率都不太理想，市場存量進一步增加。

    9月27日晚，央行正式發(fā)文，要求提高第二套房首付款到四成，貸款利率起碼是央行基準利率的1.1倍，借款人償還房貸支出不得高于其月收入的50%，這些規(guī)定都給投資客和普通購房者帶來更多壓力。

    上海中星營銷機構(gòu)總經(jīng)理劉承健表示，此項政策早就應(yīng)該出臺，原來都是上緊下松，至少60％以上的購房者都是通過銀行貸款的，而且購買第二套房的比例還相當高，新政策一出，對投資炒房會是有力打擊。

    就上海情況而言，銀行收緊房貸新政對一手房市場影響暫不明顯，但二手房交易已受到?jīng)_擊，各類購房者信心開始動搖。據(jù)上海知名二手房中介信義房產(chǎn)統(tǒng)計，旗下門店9月上旬成交量與8月同期環(huán)比上升9.72%，但9月中旬之后成交增長明顯放緩。另一主要中介漢宇地產(chǎn)的成交記錄也顯示，9月下旬以來，旗下沒有一個門店實際成交有明顯增長。

    “打一棍再給顆糖”

    “政策風向完全明確之前，觀望期難以結(jié)束。”深圳世華地產(chǎn)的肖小平表示，“現(xiàn)在投資者、購房者及開發(fā)商、中介代理都在等待，當白紙黑字的文件取代傳言后，各方才會有更好的應(yīng)對，市場才會有個好心態(tài)。”

    但封口浪尖上的深圳，政府的態(tài)度一直有些“曖昧“。7月份深圳市地稅局召開的新聞發(fā)布會上，該副局長章家壽曾透露，9月份左右將出臺新政策，以評估價作為二手房征收個人所得稅的基準。如此權(quán)威的”強征個稅”表態(tài)一度令投資者急忙出手，而根據(jù)最新消息，此政策最快10月黃金周假期后才能出臺。七八月間權(quán)威部門又傳出“深圳將試點征收物業(yè)稅”的說法，至今未見具體實施細則。

    在“政策市”的大背景下，無論是深圳還是上海，政府官員們既希望平抑飛漲的樓價，又不愿看到樓市崩盤，于是就出現(xiàn)了“打一棍再給顆糖”的微妙局面。

    得到“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)”概念強有力支持的成都，地方政府要借房地產(chǎn)市場推動經(jīng)濟快速發(fā)展的主觀愿望更加迫切。房地產(chǎn)營銷機構(gòu)成都杰力恩地產(chǎn)副總賴翰林認為，新試驗區(qū)概念帶動外地熱錢涌入成都樓市，對房價走高有著不可低估的影響。“我估計近期這批熱錢總數(shù)應(yīng)在100億元左右，”賴說，“溫州炒房團的回歸、深圳炒房團的加入，以及海外房地產(chǎn)基金的潛行，都是推高房價的主要力量。”有人甚至大膽預(yù)測，成都房價未來一兩年內(nèi)將突破每平方米8000元。

    近日，屢屢語出驚人的知名學者郎咸平在上海公開演講時表示，中國樓市已開始步入還貸高風險期，因為隨著銀行不斷加息，放款利率很高，會給越來越多購房貸款者造成更大的還貸壓力。

    黃金周之后，國內(nèi)各大熱點城市的房價，是如脫韁野馬繼續(xù)狂漲，還是隨著一連串兒強有力的新政策的出臺而低下高昂的頭呢？恐怕誰也不敢打包票。來源：中國經(jīng)營報