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    曾被CCTV等媒體以“天價造樓”報道過的上海陸家嘴中央公寓，在項目開發(fā)公司的小股東通過訴訟贏得查賬權(quán)并完成查賬之后，暴露出了新的疑點

　　位于上海浦東新區(qū)黃金地段的陸家嘴中央公寓，曾經(jīng)以“天價造樓”的形象“一舉成名”。

　　今年4月，中央電視臺《新聞?wù){(diào)查》曾就該項目的成本進行調(diào)查，項目開發(fā)方聯(lián)合房產(chǎn)的財務(wù)總監(jiān)葉美華在節(jié)目中表示，公寓的平均成本在7580.23元/m2，包括土地費2580元和建安費用4011多元。
 
　　央視的調(diào)查顯示，項目涉及的多項原材料及配套工程的成本，均遠高于市場價。

　　這一“天價造樓”新聞線索的提供者，是聯(lián)合房產(chǎn)的股東之一：上海耀國能源科技有限公司（以下簡稱耀國能源）。在此后的媒體報道中，耀國能源有關(guān)人士堅持認為，由于中央公寓項目成本遠高于合理成本，加上人為操縱的過低售價，使得聯(lián)合房產(chǎn)在該項目中的損失高達數(shù)億元。

　　一個在外界看來已經(jīng)賺得“盤滿缽滿”的地產(chǎn)開發(fā)項目，為什么會遭到來自內(nèi)部利益相關(guān)方如此堅決的抵制？冒著被視為“業(yè)內(nèi)叛徒”的風(fēng)險揭開中央公寓的“成本黑箱”后，小股東耀國能源究竟想達到怎樣的目的？

　　“天價造樓”的背后

　　陸家嘴中央公寓的開發(fā)公司上海陸家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司（以下稱聯(lián)合房產(chǎn)）成立于2002年6月，是由上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司（以下簡稱陸家嘴金融）與另外兩家股東上海世紀道房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱世紀道公司）和耀國能源按6∶3∶1的股權(quán)比例組建的股份公司。

　　控股60%的陸家嘴金融的母公司為國資控股上市公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司，而另外兩家小股東均為私人企業(yè)。

　　從某種意義而言，可以將聯(lián)合房產(chǎn)視為陸家嘴金融為開發(fā)中央公寓而成立的項目公司，而另外兩位小股東則以共同出資的形式參與該項目的開發(fā)。

　　在為共同利益走到一起兩年多后，沖突開始在小股東耀國能源與另兩個股東間出現(xiàn)。作為國有控股的房地產(chǎn)項目，按照常規(guī)的做法應(yīng)該在項目啟動前提交工程預(yù)算報告，按照相關(guān)規(guī)定進行工程招標，并在分期銷售完成后提交結(jié)算報告。

　　但是在中央公寓項目中，不僅在初期沒有董事會通過的預(yù)算報告，在銷售完畢后，也一直未進行總結(jié)算，“這在建筑界是非常罕見的，沒有預(yù)算，也沒有結(jié)算，更何況是國有占大股的項目。”一位知悉項目內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士向南方周末記者評論道。

　　該人士同時表示，該項目的總承包商中國建筑第四工程局華東分局（以下簡稱中建四局）也并不是通過公開招標的方式獲得承包資格的。據(jù)該人士回憶，當時還有幾家建筑商被“聯(lián)合房產(chǎn)”邀標，其中有浙江的民營企業(yè)，也有上海當?shù)氐膰薪ㄖ蹋薪ㄋ木忠越?億的價格成為參與邀標各方出價最高的企業(yè)，“最初報價的某建筑商總報價為4.8億，最后還主動下浮了12%，而報價最高的中建四局僅下浮6%。”

　　隨著一期工程開始銷售，身為小股東的耀國能源開始為獲得“知情權(quán)”而做出更大的努力。在他們看來，了解整個工程的真實成本，是測算自己應(yīng)得權(quán)益的前提，也是自己作為股東的基本權(quán)利。

　　耀國能源完全不認可公司財務(wù)總監(jiān)披露的造價，“漏洞太多了，本應(yīng)計入工程總造價的電梯、綠化等工程成本又通過分包被重復(fù)計算，怎么可能沒問題？”耀國能源的總工程師顧銀德表示，如果按照行業(yè)均值，陸家嘴中央公寓一期項目的凈利潤應(yīng)該有10億元左右，而不是現(xiàn)在的4.7億。

　　對于耀國能源的這一測算結(jié)果，作為承包方的中建四局有關(guān)人士并不認同。中建四局該項目經(jīng)理王永軍認為，中央公寓的高成本是因為“開發(fā)商的高標準導(dǎo)致的高造價”，“東西都擺在那里，圖紙也在，如果有問題是蒙不了專業(yè)人士的。”他在電話里對南方周末記者表示，由于現(xiàn)在有很多高新材料在建筑上使用，因此不能簡單地僅以價格來評估成本高低。

　　耀國能源的財務(wù)顧問喬培圻向南方周末記者透露，在今年4月12日的一次股東大會上，突然出現(xiàn)了新增議程——審議工程審價書，而這一審價書正是在4月份央視調(diào)查時，聯(lián)合地產(chǎn)所提供的造價成本依據(jù)。

　　喬培圻當場拒絕在股東大會記錄上簽字，“但他們和管理部門說，不是我們不同意，只是放棄了，反倒成了他們有理。”

　　而在另一條路徑上，耀國能源卻似乎找到了新的突破口。

　　七千多萬飛去來兮

　　2007年3月29日，耀國能源關(guān)于查賬權(quán)的訴訟獲勝，正式獲得了查賬的權(quán)力。而在攤開詳細的賬冊后，更多的“不解之謎”浮出水面。

　　耀國能源相關(guān)人士向記者表示，聯(lián)合房產(chǎn)與中建四局簽定總包合同是在2004年2月，但在2003年 12月聯(lián)合房產(chǎn)就已經(jīng)劃款6665.9萬元給中建四局，2004年1月又劃款500萬元。

　　“一般都要求總包商要帶資多少，如何分期付工程款，哪里有先付給總包商巨款的事情？”有熟悉項目操作流程的當?shù)亻_發(fā)商向記者開玩笑地說道，業(yè)內(nèi)都是開發(fā)商“欺負”工程商，這里怎么變成工程商“欺負”開發(fā)商了。聯(lián)合房產(chǎn)的賬冊顯示，預(yù)付逾7100萬工程款的同時，公司又向二股東世紀道公司借了7000多萬，最后，預(yù)付的工程款沒回來，借得的巨款也沒有歸還，但三方竟然在2004年12月將預(yù)付款與借款平賬了。

　　耀國能源的財務(wù)顧問喬培圻表示，在他四十多年的稅務(wù)工作中，未曾見過這種沒有任何原始票據(jù)和法律關(guān)系，就進行巨額財務(wù)處理的事情，這屬于法律明文禁止的挪用資金行為——喬培圻退休前為上海南匯稅務(wù)局主任科員。

　　“從時間來看，這筆款就是通過這種手段體外循環(huán)了，實際達成了挪用公司資金的事實。”喬培圻說。

　　蹊蹺的巨額往來款，聯(lián)系到未公開招標、無董事會通過的預(yù)算及完全不符合行業(yè)規(guī)律的造價數(shù)字等等，令喬培圻確信其中存在巨大的問題。

　　“除了七千多萬的工程款莫名其妙地與借款對沖外，還有多處涂改、更換賬頁的痕跡，同時，由于看不到原始票據(jù)，還有數(shù)量龐大的往來款性質(zhì)無法判斷其為正常。”喬培圻說，他向記者表示，如果沒有其他的利益，自己無法理解“為什么國有出資人會如此不盡心管理項目”。

　　聯(lián)合房產(chǎn)總經(jīng)理高寶泉是公司二股東世紀道公司前股東曹建英的丈夫。2001年4月，曹建英與錢思解共同出資設(shè)立世紀道公司，其中錢思解出資4200萬占七成股權(quán)，曹建英出資1800萬元占三成股權(quán)，公司設(shè)立時，曹建英為世紀道公司董事長。正是因為這種出資關(guān)系，使高寶泉成為聯(lián)合房產(chǎn)的總經(jīng)理。

　　令人不解的是，2004年4月8日，曹建英以1元的價格將自己在世紀道的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了吳均軍，吳均軍為錢思解的妻子，她隨后成為二股東派駐聯(lián)合房產(chǎn)的監(jiān)事。

　　記者于9月18日打通高寶泉的手機，高寶泉告訴記者：“找陸家嘴集團，找浦東新區(qū)政府。”隨即掛掉電話。記者此時剛表明身份，尚未來得及提問。

　　二股東世紀道房產(chǎn)公司的董事長錢思解9月18日兩次接聽記者的電話，但未就事件做任何實質(zhì)性評價，僅表示：“你應(yīng)該去問董事長毛德明。”毛德明為陸家嘴股份公司的董事，聯(lián)合房產(chǎn)的董事長，他在9月18日在電話中向記者表示，“沒有時間接受采訪”。

　　而聯(lián)系陸家嘴股份公司的董事長楊小明也未能成功，該公司辦公室人員告訴記者，“他出差去國外了”。

　　陸家嘴中央公寓原計劃分三期開發(fā)，先交清第一期地款，后續(xù)逐步付款、開發(fā)，但這個計劃已無法實現(xiàn)了——由于聯(lián)合房產(chǎn)未能按照付款合同的時間付清二、三期地款，從而失去了對該項目二、三期的開發(fā)權(quán)。“按照協(xié)議，樓板地價為每平方米2500元左右，我們怎會放棄？”顧銀德說，他認為，正是由于不正常的往來款導(dǎo)致公司現(xiàn)金缺乏無法付清地款，“我們曾多次表示缺錢我們可以出，以增資的方式擴充資本金，這樣就可以解決地款的問題。”

　　在小股東看來，房價越走越高的時候，失去了項目的二、三期，意味著損失掉了幾倍于一期項目的收益，由此開始不停奔波，“二、三期項目的流失是完全不符合公司章程及法律的。”顧銀德表示。

　　二、三期項目流失，按股權(quán)比例計算，二股東的損失則應(yīng)三倍于小股東，但錢思解在電話里并未就此問題做任何評論。來源：南方周末