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    曾幾何時(shí)，住房貸款尚是一件嚴(yán)肅的事情。按揭貸款的提供者要求借款者既要有充足的收入又要支付一大筆首付款。從2002年開始，在技術(shù)股暴跌和“9·11”事件的雙重重?fù)粝拢缆?lián)儲(chǔ)開始不斷地降息，此舉使得低收入家庭能夠承擔(dān)起按揭貸款了，僅僅這一事件就給住房市場打開了巨大的發(fā)展空間。加之隨后的一系列金融創(chuàng)新終于打開了這道攔蓄洪水的閘門。

    首先，資產(chǎn)證券化成功開啟次按市場大門。以前，提供按揭貸款的銀行都是把按揭貸款作為一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有到期以賺取豐厚的月付款和銀行資金成本之間的利差。進(jìn)入資產(chǎn)證券化的時(shí)代以后，情況開始發(fā)生了變化。資產(chǎn)證券化給銀行提供了更多的按揭貸款的資金來源，從而使獲得按揭貸款更加容易。而這又促使銀行不斷降低按揭貸款發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)，一些原來被認(rèn)為信用較低的低收入家庭得以進(jìn)入按揭市場，資產(chǎn)證券化終于開啟了次按市場的大門。

    其次，信用保險(xiǎn)成功突破信用瓶頸。由于次按借款人普遍為中低收入家庭，所以即使把這些按揭貸款打包并以此發(fā)行了證券，也會(huì)因?yàn)檫@些證券達(dá)不到投資評級而很難銷售出去。為此，華爾街又進(jìn)行了一項(xiàng)金融創(chuàng)新—信用保險(xiǎn)。對沖基金或投資銀行通過信用保險(xiǎn)對次按證券化中的貸款進(jìn)行擔(dān)保。這項(xiàng)創(chuàng)新是異常有效的。低利率、證券化和信用保險(xiǎn)創(chuàng)造了一個(gè)強(qiáng)大的業(yè)務(wù)流。到了2004年，按揭銀行幾乎都改變了傳統(tǒng)的認(rèn)識。原來打算把按揭貸款持有到期的銀行現(xiàn)在很簡單地通過資產(chǎn)證券化在幾周之內(nèi)的時(shí)間就把它們賣了出去。在過去的五年中，80%的按揭貸款通過資產(chǎn)證券化被賣了出去。

    再次，眾多實(shí)力機(jī)構(gòu)進(jìn)入圍獵美次按市場。隨著次按市場的大門被成功開啟，除了美國銀行以外，次按貸款提供者的數(shù)量不斷增加。由于交易流程設(shè)計(jì)變得比信用分析更重要，一些新的玩家開始進(jìn)入這個(gè)市場。在美國國內(nèi)，有非銀行的超級大公司進(jìn)入這個(gè)市場，如美國通用電氣公司等。在美國國外，有匯豐銀行等，它們快速在美國設(shè)立了次按市場部并在任何價(jià)位上都狂吃市場份額。此時(shí)，還誕生了劃時(shí)代的高速按揭提供者，如新世紀(jì)金融公司（已經(jīng)宣告破產(chǎn)）。它們與成千上萬的獨(dú)立的按揭經(jīng)紀(jì)人簽訂合同以產(chǎn)生巨量的按揭產(chǎn)品。在打包者這一邊，傳統(tǒng)的玩家如Ginnie Mae、Fannie Mae和Freddie Mac被更激進(jìn)的投資銀行如貝爾斯登和美林?jǐn)D了出去。

    第四，流動(dòng)性過剩使得次按市場近乎瘋狂。流動(dòng)性過剩致使全球資本不斷涌入美國的住房市場，這給房價(jià)上漲帶來了巨大的壓力。華爾街深知，不斷上漲的房價(jià)將阻礙次按市場的快速發(fā)展。因此，華爾街的金融工程師們再一次設(shè)計(jì)了一個(gè)解決方案——瘋狂放貸。所謂瘋狂放貸是指有的按揭貸款的發(fā)放竟然免除首付款，有的按揭依據(jù)的竟然是借款者自己填報(bào)的虛假的收入，還有的按揭貸款額竟然大于總房價(jià)，其瘋狂程度由此可見一斑。總之，借款標(biāo)準(zhǔn)最終名存實(shí)亡。2006年次按房屋按揭貸款平均比率高達(dá)94%，換句話說就是平均只有6%的首付款比例。

    第五，欺騙和瀆職給本已瘋狂的次按市場火上澆油。瘋狂放貸的另一個(gè)表現(xiàn)就是騙子貸款。騙子貸款牽涉到很多的欺騙。首先是經(jīng)紀(jì)人和借款人合謀提供虛假的信息并提交給如新世紀(jì)公司這樣的按揭提供者。按揭提供者對這些明顯的造假是睜一只眼閉一只眼，因?yàn)樗麄凂R上就可以一轉(zhuǎn)手轉(zhuǎn)讓給打包者。打包者對這些明顯的造假也是睜一只眼閉一只眼，因?yàn)樗麄凂R上就可以把這些貸款變?yōu)閭儋u給歐洲和亞洲的養(yǎng)老基金。這是一連串地欺騙和瀆職。最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示，60%的申報(bào)收入被至少夸大了50%。

    第六，官方縱容使得次按泡沫愈吹愈大。美國國會(huì)西班牙人和黑人委員會(huì)核心成員收取了次按貸款提供者的大量捐款，他們的觀點(diǎn)肯定傾向于次按市場。（來源：中國證券報(bào)）