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    時下，廣州人最關(guān)注的樓市話題之一，就是"珠江新城的樓價是否還會創(chuàng)出新高"？讓我們先看看國內(nèi)其他中心城市的CBD樓價——

    北京國貿(mào)商圈周邊的樓盤價格普遍超過20000元/m2，部分高端項目已躍過50000元/m2。上海市區(qū)的均價早已突破萬元大關(guān)，一些高端項目的成交均價超過60000元/m2，最極端的例子還有"湯臣一品"，均價超過10萬元/m2。深圳目前已經(jīng)成為中國內(nèi)地商品房平均價格最高的城市了，關(guān)內(nèi)均價已過20000元/m2，豪宅賣到30000元/m2以上，新樓盤售價最高超過50000元/m2。香港樓市的均價大概維持在50000~60000港元/m2的水平，部分豪宅接近70000港元/m2。相比而言，同樣作為中心城市的廣州，在其CBD核心區(qū)域珠江新城，樓價目前在20000元/m2左右，最貴的賣35000元/m2，這說明，珠江新城的樓價仍有創(chuàng)新高的可能。

    可以說，珠江新城是廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的一個縮影。1992~1996年，廣州房地產(chǎn)發(fā)展開始進入新階段，此時珠江新城也進入啟動階段；1997~2003年，廣州房地產(chǎn)市場陷入低谷，此時珠江新城也進入調(diào)整與恢復階段；2004年至今，廣州房價從谷底反彈，樓價漲勢明顯加快，景氣指數(shù)節(jié)節(jié)攀升，此時珠江新城也進入新的開發(fā)高潮，地價樓價不斷攀升。

    但我們也應該警醒，房地產(chǎn)市場的周期分為四個階段：衰退期、蕭條期、復蘇期和擴張期，周而復始。在經(jīng)過一輪急速擴張之后，當價格上漲到透支了未來的增長空間后，房價必然會進入一個調(diào)整階段，然后繼續(xù)積蓄力量準備進入下一個擴張高峰，總體上是呈"螺旋式"上升走勢的。

    幾經(jīng)波折樓價一飛沖天

    從"1萬元時代"到"3萬元時代"只花了兩年

    珠江新城開發(fā)的前期，不少開發(fā)商面對這片"處女地"都充滿信心，紛紛投入開發(fā)，但許多項目都陷入了困境，一些甚至以失敗收場，而艱難存活下來的，多年來也"活"得相當不容易。

    "珠江新城的房地產(chǎn)開發(fā)，從時間上大致可以分為三個階段：1993年~1995年；1997年~2002年；2002年至今"，供職于新世界中國地產(chǎn)的jack向記者介紹說，"前兩個階段基本上都以失敗告終，直到第三個階段，珠江新城才真正迎來了開發(fā)的高潮，樓價也就在這個時候不斷被刷新。"據(jù)他介紹，最初開發(fā)珠江新城時，很多項目都"活"得相當不容易，這些項目當中，一度爛尾的華普廣場可以說是典型代表。

    珠江新城最初的開發(fā)重點是偏靠成熟地段的西區(qū)，以商業(yè)項目為主。位于這一帶的華普廣場最初是由華普集團開發(fā)的寫字樓項目。從1993年開始，其間經(jīng)歷了數(shù)次爛尾，規(guī)劃也從最初的寫字樓改為半住宅項目，然后到服務公寓最后仍回歸寫字樓。最后在引入了新的合作伙伴重新包裝后，直到2004年才上市銷售。盡管當時的開盤價不過每平方米六七千元，比住宅價還低，但開始時銷售情況仍然不算好，直到旁邊的星匯國際以8000多元/m2開售，才帶動了華普廣場的銷售。到2005年，該盤后期的銷售價格也上漲到8000多元/m2，開發(fā)期長達十多年，華普廣場的有關(guān)負責人回憶起那段艱難的歲月，一再用"辛酸"兩字來形容。華普廣場實際上是珠江新城"第一撥"開發(fā)熱的產(chǎn)物，當時雖然有CBD概念，卻沒有成熟的市場環(huán)境，導致了不少項目難以生存。

    2000年左右，在珠江新城開發(fā)的第二個階段，住宅項目開始不斷涌現(xiàn)出來，例如南國花園、金碧華府、新城海濱花園、星匯園等。當時這些樓盤均定位為"豪宅"項目，售價每平方米七八千元，甚至達10000元/m2，在當時這個價格已經(jīng)被市場"驚為天價"了。

    在這個時期開發(fā)的樓盤，實際上銷售都經(jīng)歷過一段艱難的階段，當時人們對珠江新城的接受度不高，樓盤的促銷人員要絞盡腦汁才能吸引人氣。熟知內(nèi)情的人一言以蔽之：當時的珠江新城太不成熟了。

    2002年，《珠江新城規(guī)劃檢討》通過審議，2003年廣州市政府發(fā)布《關(guān)于實施〈珠江新城規(guī)劃檢討〉的通告》，重新明確了珠江新城的定位。自此珠江新城重新啟動，到2005年，進入了真正意義的開發(fā)高潮，住宅、寫字樓全面推出，東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)全面開花。

    2004年前后珠江新城主要有凱旋新世界、保利香檳花園、利雅灣等樓盤，均價在8000多元/m2；2005年5月，力迅上筑推出市場，均價上升到9000元/m2以上，使珠江新城樓價開始向"萬元時代"進軍。

    2005年年底到2006年5月，隨著中海觀園國際、富力愛丁堡國際公寓、珠江太陽城廣場、中海花城灣、鉑林國際公寓等樓盤的推出，珠江新城的住宅均價全面突破1萬元，達到12000~15000元/m2左右。其中譽峰的開盤價達到18000元/m2，當時被稱為"全城最高價"，再一次突破了人們對樓價承受的心理底線。

    2006年年底至2007年年初，隨著嘉裕禮頓陽光、中海璟暉華庭、尚東宏御、尚東美御、保利心語花園等樓盤的推出，珠江新城的均價基本達到了15000元/m2，銷售持續(xù)暢旺。到了現(xiàn)時，珠江新城在售項目的銷售均價普遍達到2萬元/m2，其中譽峰的售價更攀升至35000/m2，再次刷新了廣州樓價紀錄。

    全球大都市房價比較

    洛杉磯：洛杉磯房價之高是全美國都出了名的，目前一套中等價格水平的家庭別墅，售價為47.5萬美元(約400萬元人民幣)，超過紐約的45.3萬美元和華盛頓的42.9萬美元，這個價格水平是美國中西部地區(qū)房價的5倍。

    東京：東京都東部一套80平方米的三室一廳，總價3100多萬日元(約220萬元人民幣)。東京地價是世界上最高的，所以在東京買房子就要做好拿出幾千萬乃至上億日元的心理準備，與購房相比，東京人更習慣于租房住。

    莫斯科：目前莫斯科的平均房價已經(jīng)突破了2100美元/m2，莫斯科市中心的新建房地產(chǎn)項目更達到3000美元/m2。

    巴黎：過去幾年內(nèi)樓價連續(xù)飆升，巴黎購房者越來越少，出現(xiàn)了前所未有的"租房熱"。在巴黎，目前的平均房價已經(jīng)突破5000歐元/m2，在富人聚集的16區(qū)，房價更接近7000歐元/m2。

    布魯塞爾：一套80多平方米的房子現(xiàn)在居然要800歐元(約8000元人民幣)的月租金，3年前這種房子可能只需要五六百歐元。這10年里，布魯塞爾房價飛漲，今天，30萬歐元只能買一棟小House，或一套大的單元房。

    臺北：目前當?shù)厝魏蔚囟蔚幕痉績r，每坪都要30萬臺幣左右(1臺坪=3.3平方米)，換句話說，就是均價為2萬元人民幣/m2。臺北市最核心的信義區(qū)，每平方米要價8萬元人民幣以上，而屬一般區(qū)域的文山區(qū)，每平方米也將近五六萬元人民幣了。

    商業(yè)地價齊步躍進

    2006年以前：2380元/m2

    2007年7月：11912元/m2

    樓價的不斷刷新，其實是與土地價格的提升有直接關(guān)系的。而土地價值是城市價值的一個重要體現(xiàn)。在此背景下，珠江新城的商住用地拍賣紀錄屢被刷新，在短短幾年時間里，珠江新城的商用物業(yè)樓面地價從2380元/m2，上升到11912元/m2。而這當中，新"地王"更在不斷涌現(xiàn)。

    事實上，一直到2006年年初之前，珠江新城的商業(yè)用地拍賣一直處于低谷。大部分地塊都只能以底價2380元/m2成交。雖然政府出臺了種種措施推動珠江新城的商業(yè)發(fā)展，但由于市場還未成熟，因此商業(yè)用地對開發(fā)商還未形成很大的吸引力。

    富力"掃貨"拿地成大地主

    珠江新城土地價格一路高漲的過程，從珠江新城"大地主"富力地產(chǎn)的拿地歷程中可以略見一斑。早在2003年9月底，富力地產(chǎn)就相中了珠江新城，快速出手一口氣在一次土地拍賣會上拿下了珠江新城B區(qū)B2-2、J區(qū)J1-4、J區(qū)J2-7和M區(qū)M1-1等商用地塊。當時，此舉不僅創(chuàng)下廣州土地交易一次購得最多地塊的紀錄，而且把人們的目光關(guān)注點又一次投向了被市場淡忘的珠江新城。由此，富力地產(chǎn)開始了邁向珠江新城商用物業(yè)大開發(fā)之路。

    2006年，富力地產(chǎn)大舉進軍珠江新城，4月11日，以11.36億元奪得珠江新城兩塊商業(yè)用地，使該商務地塊的成交樓面地價首次超過了住宅地塊。4月27日，再以4.6億元將D1-1地塊收于麾下，折合樓面地價為4566元/m2，再次刷新了商業(yè)地塊的樓面地價紀錄。當時，富力地產(chǎn)公開"豪言壯語"："以后珠江新城的地塊，推出一塊，富力地產(chǎn)就拿一塊"。5月～8月間，富力又拿下三個商用物業(yè)地塊。至此，其名下的珠江新城商業(yè)物業(yè)共有15個，成為珠江新城商業(yè)物業(yè)的最大"地主"。

    隨著富力在珠江新城的新商業(yè)項目相繼推出并獲得了良好的銷售業(yè)績，其他開發(fā)商的商業(yè)項目也如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，一些大的企業(yè)集團總部相繼入駐珠江新城，"CBD效應"終于開始顯現(xiàn)了。

    今年地價已連續(xù)刷新三次

    近兩年，隨著廣州市城市發(fā)展和政府對珠江新城的規(guī)劃完善，珠江新城越發(fā)煥發(fā)出蓬勃生機，開發(fā)商更加看好珠江新城的美好前景。

    在今年5月珠江新城兩塊商業(yè)用地拍賣中，A4~5地塊成交價4.8億元，折合樓面地價8357元/m2。緊接著I1-3地塊以4.6億元成交，樓面地價達到9568元/m2，再創(chuàng)下珠江新城商業(yè)地塊樓面地價的新高。但這一紀錄沒有保存多久，在7月的拍賣會上，珠江新城B1-3金融辦公地塊以高出拍賣底價3.5倍的價格10.9億元拍出，折合樓面地價11912元/m2。

    在短短的兩三年時間內(nèi)，珠江新城的土地價值翻了數(shù)倍，這不僅是珠江新城價值的體現(xiàn)，也是廣州作為華南地區(qū)中心城市價值的重要體現(xiàn)。

    從開發(fā)高潮進入調(diào)整期，轉(zhuǎn)而再進入一個新的發(fā)展高潮；從5000元/m2到20000元/m2，再到35000元/m2的樓價；從單身公寓到大三房，從豪門大宅到別墅，從寫字樓到商鋪……伴隨著廣州城市價值的提升，珠江新城在近十多年的發(fā)展歷程中，濃縮了廣州各種類型的樓市產(chǎn)品，也經(jīng)歷了各個價格階段，見證了廣州樓市發(fā)展的全過程。

    一批新樓盤催生一個新價位

    "2004年我來珠江新城看房子的時候，價格是8000元/m2，那時已經(jīng)覺得高得不可思議了。但如今，這里最高已經(jīng)賣到35000元/m2了，回過頭來看當初的價格，真是小巫見大巫了"。每次經(jīng)過珠江新城的凱旋新世界，小周都會不無遺憾地向身邊的朋友重復這番話。小周的經(jīng)歷，也是眾多關(guān)注珠江新城樓市的人的感受。

    從這幾年珠江新城樓價上升的軌跡可以看到，每當有一批新樓盤推出，珠江新城的均價就會爬升一個檔次，這一爬升的過程呈現(xiàn)出頻率不斷加快、價差不斷加大的趨勢，今年以來則完全可以用"飛躍"來形容了。而在每次"飛躍"的過程中，市民對于樓價的心理承受底線也在不斷被刷新和突破。

    在珠江新城樓價不斷創(chuàng)新高的同時，隨之而來的是不斷的質(zhì)疑聲，認為是珠江新城給了廣州樓市一個"不斷漲價"的信號。但是人們可能忽略了這樣一個問題，那就是珠江新城走高的樓價，是廣州城市價值提升的結(jié)果和體現(xiàn)，反過來，它也有助于廣州城市價值的進一步提升。

    土地升值城中村改造才有可能

    今年，珠江新城獵德村改造計劃啟動，根據(jù)原則性方案，獵德村將全部拆掉重建，并將于2010年完成。整個改造約需要30多億元資金，擬采取政府不投錢，通過土地拍賣等運作方式籌集資金完成。日前，廣州市國土房管局發(fā)布出讓公告，將于近期公開出讓獵德村11萬平方米的商業(yè)金融業(yè)用地，此項交易底價高達38.6億元，而該地塊的出讓就是為獵德村改造籌集重要資金。

    從這個事例可以看出，進入上升通道的地價和房價，為城中村的改造提供了強大資金支撐。隨著城中村改造的完成，珠江新城CBD的形象將更加完善，而廣州的城市價值也將得到不斷的提升。（廣州日報）