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    十年一次、萬眾期待的全國城市住房工作會議于8月24日至25日在京召開。

　　會議以落實8月13日新鮮出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（又稱“24號文”）以及此前出臺的“國八條”及“國六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。

　　這一會議議題被外界稱為“中國住房體制第三次變革”，或簡稱為 “房改新政”。“新政”的最大亮點有兩個，一是中國的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場輕保障”的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變；二是對于商品房的漲價問題，新政將采取不同的調(diào)控思路和方式。

　　有學(xué)者預(yù)測，在對房改10年的反思之后，中國房地產(chǎn)業(yè)的下一步發(fā)展方向和宏觀調(diào)控將發(fā)生重大變化，即在繼續(xù)完善“市場房”的同時，將加大“保障房”的建設(shè)力度；也有學(xué)者和專家認(rèn)為，房改新政并不“新”，只不過是對“在執(zhí)行中走了樣”的1998年房改政策的重新“回歸”。

　　不少普通百姓對于房改新政似乎表現(xiàn)冷淡——“保障房”只是針對少數(shù)低收入人群，對于絕大多數(shù)城市人而言，更關(guān)心的是“市場房”的漲價問題。那么，房改新政是否涉及商品房房價問題？房價再漲是否會追究地方政府責(zé)任？

　　諸如此類的問題，正在成為地方政府、開發(fā)商和百姓等各方關(guān)注的熱點和焦點。

　　為了準(zhǔn)確理解和貫徹落實全國城市住房工作會議的精神，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪和約請了一些政府官員、專家、學(xué)者等各方人士，一起學(xué)習(xí)和解讀“房改新政”，探討中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。

　　房改十年出“新政”

　　最高級別住房工作會議出臺“保障新政”

　　中國房改歷程中的一個里程碑或已出現(xiàn)。

　　8月24日，由國務(wù)院主持的全國住房工作會議在北京低調(diào)召開。會議要求，積極采取措施，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。會議重申，城市新開工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。

　　有消息稱，在這次“住房峰會”之后，一系列與住房保障相關(guān)的文件也將陸續(xù)出臺，完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。

　　而在此之前，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即 “24號文”剛剛發(fā)布11天。

　　從“24號文”到全國住房工作會議，這一系列被媒體稱為“房改新政”的舉措，都聚集于一個焦點：低收入家庭的住房保障。

　　種種跡象都表明，一個有關(guān)住房保障制度建設(shè)的“路線圖”正在緩緩展開。
 最高級別的住房工作會議——首次由國務(wù)院主持召開

　　在全國住房工作會議召開前的8月13日，“24號文”發(fā)布。其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

　　“‘24號文’的出臺意味著，房地產(chǎn)業(yè)即將迎來新一輪調(diào)控轉(zhuǎn)向：在完善‘市場房’的同時，‘保障房’臨危受命。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對媒體表示。

　　事實的確如此。從2003年開始，一些城市房價的飆升就開啟了國家對房地產(chǎn)業(yè)以“抑制房價過快增長”為核心的調(diào)控之路，尤其是從2005年開始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三輪大的調(diào)控，但在“穩(wěn)定住房價格”的調(diào)控重心下，房價上漲的步伐并沒有得到有效的遏制。

　　一個最明顯的例證是：國家發(fā)改委8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市房價上漲了7.5%。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%，二手住房銷售價格同比上漲7.3%。

　　在困境面前，作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議牽頭部門的建設(shè)部，開始將調(diào)控的重點更多引向住房保障方面，尤其是增加保障性住房的供給。

　　據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，去年5月，國辦發(fā)37號文明確提出要“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”，此后，建設(shè)部就完善住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等制度進(jìn)行了深入的調(diào)研，并形成了有關(guān)住房保障的相關(guān)報告。

　　“從去年6月開始，建設(shè)部就一直醞釀?wù)匍_一年一度的全國住房工作會議，并形成了會議的初稿，但最終推遲到今年召開，期間就建立住房保障制度問題經(jīng)過了充分準(zhǔn)備。”一知情人士告訴記者。

　　“以往的住房工作會議一般由建設(shè)部組織各地建設(shè)行政主管部門召開，而這次由國務(wù)院組織各有關(guān)部委及各省、自治區(qū)等地負(fù)責(zé)人召開，還是第一次。”該人士說。

　　另據(jù)有關(guān)媒體的報道，建設(shè)部成立住房保障司的計劃也正在實施當(dāng)中。新成立的住房保障司將管理全國保障性住房工作，將把原來由住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)處負(fù)責(zé)管理的經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，劃歸到管理范圍。

　　“過去一段時間，我們過多強調(diào)了市場的作用，而使得保障制度相對滯后。住房工作會議強調(diào)低收入家庭的住房保障，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有里程碑式的意義。”中國社會科學(xué)院財貿(mào)所倪鵬飛博士對記者說。

　　在他看來，政府住房保障應(yīng)當(dāng)和市場恰當(dāng)結(jié)合。房改新政是對過去住房制度的反思，也是對住房政策的進(jìn)一步完善。

　　“這表明政府的調(diào)控思路已經(jīng)十分明確了：市場經(jīng)濟(jì)不能解決所有人的住房問題，政府應(yīng)該承擔(dān)起住房保障的責(zé)任。”南通市委辦公室李昌森對記者說。

     艱難的回歸——10年后重新落實“保障”主題

　　其實從某種意義上說，房改新政并不“新”。

　　“國務(wù)院在1998年就曾經(jīng)提出用經(jīng)濟(jì)適用房來保障絕大多數(shù)人的住房，但是后來遇到東南亞金融危機，在這種情況下，為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作了支柱產(chǎn)業(yè)，用住房建設(shè)來推動鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展。”全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事任玉嶺接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時說。

　　在任玉嶺看來，在房地產(chǎn)成為一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)后，其公益性和保障性逐漸喪失，造成了過分的市場化，房價越來越高，房地產(chǎn)業(yè)走向畸形和極端。

　　在1998年國務(wù)院下發(fā)的綱領(lǐng)性文件中，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”被確定為基本方向，而根據(jù)1998年“國發(fā)23號”文件的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60%－70%。

　　據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1998—2003年的5年間，全國共建成經(jīng)濟(jì)適用住房4.8億平方米，使600萬戶中低收入家庭改善了住房條件；基本形成了租金減免、實物配租、房租補貼等三種較為完善的廉租住房供應(yīng)模式。

　　但之后，這一綱領(lǐng)性文件在執(zhí)行過程中，卻出現(xiàn)了“重市場輕保障”的傾向，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的發(fā)展“一條腿長，一條腿短”。

　　“在2003年8月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）出臺后，經(jīng)濟(jì)適用房由‘住房供應(yīng)主體’被改為‘具有保障性質(zhì)的政策性商品住房’，‘住房供應(yīng)主體’被大部分的商品房所替代。”中國社會科學(xué)院研究員、工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所市場與投資研究中心主任曹建海對記者說。

　　在曹建海看來，當(dāng)時房價是老百姓家庭收入的4－5倍（指總房價和家庭年收入的比例），比較符合家庭承受能力，雖然當(dāng)時收入普遍比較低。但現(xiàn)在一些城市的房價早就突破家庭收入的4－5倍，甚至達(dá)到14－15倍。

　　“1998年房改在執(zhí)行當(dāng)中走樣了。盡管當(dāng)時的政策確實是很好的，設(shè)計也是很合理的。”曹建海對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。

　　因此，在很多人看來，這次的房改新政充滿了對1998年房改政策的“回歸”意味。

　　“從全國住房工作會議傳達(dá)出的主調(diào)看，一方面是落實了98年房改的基本原則，另一方面對當(dāng)前房地產(chǎn)存在的問題提出了解決辦法。”任玉嶺對記者說。

　　在任玉嶺看來，此次房產(chǎn)新政強化“兩個70%”，尤其提出“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%”，實際暗合了1998年房改“為絕大多數(shù)人提供保障性住房”的政策規(guī)定。

　　“這一規(guī)定是非常得人心的，對低收入家庭的住房保障將起到重要的推動作用。”任玉嶺說。

    “保障房”的受益者有多少——“低收入群體”的界定亟待明確

　　“‘24號文’與全國住房工作會議給未來定了個調(diào)子，那就是政府努力做好政府該干的保障低收入家庭的住房權(quán)利的事，市場則做好住房條件改善和生活質(zhì)量提高的事，當(dāng)住房保障體系更加完善之后，房價的漲落就是市場的事了。”北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強對房改新政評論說。

　　在任志強看來，在政府最終建立了住房保障制度之后，房價才會成為調(diào)節(jié)供求關(guān)系的工具，才會根據(jù)供求關(guān)系與產(chǎn)品質(zhì)量有漲有落，并隨著資源的稀缺與經(jīng)濟(jì)的整體上升而長期處于上升的趨勢。

　　建設(shè)部住房政策專家委員會會員谷俊青提供的數(shù)據(jù)顯示，目前在全國范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平米的家庭有1000萬戶，比重達(dá)到5.5%。房改新政如果能得到切實的執(zhí)行，將對低收入的人群起到一定的保障作用。

　　但這樣的惠及面依然十分有限。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，“24號文”短期可能無法迅速緩解中低收入人群的住房需求，也無法因為分散市場對商品房的需求而拉低房價。

　　“盡管從政府的文件看城市低收入居民的范圍有所擴大，但這種擴大只是相對以往城市低保居民的范圍而言的。其實，在有些城市低保收入的居民占整個城市居民的比重不足1%，比如在上海。”中國社科院金融所研究員易憲容說。

　　任玉嶺參事最近在全國各地作了近一個月的住房保障的調(diào)研，在他看來，當(dāng)前對“低收入群體”的界定并不明確，各地所指的低收入家庭，差不多都是低保人員，這樣的人員，在住房需求中一般占百分之幾，多的也就百分之十幾。

　　“如果低收入按這樣一個標(biāo)準(zhǔn)界定，就會有眾多的人得不到保障。特別是那些中等收入城市居民更是無法進(jìn)入這個住房保障體系。”他說，“另外，住房最大的問題是土地。現(xiàn)在一些很偏僻的中等城市，一畝地也能達(dá)到200萬元，新政只強調(diào)了保證經(jīng)濟(jì)適用房等土地供應(yīng)量不低于70%，但并沒有在價格上進(jìn)一步約束。這樣低收入保障用房是很難實現(xiàn)的。”

　　“因此，房改新政短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)有任何抑制作用。不過，最終還是主要看執(zhí)行的力度，如果執(zhí)行力度大，真正按照‘兩個70%’來做，堅持兩年，整個房價，包括商品房的價格都會降低。”任玉嶺說。

　　曹建海也認(rèn)為，房產(chǎn)新政短期內(nèi)對20%的低收入家庭可能有所作用，但對整個房價的影響非常有限。

　　在他看來，“廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%"的規(guī)定容易造成內(nèi)部再切塊，如可以分割成廉租房占10%，經(jīng)濟(jì)適用房占10%，中小套型商品房占50%這樣的比例，使得提高保障房比例的規(guī)定落空。

　　“新政”明令“市場房”漲價問責(zé)地方政府

　　對于這次在高房價背景下召開的“全國住房峰會”，各方都表現(xiàn)了高度期待和盼望。不過，與會前的熱烈氣氛，以及人們目前對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度相比，不少人認(rèn)為會議的相關(guān)報道、輿論熱度似乎都有點“冷”，而對于百姓的反應(yīng)，更被認(rèn)為是“出奇的冷”。甚至還有一些人提出疑問：為何這次會議只重視少數(shù)低收入人群的“保障房”，而不關(guān)心事關(guān)城市絕大多數(shù)人的“市場房”漲價問題。

　　其實這是一種誤解，而造成誤解的主要原因可能是“遺漏”了對此次會議關(guān)于“市場房”的一些“新說法”和“新舉措”。

    房價調(diào)控有了“新說法”——從“抑制”變?yōu)椤胺€(wěn)定”

　　據(jù)了解，普通百姓之所以對被媒體熱炒為“十年開一會”的城市住房會議“冷處理”， 對事關(guān)他們最大切身利益的“住房新政”無動于衷，主要是因為他們覺得這次會議關(guān)于廉租房建設(shè)和低收入家庭住房困難的主旨，與解決他們感受為“新三座大山”的高房價無關(guān)。

　　因為廉租房和現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房，針對的只是特定意義上的“低收入者”，他們連城鎮(zhèn)人口的10%都不到。而現(xiàn)在造成“民怨沸騰”的住房主要矛盾，并不是這“十分之一”人的房憂，而是占了城鎮(zhèn)人口七八成的普通百姓買不起房和改善不了住房條件。所以，不少人認(rèn)為“住房新政”上的“著力點”和住房問題的現(xiàn)實主要矛盾“錯位”，才使得百姓對“十年一次”的“住房峰會”由熱轉(zhuǎn)涼。

　　其實，上述理解和看法是對此次全國城市住房工作會議的一種誤讀，更是對“房改新政”的一種誤解。“房改新政”不僅關(guān)注到了老百姓最關(guān)心的高房價問題，并且提出了切實有效的解決之道。

　　新華社對這次會議的報道內(nèi)容表明，除了廉租房和低收入者住房保障外，這次會議對普通百姓最關(guān)心的高房價問題，不僅有所涉及，還“掛”出了“責(zé)任狀”。

　　在新華社稿的導(dǎo)語中，國務(wù)院副總理曾培炎的會議講話有兩方面的內(nèi)容“并列突出”。一是廉租房和低收入家庭住房問題，二是 “繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。

　　如果有人以為第二方面的內(nèi)容是“老生常談”，那就未免低估“房改新政”的“與時俱進(jìn)”了。

　　首先，這里在“提法”上出現(xiàn)了一個已經(jīng)“略感陌生”的用語——“穩(wěn)定住房價格”。人們注意到，就是在今年的政府工作報告和不久前的“官方說法”中，對“房價調(diào)控”上用的最多的一個詞，還是“抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”。這樣的“說法”，在看著房價年年暴漲的老百姓看來，多少有些“不合時宜”。所以住房工作會議上提出“穩(wěn)定住房價格”，不僅是在“提法”上順了民意，更重要的是表明了中央高層在房價調(diào)控上的“力道”很可能發(fā)生變化。

　　雖然人們目前尚不能確認(rèn)，在房價調(diào)控上“提法”微妙變化的背后，高層對“抑制”或“穩(wěn)定”房價上將會采取什么樣的“更有力度”的具體行動，但是高層在房價調(diào)控上的態(tài)度的轉(zhuǎn)變，卻是一個不爭的事實。

　　房子漲價追究責(zé)任——地方政府“三負(fù)責(zé)”

　　在這次會議上，國務(wù)院對各級政府在住房上提出的“三負(fù)責(zé)”的“責(zé)任狀”，就是一個最好的例證。媒體報道稱，這次會議要求，“省級政府對轄區(qū)內(nèi)住房保障、住房供應(yīng)和房價穩(wěn)定工作負(fù)總責(zé)，市縣政府是責(zé)任主體”。把“房價穩(wěn)定”和住房供應(yīng)及住房保障一起，作為對作為“責(zé)任主體”的地方政府進(jìn)行住房行政考核的三大內(nèi)容，表明中央高層對地方政府在抑制房價上的“無能為力”，已經(jīng)感到難以容忍。

　　實際上，在房價調(diào)控上的“微妙變化”和“房價穩(wěn)定”上責(zé)任狀的推出，有一個眾所周知的現(xiàn)實背景。這就是今年以來，盡管各級政府在房地產(chǎn)市場和房價上的“調(diào)控”“聲聲不斷”，但各地、尤其是大中城市的房價還是一路飛漲。不僅有的地方商品住房的價格出現(xiàn)一年翻番的“奇特景象”，而且房價暴漲的勢頭已經(jīng)呈現(xiàn)全國遍地開花之勢；不僅在大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房價的漲勢一波緊接一波，而且在中小城市和欠發(fā)達(dá)地區(qū)商品房價也出現(xiàn)前所未有的漲幅。有的開發(fā)商甚至公開口吐狂言：每調(diào)控一次，房價就漲一次。面對如此“宣戰(zhàn)”，政府不能不再“應(yīng)戰(zhàn)”：在房價問題上有實實在在的行政作為，維護(hù)人民的最大利益。(中國經(jīng)濟(jì)周刊)