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    “房價(jià)又漲了！”眼看著國內(nèi)商品房價(jià)格不斷攀升，老百姓在發(fā)出一聲嘆息的同時(shí)，又依稀看到了2004年各地房價(jià)飆升的影子。近日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查結(jié)果也與老百姓的直接感受完全吻合。
　　
    該調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同季度上漲6.3%，漲幅較高的城市主要有深圳、北海、北京等。而央行發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也提醒，今年以來，房地產(chǎn)價(jià)格又出現(xiàn)了加快上漲的勢(shì)頭。

　　房價(jià)進(jìn)入新一輪上升通道

　　分析今年前7個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上升幅度越攀越高，1至4月的房價(jià)漲幅還在5%至6%之間徘徊，進(jìn)入5月，漲幅升到6%以上，6、7月漲幅更是突破了7%，分別達(dá)到了7.1%和7.5%。其中，新建商品住房售價(jià)漲幅更大，7月同比上漲高達(dá)8.1%。

　　一系列的數(shù)據(jù)表明，中國房價(jià)正呈現(xiàn)整體上升的趨勢(shì)，不但房價(jià)的漲幅加速放大，普通住房售價(jià)漲勢(shì)驚人，而且炒家青睞的二手房市場(chǎng)整體漲勢(shì)更加強(qiáng)勁。

　　房價(jià)的上漲在一線城市演化得最為激烈。兩年來，深圳商品房銷售均價(jià)上漲60%，北京上漲40%，廣州、天津上漲30%。這些城市中很多熱點(diǎn)地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)翻番。

　　尤其值得關(guān)注的是，此輪房價(jià)上漲正從一線城市迅速向二三線城市擴(kuò)散。像北海這樣的二線城市，今年前6個(gè)月中，竟有4個(gè)月領(lǐng)漲全國，新建商品住房保持同比15%以上的漲幅，其中4月份甚至達(dá)23.6%。石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長沙等也迅速進(jìn)入房價(jià)漲幅前10大城市之列。

　　6、7月份原本是商品房交易的傳統(tǒng)淡季，但現(xiàn)在全國樓市的交易行情卻是一片火熱。有分析認(rèn)為，數(shù)年宏觀調(diào)控之下，房價(jià)未見低頭卻又抬頭，并且漲幅比以前明顯加快，無論是整體還是局部、是補(bǔ)漲還是反彈、是現(xiàn)狀還是預(yù)期，種種跡象表明，房價(jià)進(jìn)入了新一輪上升通道。

　　多種因素推升房價(jià)上漲

　　縱觀近幾年的房價(jià)走勢(shì)，中國經(jīng)濟(jì)快速增長、百姓住房需求增大以及各地城市化進(jìn)程加快等，是造成房價(jià)快速上漲的重要原因。但不能忽略的是，土地成本不斷飆升、房產(chǎn)商“捂盤惜售”、國內(nèi)外資本投機(jī)炒作、相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)管不力和制度缺失等因素，也讓房市的宏觀調(diào)控效果打了折扣。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛是推動(dòng)此輪房價(jià)上升的重要力量。從我國的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展得益于國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、各地城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的改善。隨著收入增長和儲(chǔ)蓄水平的提高，城鎮(zhèn)居民改善和提高住房條件的要求日益增加。老職工以舊房換新房，小房換大房；新職工則通過按揭的方式購房。

　　有專家表示，目前充沛的購房資金來源可分為三個(gè)層面來理解，首先是在人民幣升值、流動(dòng)性過剩背景下，大量資金涌向住宅市場(chǎng)，擁有多套住宅的家庭數(shù)量增加；而前兩年受宏觀調(diào)控影響，出現(xiàn)了一些持幣待購的消費(fèi)者，其需求在今年上半年得到集中釋放；此外還有股市獲利的轉(zhuǎn)向資金以及海外資金進(jìn)入房市等。

　　除了購房需求旺盛，成本也是推動(dòng)房價(jià)上漲的內(nèi)在因素。最近舉行的一個(gè)房地產(chǎn)論壇上，土地價(jià)格的飚升受到了與會(huì)專家的集體“炮轟”。有人甚至尖銳地表示，“目前國內(nèi)土地價(jià)格過高，已嚴(yán)重透支了未來的房地產(chǎn)價(jià)格。”

　　房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等，土地價(jià)格和建材價(jià)格的上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對(duì)房價(jià)上漲形成了推動(dòng)力。據(jù)悉，上半年土地成交價(jià)格增幅達(dá)到28.1%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在實(shí)行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，土地價(jià)格出現(xiàn)了大幅上漲。一些房地產(chǎn)公司的高層也公開表示，“目前我們最大的問題是手中沒有地了。”在許多地方，土地的收入是地方政府財(cái)政的支柱。房價(jià)、地價(jià)的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大，在這一過程中，地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考慮，地方政府缺乏抑制房價(jià)上漲的動(dòng)力。

　　當(dāng)然，房價(jià)的上漲也不乏其它深層次的原因。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主體看，地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)企業(yè)乃至購房者在房價(jià)運(yùn)行機(jī)制中相互影響，共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格走高；一些城市的政府過分利用土地資源來經(jīng)營城市；部分商業(yè)銀行認(rèn)為個(gè)人住房按揭是低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的貸款而大量發(fā)放，由于銀行之間協(xié)調(diào)不夠，投機(jī)性購房者有機(jī)可乘；開發(fā)商為追求開發(fā)利潤最大化，囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊張，誘發(fā)房價(jià)短期內(nèi)的非正常上漲；而持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，使得消費(fèi)者對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng)，一些持幣待購者因擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)上漲而被迫提前入市。各種主體相互影響，各種因素相互作用，共同拉動(dòng)了房價(jià)的持續(xù)上漲。

　　探求調(diào)控與市場(chǎng)平衡之策

　　政府對(duì)房價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心其實(shí)由來已久。2005、2006年，國務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)“國八條”、“國六條”等一系列措施，著力從限制炒房的角度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。但近幾個(gè)月的房價(jià)變化表明，盡管國家與地方通過戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、供求比例調(diào)整、增加保障性住房建設(shè)、金融與稅收等一系列手段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，但房價(jià)上漲之勢(shì)并未得到根本遏制。

　　目前，大部分專家認(rèn)為，旺盛的購房需求是推動(dòng)中國房價(jià)上漲的重要因素，這也是中國城市化進(jìn)程和人口格局變化帶來的必然結(jié)果，因此，調(diào)控方向應(yīng)該有所改變。針對(duì)目前實(shí)際情況，有關(guān)專家表示，加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給、促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展、嚴(yán)打投機(jī)哄抬房價(jià)等相關(guān)措施必不可少。而尋找到市場(chǎng)與調(diào)控之間的平衡點(diǎn)，或許是解決房地產(chǎn)問題的出路，“增加供給而不是抑制需求”，應(yīng)該成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新方向。

　　由此，已經(jīng)有專家提出了一些“順市場(chǎng)而為”的調(diào)控方法，包括促進(jìn)二手房市場(chǎng)的正常發(fā)展，減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收；通過對(duì)閑置房、閑置地征收費(fèi)用的辦法，打擊一些發(fā)展商“捂盤囤房”的行為；限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，限制其參與地塊競(jìng)拍、高檔商品房建設(shè)；擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的規(guī)模，加大對(duì)中低收入者住房保障的支持力度，等等。

　　此外，符合市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控手段也受到了不少業(yè)內(nèi)人士的推崇。一些專家表示，調(diào)控需要政府行政與市場(chǎng)機(jī)制兩種手段互相結(jié)合，對(duì)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，政府應(yīng)該多采取財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)手段，這樣收效會(huì)更大。物業(yè)稅等財(cái)稅金融手段、金融政策調(diào)整、土地市場(chǎng)治理、住房保障制度落實(shí)等均是未來調(diào)控的主要手段。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士透露，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和問題，在今年下半年或今后一段時(shí)間內(nèi)，政府可能會(huì)出臺(tái)一些新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，例如作為《物權(quán)法》配套法規(guī)的《城市房屋拆遷條例》的修訂與實(shí)施、《物業(yè)稅》出臺(tái)的時(shí)機(jī)與力度、土地市場(chǎng)的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落實(shí)等等，這些政策的出臺(tái)都將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來積極的影響。來源:文匯報(bào)