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    盡管次級按揭危機鬧得全世界不得安寧，但是，美國在住房貸款上的金融創(chuàng)新依然令人稱道，依然值得中國學(xué)習(xí)。只是，此次危機將這些金融創(chuàng)新中的漏洞暴露無遺，這更有利于我們進(jìn)行“批判”的學(xué)習(xí)，取其精華，去其糟粕。

美國房地產(chǎn)金融的精華是什么？

    1934年，美國國會通過了《全國住房法》（NHA）。在該法案授權(quán)之下，美國成立了聯(lián)邦住房管理局（FHA），專門為中低收入家庭提供住房貸款保險。1944年，退伍軍人管理局（VA）在有關(guān)法案的授權(quán)下，為退伍軍人免費提供住房貸款擔(dān)保，即使在沒有首付的前提下。這些政策使得有住房需求而沒有足夠當(dāng)前支付能力的人們的消費需求得以釋放，促進(jìn)了一級市場的發(fā)育。1938年，F(xiàn)HA在NHA的授權(quán)下，成立了聯(lián)邦國民住房抵押貸款協(xié)會（FNMA，通稱Fannie Mae，房利美）。Fannie Mae成立之初，經(jīng)營模式是在市場蕭條時從銀行等貸款機構(gòu)手中購買住房抵押貸款，為市場注入資金，解決資產(chǎn)流動性問題；在市場繁榮時抽回資金。這一舉動促進(jìn)了貸款機構(gòu)提供住房貸款的熱情。值得一提的是，房利美的“逆風(fēng)向”經(jīng)營模式，充當(dāng)了中央銀行的最后貸款人角色，政策功能引人注目。進(jìn)入上世紀(jì)60年代末，美國經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，利率迅速躥升，儲貸機構(gòu)受Q字條款限制，資金“脫媒”情況嚴(yán)重，流動性風(fēng)險凸現(xiàn)。在此情況下，剛剛從房利美分離出來的吉利美（GNMA，通稱Ginnie Mae）于1970年發(fā)行了政府信用擔(dān)保的MBS，成為證券化的標(biāo)志。隨后，福利美（FHLMC，通稱Freddie Mac）和房利美也分別于1971年和1980年發(fā)行了標(biāo)準(zhǔn)化的MBS。

    精華體現(xiàn)在兩個方面，首先，通過資產(chǎn)證券化，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的抵押支持債券（MBS），提高了住房貸款的流動性，除方便將住房貸款風(fēng)險從銀行轉(zhuǎn)移出去外，還會使這些債券在不同的投資者之間進(jìn)行流通。這樣會降低住房貸款風(fēng)險成本，從而使其有能力為貸款者提供一個更寬松的融資條件。這樣將增加貸款總需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只是，次級按揭危機說明，美國銀行在這個道路上走的太遠(yuǎn)了一些，條件放的太寬了。

    另外，在此過程中，我們可以清晰地看出，在確保公眾、尤其是中低收入階層獲得自己的住房方面，美國政府信用的重要支撐作用。美國政府并不是直接向低收入階層提供“經(jīng)濟適用房”，而是提供住房貸款保險、住房貸款擔(dān)保之類的金融資產(chǎn)，以及利用自身資源增加商業(yè)銀行住房抵押貸款的流動性。實際上，這是巧妙地利用政府信用，打通房地產(chǎn)市場的資金供求，從而打通房地產(chǎn)本身的供求。換句話說，美國是通過金融手段以提供政府信用的方式，成功執(zhí)行了保障公民居住權(quán)的公共責(zé)任。去年安邦分析師就呼吁，中國政府今后在解決類似于經(jīng)濟適用房這樣的公共責(zé)任問題的時候，應(yīng)該更多地強化金融意識，利用金融手段來解決這些問題。

    事態(tài)的發(fā)展似乎令我們很樂觀。銀監(jiān)會業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部負(fù)責(zé)人李伏安日前指出，就中國目前房地產(chǎn)發(fā)展情況來說，新增設(shè)一個解決房地產(chǎn)貸款的新融資渠道非常關(guān)鍵。他建議，可建立兩家專門經(jīng)營房地產(chǎn)貸款證券化的專營商業(yè)性機構(gòu)，用于收購商業(yè)銀行的住房貸款，或者是發(fā)放住房貸款，并制定相應(yīng)的量化標(biāo)準(zhǔn)，以有章可循。這樣按照此標(biāo)準(zhǔn)向其他的商業(yè)銀行收購貸款，把這些貸款作為資產(chǎn)，并使之資產(chǎn)證券化，變成投資產(chǎn)品后，賣給保險公司和社保基金等機構(gòu)。他認(rèn)為，這兩家機構(gòu)的其中之一可以賦予一定的政府支持職能，向低收入者提供政府直接補助金的廉租房服務(wù)。通過政府的機構(gòu)來支持，這在香港、臺灣都有先例。

    也就是說，管理層已經(jīng)在謀劃成立中國的房利美了。

最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    中國在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新上，步子應(yīng)該大一些。在具備了房貸資產(chǎn)證券化的市場條件后，以房地產(chǎn)項目資產(chǎn)為支撐的證券化業(yè)自然會破土而出，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商在資金上也就不會像現(xiàn)在這樣過分地依賴銀行。諸如“預(yù)售房”之類的問題便會迎刃而解。