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    急速飆升的房?jī)r(jià)，蜂擁而至的購房者……，上海樓市近幾個(gè)月發(fā)生的一幕幕，讓人恍若回到了2004年底最瘋狂的時(shí)刻。而就在普通百姓“望房興嘆”時(shí)，一度在上海樓市中銷聲匿跡的投資客們，卻突然如雨后春筍般出現(xiàn)在每一個(gè)新盤前。從觀望到大手筆買房，投資客們又開始了新一輪的樓市淘金熱潮。

　　專家指出，上海樓市近幾個(gè)月的漲幅并不輸于北京、深圳等地，這讓投資客們看到了投資空間，如果國(guó)家沒有進(jìn)一步的調(diào)控措施，投資客的助漲行為有可能導(dǎo)致上海樓市價(jià)快速上行。

　　投資客“做多”上海樓市

　　5月份以來的房?jī)r(jià)瘋漲讓陳安（化名）獲利豐厚。作為一名職業(yè)炒房者，陳安在4月初就敏銳地感覺到投資機(jī)會(huì)的來臨。他告訴記者，4月份，自己掛牌出售的三套房子不斷有人前來看房，這和2006年的感覺完全不同，盡管最后由于價(jià)格原因沒有成交，但他已經(jīng)隱約覺得市場(chǎng)將會(huì)有變化。在一圈摸底調(diào)查后，陳安立即反手做多，不僅將這三套房子暫停出售，還籌資在靜安區(qū)購入了兩套房子。短短三個(gè)月，他手上的五套房子已經(jīng)給他帶來了近300萬的帳面收益。

　　“我的那些朋友們都在回來，聽說一些溫州客也重新光顧上海市場(chǎng)了。”陳安向記者表示。

　　中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)印證了陳安的說法。中原地產(chǎn)披露的統(tǒng)計(jì)顯示，6月底、7月初非自住投資購房者比例有所抬頭，投資客較6月上升15%左右。中原地產(chǎn)認(rèn)為，上海樓市近期二手房市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)是吸引投資客的主要原因，而除了純粹的投資客外，隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，普通購房者的購房心理也有明顯變化，更多是以自住加投資的心態(tài)來購房，一些手上原本有一套自住房的，也會(huì)考慮再購買一套用來投資。

　　投資客再次涌入助推了上海房?jī)r(jià)的上漲，而值得引起政府部門警惕的是，除了以往投資客熱衷的高檔樓盤外，中小戶型也成了他們喜愛的“獵物”。據(jù)了解，上海首批推出的“90/70”項(xiàng)目中，投資客所占比例不小。例如某樓盤推出的300套小戶型就有40多套被投資客買下，有些投資客甚至一買就是數(shù)套。而根據(jù)政策本意，“90/70”項(xiàng)目是為保證普通百姓自住需要而推出的，起著調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用。但當(dāng)這些新房投放市場(chǎng)時(shí)，卻受到投資客的“狙擊”，這的確給管理層出了一個(gè)難題。

　　除了民間投資客外，海外投資者也蜂擁而來。不久前，一群海外人士組成的購房團(tuán)一擲千金，購買了位于上海中心地段新天地的頂級(jí)豪宅——翠湖天地48套住宅，而隨后又有報(bào)道稱，某外資企業(yè)一口氣購入該樓盤兩整棟復(fù)式小高層，按公示的6萬元/平方米價(jià)格計(jì)算，預(yù)計(jì)收購價(jià)高達(dá)5億元左右。分析師認(rèn)為，海外投資者熱衷上海樓市投資，除了人民幣升值因素外，對(duì)上海樓市長(zhǎng)期看好是主因。

　　樓市投資風(fēng)險(xiǎn)凸顯

　　面對(duì)著再度火熱的上海樓市，投資客們笑逐顏開。但有專家提醒說，當(dāng)前樓市火熱的背后，積聚著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這包括市場(chǎng)可能發(fā)生的轉(zhuǎn)變和不可控的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭表示，根據(jù)上半年全國(guó)及上海樓市趨熱的表現(xiàn)，結(jié)合近期中央調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的決心，下半年仍有可能出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控的“大動(dòng)作”。他指出，房地產(chǎn)的特性，決定了它的保值、增值性，因此對(duì)長(zhǎng)線投資者來說，何時(shí)入市區(qū)別并不大，但要做好心理準(zhǔn)備，因?yàn)殡m說長(zhǎng)線投資幾乎無風(fēng)險(xiǎn)，可是平均收益率也不會(huì)太高；而中線投資者宜持有觀望態(tài)度暫不要入市；短線投機(jī)者則應(yīng)迅速離市，免得“逮不到狐貍?cè)巧黼薄恼w上分析，宏觀調(diào)控主要是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)，而對(duì)于商業(yè)及辦公用房市場(chǎng)影響不大。因此，現(xiàn)階段投資商業(yè)及辦公用房比投資住宅更合算。

　　另一位業(yè)內(nèi)人士則說，從指標(biāo)上看，上海的房?jī)r(jià)和許多城市一樣，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地脫離了當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨剿艹惺艿膬r(jià)格，這意味著市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離合理價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)格自我矯正的趨勢(shì)會(huì)越來越明顯。而目前普遍被引用的供不應(yīng)求觀點(diǎn)，其實(shí)存在較大的假象，一方面后續(xù)供應(yīng)其實(shí)很充足，只是由于種種原因未能提供給消費(fèi)者，另一方面當(dāng)前成交量中間有一定的水分，真實(shí)的市場(chǎng)需求并沒有這么大。因此，如果國(guó)家再度針對(duì)樓市出臺(tái)有力政策，很容易戳破這一假象，造成反向的心理恐慌。

　　自住客感覺很無奈

　　在投資客們?yōu)榉績(jī)r(jià)大漲而竊喜時(shí)，那些真實(shí)需要房子的自住客們，卻感受到房?jī)r(jià)飛漲帶給自己的切膚之痛，他們中大多數(shù)是年輕人。

　　小張是記者在一家房產(chǎn)中介店遇到的自住客。他和女朋友準(zhǔn)備結(jié)婚，東挪西湊備齊了30萬的首付款，想買一套80萬左右的小房子。但是工作人員的答復(fù)讓他大吃一驚，他所詢價(jià)的那個(gè)區(qū)域，10年房齡的老房子均價(jià)居然開價(jià)每平米1萬3千元，而就在三個(gè)月前他看到的均價(jià)，也不過9000元，而且少人問津。“這等于說，我拿自己的一生做賭注，也不過換來一個(gè)破舊的60平米左右的房子，更可笑的是，使用面積不到50平米。你說這有什么意義？”。小張憤懣地對(duì)記者說。

　　更讓小張他們不解的是，在房?jī)r(jià)飛漲的二季度，有關(guān)部門公布的上海房?jī)r(jià)漲幅居然僅為0.8%，和他們的實(shí)際感受大相徑庭。盡管有關(guān)部門竭力解釋稱這與統(tǒng)計(jì)方法和口徑有關(guān)，但是在自住客們的眼里，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)失去了意義。“拿著這個(gè)數(shù)據(jù)，他們可以說調(diào)控初見成效，但對(duì)我們來說，事實(shí)的情況是毫無成效。我不知道調(diào)控的最終目的是什么，我只知道，我離房子越來越遠(yuǎn)，”小張無奈地說。（中國(guó)證券報(bào)）