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    先是麥格理基金倒手新茂大廈、后有高盛轉(zhuǎn)讓百騰大廈，一前一后兩家知名海外基金均在接手物業(yè)僅約2年之后再次出讓，以實(shí)際行動證明了海外基金的投資者身份。事實(shí)上，大型海外基金針對收購之后用途的對外口徑往往為“將持有3-5年用作長期投資”，而隨著對這種投資模式的逐漸諳熟，一些基金也開始采用新形勢下的新方式吸引接棒者，以期完成轉(zhuǎn)讓獲利的目的。    

    炒作期限：5年內(nèi)結(jié)算

    去年底，麥格理基金持有上海新茂大廈在不到兩年時(shí)間就完成了裝修、招商、出租等工作之后，又以2.5億美元轉(zhuǎn)讓給了德國基金SEB Immobilien。賬面交易價(jià)格顯示，麥格理基金通過此次交易賺得約1.5億美元，獲得近150%的毛利率。而半年之后，高盛也將持有僅2年的上海高騰大廈以約1.5億美元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給了德國基金SEB Immobilien與新加坡太平星集團(tuán)（Pacific Star）的投資組合體，取得了40%的溢價(jià)回報(bào)。

    有業(yè)內(nèi)人士透露，海外基金在進(jìn)行資金募集及投資時(shí)一般都以5年為限，5年到期后需要進(jìn)行結(jié)算，然后再決定是否進(jìn)行新的投資。從這個角度來說，這些海外基金對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，也往往以5年為期，既可能在5年內(nèi)任何一個時(shí)間將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，也可能會在5年內(nèi)將同一筆資金進(jìn)行多次投資，這是非常典型的海外基金的投資方式。而對于獲利多少、價(jià)格上漲幅度的預(yù)期值等，恰恰來自于接手“下一棒”的投資者是否對項(xiàng)目“行情”予以認(rèn)可。    

    尋求接棒：內(nèi)外兩張皮

    “目前有一些海外基金對整體接手的項(xiàng)目正在進(jìn)行‘包裝’，手法則十分隱匿。”一位知情人士向記者表示。其實(shí)，眾所周知，吃進(jìn)項(xiàng)目之后進(jìn)行合理、高效的招商，將優(yōu)質(zhì)客戶引入，是海外基金針對商辦樓最為有效的“包裝”手法，往往能夠如愿達(dá)到租金上漲的目的。但問題是，部分地理位置并不理想的樓宇，如果單純靠出租收益是難以保障投資者的預(yù)期利潤的。不過，這依然沒有難倒功夫精湛的海外基金。

    據(jù)了解，閘北區(qū)某一大型寫字樓項(xiàng)目被投資基金整體接手之后，招租情況顯示非常良好。從項(xiàng)目所在的板塊市場來看，由于存在客觀局限性，該項(xiàng)目只能定位于乙級寫字樓。同時(shí)有資料顯示，目前該項(xiàng)目所處板塊市場內(nèi)的寫字樓大多采用對外分拆出售的形式，銷售均價(jià)普遍設(shè)在14000元/平方米左右，對外租賃均價(jià)則在3-5元人民幣/平方米/天。而該項(xiàng)目無論是部分出讓單元的售價(jià)還是其余部分的租賃價(jià)格，皆可作為板塊市場的價(jià)格標(biāo)桿。不過，從幾乎業(yè)已滿租的出租形勢看，價(jià)格高昂的該項(xiàng)目仍有后勁。

    “據(jù)我所知，有的海外基金為了引入優(yōu)質(zhì)客戶，采用對外報(bào)價(jià)、對內(nèi)操作完全不同的手法。除了以當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場最高價(jià)的形式予以公示之外，對客戶卻應(yīng)允可以享受免租半年的優(yōu)惠，以盡快吸引客戶入駐。如此一來，海外基金便可在這半年時(shí)間里抓緊時(shí)間尋找下家。”上述知情人士透露，“海外基金就是用公開的租金報(bào)價(jià)及現(xiàn)成的出租情況作‘包裝’，以構(gòu)成出讓利好的局面，便于吸引到接手者。”    

    投資要求：產(chǎn)權(quán)清晰、滿租和低風(fēng)險(xiǎn)

    仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海房地產(chǎn)市場有13個項(xiàng)目被收購，雖然數(shù)量未高于去年同期，但是由于每一個投資規(guī)模都相當(dāng)大，所以總的投資規(guī)模已經(jīng)接近去年一年的63%。雖然今年投資收購的政策環(huán)境進(jìn)一步嚴(yán)格，但依然無法阻止投資者的入市熱情。“那些產(chǎn)權(quán)清晰、滿租和低風(fēng)險(xiǎn)的大樓會受到眾多基金的追捧。”仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)何恩凱表示。

    雖然今年上半年上海房地產(chǎn)市場內(nèi)被收購項(xiàng)目的數(shù)量未高于去年同期，但總的投資規(guī)模已接近去年一年的63%。（來源：上海證券報(bào)）