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    26日，中共中央政治局在總書記胡錦濤主持下召開會議，分析研究了當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，會議提出，把遏制經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱作為當前宏觀調(diào)控的首要任務。

    此前，國家統(tǒng)計局公布，6月份居民消費價格總水平同比上漲4.4%，創(chuàng)32個月以來新高，數(shù)據(jù)發(fā)布后的次日，加息和調(diào)減利息稅兩項政策同時落地：人民幣存貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點、利息稅下調(diào)15%。消息公布當天，上證指數(shù)大幅反彈145點，再次突破4000點關(guān)口。

    目前，對本次調(diào)控的解讀還尚未完成，是"利空出盡"還是新一輪加息周期的開始？股價和房價還能走多遠？這些都是投資者和旁觀者們極為關(guān)切的問題，而更加令人關(guān)切的問題則是，"天下寒士""安得廣廈千萬間"？

    7月21日，調(diào)控政策公布的次日，由21世紀經(jīng)濟報道、清華大學經(jīng)管學院和東風日產(chǎn)乘用車公司共同舉辦的"天籟之音·巔峰對話"第三場論壇在清華大學隆重舉行，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所的所長陳淮、路勁基建董事局主席單偉豹、清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉(劉洪玉博客,劉洪玉新聞,劉洪玉說吧)、中金公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘就中國房地產(chǎn)的價格與結(jié)構(gòu)等問題，進行了深入討論。同時，經(jīng)主辦方同意并經(jīng)本人審核，本報整理了華遠集團總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)在中國經(jīng)濟體制改革研究會的內(nèi)部講話，以饗讀者。是為21世紀北京圓桌第141期。

    房產(chǎn)價格聽誰的？

    《21世紀》：本輪地產(chǎn)宏觀調(diào)控從2003年下半年的121號文件開始，直到昨日公布的"加息減稅"措施，四年的時間，房價依然且調(diào)且漲，調(diào)控政策為什么沒有實現(xiàn)房價的大幅下降？房地產(chǎn)價格到底該聽市場的還是聽政府的？

    陳淮：常常聽到媒體說住房困難，我認為說中國面臨的住房困難是虛假的，中國面對的不是整體性的住房困難，而是沒有實現(xiàn)人人有房住；其次大多數(shù)人還沒有自己的房子；第三是資源存在著不均衡和浪費。至于房價為什么會漲，一個很簡單的道理，就象我們這個桌子能坐18人，后面的人只有出更高的價購買，才能得到我們的座位。

    劉洪玉：住房政策通常有兩個方面的目標：一是要熨平市場周期，讓市場平穩(wěn)發(fā)展；二是要讓每個家庭都能獲得適當?shù)淖》浚磳崿F(xiàn)公共住房政策的目標。

    住房本身具有消費品和投資品的雙重屬性，其作為生活必需品的價格可以由公共政策確定，但其作為投資品的資產(chǎn)價格主要是由市場決定的。因此，如果將政府干預或調(diào)控住房市場的目標主要定位在抑制商品住房價格，試圖取代市場規(guī)律的作用，就很難達到預期的效果。從過去幾年的經(jīng)驗來看，區(qū)分市場和政府作用的邊界，讓政府把主要精力轉(zhuǎn)移到實現(xiàn)公共住房政策的目標上來，才能緩解住房矛盾，促進住房市場健康發(fā)展。

    單偉豹：如果市場是完全開放的，那么價格只能由供應和需求決定，任何調(diào)控都只是為了把波幅撫平。中國的房價上漲有一定的原因：近年中國GDP每年增長超過10%，人均可支配收入也在同比增長，人民幣每年對美元升值3%-5%，再加上城鎮(zhèn)化進程的影響，造成了價格的剛性上漲，這個幅度大約是10%-15%，這是任何政府政策、宏觀調(diào)控都無法阻擋的。

    《21世紀》：與樓市相比，新一輪的調(diào)控使股市出現(xiàn)了"大起大落"，股市的漲跌讓一些研究者有理由判斷，股市的財富效應或擠壓效應使得更多的資金流向樓市，對此現(xiàn)象各位如何判斷？

    哈繼銘：房地產(chǎn)市場是否受到股市財富效應的影響？我們最近做了一個研究，股價上漲確實對中高檔消費者的需求有明顯的推動作用。2007年一季度房價上漲幅度和股市的開戶數(shù)以及城市人口有一定的關(guān)系，比如沿海城市參與股市的人口占比較大，因而近來房價上漲速度也較快。

    房地產(chǎn)和股市的不同點是股票純粹只是投資，因為股票本身不可能帶來什么消費，但房地產(chǎn)既有投資屬性，又有消費屬性。投資動力主要來源于投資回報與資金成本的比較。近幾年來，中國企業(yè)的總投資回報率一路上升，資金成本或者說貸款利率雖有小幅上調(diào)，但速度遠遠趕不上企業(yè)的投資回報率。因此，只要大家認為房地產(chǎn)價格要漲并且遠遠超出資金成本，就會有很多人去投資。

    從消費來看，消費受收入的影響。這幾年中國的人均收入上漲很快，股市財富效應加上收入的推動，我相信在可預見的將來，房地產(chǎn)價格還是會上升的。

    此外，城市化的推動力也是一個因素，這一點和日本當初不同。1980年代末日本的城市化率已經(jīng)很高了，進一步城市化的空間不大。但中國的城市化與房價的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是以農(nóng)民進城的形式，房價就會上漲，但如果是以把農(nóng)村變城市的形式，農(nóng)村就會出現(xiàn)多余的房子，房價就會下降。

    劉洪玉：作為投資市場的兩個重要組成部分，股市和樓市存在著較密切的關(guān)聯(lián)關(guān)系，但中國股市和樓市之間的資金轉(zhuǎn)移流動規(guī)律，還缺乏科學的定量研究結(jié)果，大多數(shù)人只是看到了有人把炒股賺的錢變成了房產(chǎn)，有人把房產(chǎn)抵押或變現(xiàn)獲得的資金投向了股市。通常情況下，股市好樓市也好，股市不好則樓市可能好、也可能不好，不能簡單地認為股市不好是因為錢流到房市了。

    我們分析研究房地產(chǎn)市場的時候，常常是根據(jù)房地產(chǎn)市場的歷史變化趨勢去預測未來。實際上，中國在快速城市化和全球化的過程中，資本和勞動力的流動性越來越大，以便尋求更好的發(fā)展機會和更高的生活質(zhì)量。這就形成了美國經(jīng)濟學家定義的"超級明星城市"，在這些城市中，房地產(chǎn)市場不再僅僅是本地人的市場，城市住房價格與當?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高。如美國的洛杉磯、舊金山和紐約等，這些城市的房價收入比超過了10倍，但資本和勞動力仍然爭相流向這些城市；相反，房價收入比只有2-3倍的底特律等城市，卻是凈流出。原因很簡單，資本和勞動力流動時，其追求的不是房價高低，而是城市質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展機會。我們進行的實證研究表明，我國城市間住房價格的差異反映了城市發(fā)展質(zhì)量、潛力和機會等的差異。資本和勞動力向中心城市流動，是導致這些城市房價上漲的重要原因。

    房價上漲的動力分析

    《21世紀》：您認為中國目前的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？到底是什么因素支撐著中國的樓市一直往上走？

    劉洪玉：價值和價格的背離就是泡沫。從這種意義上來說，經(jīng)濟體系中存在泡沫是一種常態(tài)。泡沫是時時刻刻都存在的，需要弄明白的是如何量測泡沫并判斷嚴重程度，以及泡沫是處在積累還是處在吸收過程。

    支撐房價上漲的因素很復雜，很難用一兩句話說清楚。我們通常把這些因素劃分為社會因素、經(jīng)濟因素、政治因素、技術(shù)因素、資源環(huán)境因素、國際因素和市場內(nèi)部因素。社會因素包括人口、家庭、住房傾向和偏好、文化傳統(tǒng)等，經(jīng)濟因素則是經(jīng)濟增長速度、收入水平及其增長速度、借貸資金易獲得性及其成本等，政治因素包括住房制度、產(chǎn)權(quán)制度、政府財政政策等，技術(shù)因素包括新建造技術(shù)、新建筑材料的應用等，資源環(huán)境因素包括土地資源、生態(tài)環(huán)境狀況等，國際因素包括國際間的資本流動、匯率等，市場內(nèi)部因素則包括供給數(shù)量、彈性、成本等。如果結(jié)合到我國房地產(chǎn)市場的實際，則房價上升主要受：經(jīng)濟持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、土地資源約束且價格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應求（雖然市場透明度不高可能導致誤判）下的投機炒作行為等。

    單偉豹：房地產(chǎn)有沒有泡沫？以房子做投資的人多不多？我沒有一個全面的房地產(chǎn)資料，但是以我們自己公司在廣州的三個樓盤為例，基本上都還是自住者購買，外來的投資者不超過10%，所以我覺得泡沫不多。

    第二，消費者能不能承受這個價格？還是以廣州為例。2003年的房價大概在5000-6000，今年在12000-15000，房價上漲很快，但是廣州人民的收入上漲更快。140平米的房子首付是50萬，這對35-55歲的夫婦是沒有問題的。70-80平米的房子價格大概在70-80萬，兩夫婦工作三年即可拿出21萬做首付。在大部分人可以負擔的情況下，我不認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)有任何泡沫。

    劉洪玉：在衡量家庭住房支付能力時，選擇何種住房的價格和何種家庭的收入，得到的判斷可能完全不一樣。我們目前討論的房價通常是新建商品住房價格，討論的家庭也泛指所有家庭，是所有家庭對購買新房的支付能力。有能力購買新房的家庭在社會上應該占多大比例才合適呢？我想應該不超過1/3。美國用"住房機會指數(shù)"指標來衡量有多少比例的家庭對購買新房具有支付能力，2006年美國全國的住房支付能力指數(shù)為41.3％，洛山磯和底特律分別為1.9％和86.9％。我想，如果把新房擴大到包括新房和存量房，有購買能力的家庭比例就會有較大幅度的上升。

    陳淮：關(guān)于房價上揚背后的因素，大家談的比較多的是流動性過剩。流動性過剩并不是因為大家儲蓄太多。當大家都貸款買房的時候，流動性并不過剩，而當大家都還清了銀行貸款的時候，流動性才過剩，那時如果股市發(fā)生暴漲，每個人都拿著房產(chǎn)證到銀行再貸款的話，股市就危險了。現(xiàn)在全世界的資產(chǎn)價格體系是過去一百年工業(yè)化過程中形成的，這個資產(chǎn)價格體系的核心是重化工業(yè)資產(chǎn)，而在今天的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，重化工業(yè)并不那么重要，三五十人的上市化工公司的市值已經(jīng)可以和大型鋼鐵企業(yè)相比，知識產(chǎn)權(quán)早就取代了折舊的資本回收方式，全世界的價格體系、資產(chǎn)價格體系都在重新評估。一個例子是美聯(lián)儲從2004年6月升了17次息，結(jié)果道瓊斯指數(shù)和納斯達克指數(shù)都在創(chuàng)新高。

    哈繼銘：中國資產(chǎn)價格大漲的一個重要原因是利率水平太低，但利率水平低背后的深層原因還是人口結(jié)構(gòu)，主要是儲蓄者即就業(yè)人口在社會上占比很大，勞動力供應過多，儲蓄率較高。在這種人口結(jié)構(gòu)下，利率低、工資也低，人不值錢，錢也不值錢。將來勞動力供給減少，儲蓄率下降，人會值錢，錢也會更值錢。

    其次，利率水平也會影響資產(chǎn)價格，陳所長說美國加了17次息，這對美國股市沒有太大的影響，但是樓市卻降溫了。臺灣在1989年取消資本利得稅之后照樣有泡沫。日本在短短一年多時間里加息8次，差不多加了500個點，隨后股價大幅下跌。臺灣地區(qū)在1989年加息兩次，累計幅度400個點，最后存款利率高過通貨膨脹率3個百分點，隨后股市泡沫崩潰。德國在1988年加息5次，累計300多點，不久股價泡沫破滅。

    《21世紀》：您認為下一步會否進入加息通道？

    哈繼銘：我的結(jié)論是不會。為什么？貨幣政策是以穩(wěn)定物價或者說穩(wěn)定幣值為目標的，近來中國的通貨膨脹率確實是在上揚，上個月達到4.4%。但是我們不能僅看公布的通貨膨脹數(shù)據(jù)，分析它的構(gòu)成，我們發(fā)現(xiàn)通貨膨脹主要是由食品價格上漲加快推動的，而非食品價格的上漲速度卻是一路下降。前兩天美聯(lián)儲主席在接受國會聽證時，被問及這么一個問題：美國是否要加息？他回答，首先我要看糧價和油價上漲是不是傳導到了美國？第二我要看通貨膨脹的上升是不是造成了人們加薪的要求，從而使得勞動力成本上升，最終把非食品價格推上去。

    我認為這兩個情況在中國均不存在。今年6月，蔬菜價格沒有出現(xiàn)往年季節(jié)性大幅下降，肉禽價格出現(xiàn)6%的上升。肉禽價格的上升與糧食價格上升有關(guān)。蔬果價格堅挺與某些地區(qū)旱澇有關(guān)，這是短期的季節(jié)性因素，難以持續(xù)。現(xiàn)在的豬肉價格處于高位，但從美國農(nóng)業(yè)部最近公布的數(shù)據(jù)看，未來一年全球的玉米庫存將會上升，中國玉米價格期貨價格漲幅趨緩，因此今年的玉米價格漲幅難以大于去年。無論是軟的大眾商品，還是硬的大眾商品，或是貨幣增速都不如2004年上漲得快，因此，我很難想象今年的通脹會超過3.9%。其次，由于中國的單位勞動力成本下降，這幾個月工業(yè)品的出廠價格漲幅也在下降。這十多年來，單位勞動力成本的下降是伴隨著人口紅利出現(xiàn)的，也就是說社會上工作年齡段的人多，被撫養(yǎng)的人口占比就少，整個社會勞動力的供應就很充沛，失業(yè)率也很高。和1980年代的日本不同，中國的單位產(chǎn)品勞動力成本是向下走的，因此未來中國的利率不可能出現(xiàn)大幅上漲的趨勢。

    單偉豹：關(guān)于房價上漲的因素，媒體經(jīng)常說到壟斷經(jīng)營。2005年，全國房地產(chǎn)18000個億，萬科做了一百零幾個億，還不到1%，所以說壟斷經(jīng)營使房地產(chǎn)價格居高不下是不可能的。以香港為例，香港8%的房地產(chǎn)被寡頭壟斷，但是1997年房地產(chǎn)價格下降，他們一點辦法也沒有。所以說房價是由供求的交叉點決定的，而不是由開發(fā)商決定的。

    《21世紀》：在推動房價上漲的因素中，"炒房團"似乎已經(jīng)成為眾矢之的，那么，炒房團是房價上升的導火索嗎？

    陳淮：借用前不久"紙餡包子"的說法，2004年媒體告訴我們，上海的房價暴漲了40%，我們派出最高層調(diào)查團，證明是"紙餡包子"。2005年媒體又告訴我們，上海出現(xiàn)了大規(guī)模團購，我們又派出高層調(diào)查團，結(jié)果證明是"紙餡包子"。2006年媒體又告訴我們，上海房價一個月上漲了70%，受國務院領(lǐng)導批示派出高層調(diào)查團，又證明是"紙餡包子"。

    哈繼銘：為什么有人炒房子？如果房價沒有基本面的支撐是怎么也炒不起來。現(xiàn)在儲蓄率比較高，順差和外匯儲備較大，反映到貨幣上就是貨幣供應速度較快，最終產(chǎn)生的結(jié)果要么是推高物價，要么是推高資產(chǎn)價格。但儲蓄率較高的情況下物價很難被持續(xù)推高，于是大家就去購買房產(chǎn)，房價必然上漲。

    現(xiàn)在租金回報率已經(jīng)遠遠低于利率水平，大家買房子并不是為了獲得租金收入，而是為了等待房子升值，股票也是一樣，大家買股票的目的并不是為了獲得分紅，而是為了等待價格上漲。在股市上我們投資股票成本買進賣出大概是1%，如果日交易量是2000億的話，一天就會被政府和券商抽掉20億，一個月抽掉400個億，一年抽掉4800億，接近5000億。股民得到是什么呢？分紅。分紅大概是5000億，5000億里面有1700億是歸流通市值的，那么這1700億里面有多少是拿來分紅的？也就是500億。如果是用5000億的成本博500億，投資干什么？房地產(chǎn)市場上，現(xiàn)在的租金回報率已經(jīng)遠遠低于利率水平，買房子也是為了等待價格上漲。我判斷，中國的資產(chǎn)價格不會平，短期內(nèi)上漲可能性大于下降。

    地價推動房價？

    鄭小伶：作為媒體工作者，我們在報道中也遇到了很多困惑，從廣東的情況看，最近幾次招拍掛地價都很高，按照這個價格，開發(fā)商如何盈利？地價和房價到底是什么關(guān)系？

    陳淮：出臺政策是政府的事，政府出臺政策的時機和國際市場與中國市場的聯(lián)動有關(guān)，其復雜性恐怕比大家想象的要多。影響政府調(diào)控政策的因素有四個：第一是貨幣供求；第二是匯率的影響；第三是CPI；第四是實物的盈利水平。提高利率是分享工商業(yè)投資收益率的一個好辦法。

    今年下半年糧食大豐收，但糧價還是漲了，原因是國際糧價在漲，國際糧價漲的更深層原因是石油價格漲。牽一發(fā)動全身，系統(tǒng)論告訴我們局部和全部的關(guān)系。地產(chǎn)也是這樣，當人們的收入在3000元以下的時候，基本沒有人買房，到了4000元，人們可以拿出800元買房，到了5000可以拿出1500元買房，并不是說收入增長一倍，購買能力就增長一倍。

    劉洪玉：地價和房價的關(guān)系是個老話題，對此有兩個截然相反的觀點：一個觀點認為地價是由市場決定的，另一個觀點認為地價上漲推動了房價上漲。我認為兩者是相互交替影響的，房價帶動了地價、地價推動了房價。

    從政府的邏輯上說，通常不希望地價過高，因為地價過高，房價就高，而房價和租金又是影響地區(qū)競爭力的重要指標。但如果市場上有開發(fā)商愿意高價購買商品房開發(fā)用地，政府也沒有必要去刻意壓低土地價格，或者說壓低了地價也未必能控制住房價。所以，最理想的是有效區(qū)分市場和非市場，讓商品住房市場主要依照市場規(guī)律和市場規(guī)則運作，政府從土地市場中獲得的收益更多的投向公共住房領(lǐng)域，把住房保障做好，這樣反而能促進市場的健康發(fā)展。

    單偉豹：開發(fā)商拿地的時候算得很精細，普通的開發(fā)周期是兩年半，但兩年半后的房價是多少并不是開發(fā)商說了算的。所以，當我們出售房子的時候，是不計算成本的，只能按照當時的市場價。當然如果土地成本低的話，會吸引更多的人進來投資。

    最近幾個大城市出現(xiàn)了怪現(xiàn)象，譬如廣州一塊地均價是12000，開發(fā)商投的就是12000。對于開發(fā)商來說，這有兩個原因：第一，不投就沒生意可做。第二，現(xiàn)在的經(jīng)濟增長率是10%-15%，房地產(chǎn)的毛利在40%左右，若不投資，股東會有意見。大陸我不清楚，香港很明顯，有的大地產(chǎn)商拿了好多地，房價上不來，他就用天價拿一塊很小的地，這樣，附近的地價就很快上來了，所以拿地的價格有時候也是一種經(jīng)營策略。

    房價還能漲多久？

    《21世紀》：很多人提到2008年奧運的推動潮過去之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)將面臨一個拐點，您是否認同這一趨勢？中國房價還能漲多久？

    哈繼銘：房價能漲多久？我認為是8-10年。以日本為例，日本1940年代的出生率很高，大約維持了十年左右的嬰兒潮階段。那批人到了60、70、80年代紛紛進入中年、壯年，他們有較強的儲蓄能力，因而整個社會的儲蓄率較高。以35-55歲作為一個區(qū)間，這個人群所占的比例在當時的日本一路上揚，與之相伴的是到了1980年代末，資產(chǎn)價格包括股價和地價也一路上揚。及至1990年代，當嬰兒潮的人步入退休年齡時，他們的下一代無法接受如此高的價格，因此資產(chǎn)的價格大幅下降。這是日本走過的歷程：人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點的時候，也就是資產(chǎn)價格出現(xiàn)拐點的時候。

    再看中國的情況。解放后，尤其是朝鮮戰(zhàn)爭之后，中國維持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是當前的主要儲蓄者，他們既要為自己養(yǎng)老儲蓄，也要為孩子教育儲蓄。高儲蓄率帶來了低利率水平，在這種情況下，人們必定尋找其他保值、增值的手段：買房子、買股票，甚至買字畫等等。而1970年代末的計劃生育政策使得他們的下一代大多是獨生子女，他們?nèi)魧⑹种械馁Y產(chǎn)傳下去，一定是傳給一對小夫妻，一對小夫妻不需要兩套房子，多余的那一套必然要賣，這必然推動資產(chǎn)價格的上漲。我認為，我國人口紅利在2010-2015年將達到頂峰，2015年之后主要儲蓄者占比將大幅下降。如果日本的經(jīng)驗和教訓對中國有一點啟示的話，我們就不難想象，中國資產(chǎn)價格的變化也會出現(xiàn)先漲后落的情況了。

    陳淮：拐點是指增長速度變緩，而不是趨勢的根本改變。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是靠的是城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和趕超世界先進水平，而不僅僅是人口和市場的投資需求。中國是世界第四大汽車制造國，汽車銷量排世界第三，但是中國的人均汽車保有量卻非常之低。美國只有3億人就賣掉了1300萬輛車，而中國13億人卻只賣掉了780萬輛車。這說明中國人的消費結(jié)構(gòu)還在升級和變化之中，這足以推動住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。除此之外中國也正在步入世界大國的行列，人們擁有住房的過程實際上也是私人財富累積過程和資產(chǎn)信用提高的過程。（21世紀經(jīng)濟報道）