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上海興起工業(yè)地產投資熱

2007年07月19日09:52   來源：西本資訊
摘要：

    物流設施供應短缺　自建廠房風潮涌動

　　今年上半年，上海工業(yè)園區(qū)主干道附近的高標準倉庫，需求表現得非常強勁，一些新增供應甚至在完工前就已經被市場完全吸收。

　　其中最為明顯的是，物流倉庫供應緊張，大型國際零售商和第三方物流公司提前預租。鑒于現代化的物流設施緊缺，全球最大的物流地產開發(fā)商普洛斯、AMB和Goodman的項目尚未推出，就被DHL、Best Buy、通用汽車和Geodis公司提前預租。

　　供應緊缺的現狀下，直接導致的就是新建物流中心租金上漲。仲量聯行第二季度報告顯示：上海物流地產的租金水平比上季度平均上漲1.8%，而閔行和南匯的物流設施自上季度以來租金飆升了11.8%。下季度在臨港和康橋將新建幾個物流中心，但由于已經被提前預租，因此并不能緩解目前市場的緊張局面。

　　戴德梁行最近工業(yè)地產報告顯示，DHL在普洛斯臨港物流園的租金成交價約為1.0元/平方米/天，緊接著在AMB奉賢物流中心租賃倉庫，租金成交價約為0.7元/平方米/天。

　　隨著租金的不斷上升，越來越多的大型公司開始按自己的需求建造廠房。

　　記者了解到，世界500強企業(yè)3M公司日前在上海漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園區(qū)動工興建醫(yī)用器材亞太生產基地，首期投資超過3億元。

　　而瑞典宜家家居的亞太地區(qū)物流分撥中心項目也在上海奉賢區(qū)啟動建設。該中心投資1.5億美元，占地580畝，倉儲能力將達到20萬立方米，建成后將是宜家在亞太地區(qū)最大的物流分撥中心，同時也是中國最大的外資倉庫。

　　此外，中國人民銀行征信中心正式確定選址浦東張江上海市銀行卡產業(yè)園，并將在3至4年內完成前期籌備后，正式在上海運營。規(guī)劃面積在5萬－6萬平方米左右。

　　“盡管不及寫字樓及豪宅項目受人關注，但就投資回報率而論，工業(yè)物業(yè)絕對是優(yōu)質的投資選擇。”仲量聯行上海董事何恩凱表示：“工業(yè)地產投資與住宅投資、商鋪投資和寫字樓投資最大的不同是廠房的租期一般是8至10年，租金相對穩(wěn)定。”

　　工業(yè)地產未像住宅一樣受大量投機行為影響，目前市場仍處供不應求狀態(tài)，這一點在長三角地區(qū)尤為明顯，目前工業(yè)地產的年投資回報普遍超出10%。

　　保稅倉庫緊俏　投資基金熱捧

　　在上海，物流設施中的保稅型倉庫更為緊俏，一些國際投資商已瞄準保稅型倉庫并開始進行收購或開發(fā)。

　　今年年初，新熙地株式會社斥資收購外高橋保稅區(qū)大型物流地產項目，倉儲面積超過25萬平方米，現租金報價約為1.6元/平方米/天。

　　浦東外高橋、金橋等重點物流區(qū)域的倉庫的入駐率有了較大提升，現有物業(yè)設施幾乎滿租，這種強勢的需求同時也帶動了整個地區(qū)物流倉庫設施租金的提升。”戴德梁行工業(yè)部相關人士對記者表示：“具有保稅功能的物流倉儲類物業(yè)仍然將受到市場的追捧。此類物業(yè)基本上還是各大投資基金作為重點投資及先行開發(fā)的對象，但他們對非保稅類物業(yè)仍然給予相當關注，依然將選擇優(yōu)質地塊進行投資作為土地儲備。”

　　“優(yōu)質物流設施的供應依然比較緩慢，傳統物流集散地區(qū)的物流設施供應日趨緊張。多家大型國際物流開發(fā)企業(yè)已經開始大規(guī)模的開發(fā)，預計在下半年物流設施供應會有所增加。

　　研發(fā)物業(yè)成熱點　入住率達８０％－９０％

　　“隨著長三角地區(qū)產業(yè)及進出口的繼續(xù)升溫，對于具有保稅功能的物流倉儲物業(yè)繼續(xù)受到市場的歡迎，各大投資基金，包括普洛斯、豐樹物流及新熙地，持續(xù)地進行關注及投資。非保稅類倉儲開發(fā)速度也較快。廠房類物業(yè)由于前期供應量較大，租金水平處于一個穩(wěn)定的水平。但其中工業(yè)園區(qū)中用于科研辦公類物業(yè)的價格增長速度明顯高于其他類型物業(yè)。”上述相關人士表示。

　　今年第二季度，上海某些成熟商務園區(qū)的物業(yè)租金最高價格已經突破5元/平方米/天，如張江微電子港SOHO辦公區(qū)的報價已經在5元/平方米/天以上，逐漸趨同于CBD地區(qū)中高檔寫字樓標準。

　　“很多科技類企業(yè)紛紛為減少成本或擴展空間不足，從CBD遷址到近郊園區(qū)，導致此類物業(yè)的價格持續(xù)上漲。”戴德梁行工業(yè)部預計。

　　2007年第二季度，上海主要工業(yè)園區(qū)推出新增物業(yè)約為16.6萬平方米，與第一季度新增11萬平方米相比，開發(fā)速度有所加快。

　　數據顯示：在這些新增工業(yè)物業(yè)中，約有7.3萬平方米研發(fā)類物業(yè)，約占總新增量的44％，主要集中在漕河涇開發(fā)區(qū)、莘莊地區(qū)，以及紫竹科學園區(qū)，同時金橋地區(qū)也有少量研發(fā)辦公樓推出。

　　研發(fā)辦公物業(yè)在整體工業(yè)物業(yè)開發(fā)比例中的提高標志著上海郊區(qū)商務辦公發(fā)展趨勢的進一步顯現，這種趨勢目前已經拓展到相對遠離市中心范圍的開發(fā)區(qū)。其中，張江、漕河涇、金橋、虹橋臨空等商務園區(qū)依然表現出火熱的需求態(tài)勢。各大商務園區(qū)的研發(fā)辦公物業(yè)的入駐率均保持了80％-90％的較高水平。

　　研發(fā)辦公物業(yè)作為工業(yè)地產的新熱點，在知名的工業(yè)園區(qū)，如張江及金橋表現得尤為突出。浦東軟件園今年第一季度的租賃成交價在1.8元/平方米/天，而第二季度的成交租金則上漲為2.0元/平方米/天。

　　工業(yè)地產熱波及周邊　投資商轉戰(zhàn)長三角

　　“在上海今年實施工業(yè)土地拍賣制度以后，土地買賣持續(xù)低迷，第二季度的廠房土地交易不多。許多開發(fā)商都在興建融辦公樓、研發(fā)基地和廠房為一體的多功能項目，而將純粹的制造中心遷至周邊的衛(wèi)星城。”何恩凱指出。

　　隨著新興物流中心的租金飛升，公司和開發(fā)商對于衛(wèi)星城的興趣大大提升，太倉、昆山、嘉興、慈溪都成為了他們新的工業(yè)地產開發(fā)目標，杭州灣大橋效應也首次如此明顯地在地產行業(yè)顯示出來。

　　“土地拍賣制度限制了上海土地的使用，致使某些地區(qū)的土地價格自今年1月以來增長了一倍。有興建物流設施想法的投資商和開發(fā)商則轉向了江蘇的昆山和太倉等地，比如，AMB和Gazley近期在這些衛(wèi)星城完成的并購交易。”何恩凱告訴記者。

　　記者同時了解到，豐樹物流與蘇州吳江經濟開發(fā)區(qū)簽約購置工業(yè)用地400畝。

　　今年國土資源部土地利用司、中國土地勘測規(guī)劃院公布的《2006長江三角洲地區(qū)城市地價監(jiān)測報告》顯示，2007年長江三角洲地區(qū)各城市地價仍將保持小幅攀升趨勢，從各用途地價看，商業(yè)、居住地價變化穩(wěn)定，工業(yè)地價將明顯上漲。

　　“這一趨勢將在下半年更為明顯地表現出來，隨著杭州灣大橋的開通，越來越多浙江城市的工業(yè)用地將為國際工業(yè)地產開發(fā)商以及基金所青睞。”何恩凱預計。《國際金融報》

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