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    “到市中心買小戶型，順便也可以投資。股市現(xiàn)在看不清，還是投資房產(chǎn)穩(wěn)當。”去年10月，26歲的小林把剛買了一年多、位于廣州城郊的一套小房子抵押給了銀行，貸了二十幾萬元殺入股市。大半年的時間，小林的本金翻了一倍多。“5·30”之后，小林從股市套現(xiàn)了40萬元收益，只留下10萬元在股市。還了銀行貸款以后，小林最近在某個地鐵沿線的樓盤下了單。

　　從房市流入股市，再從股市殺個“回馬槍”，小林是股民中相機抉擇把握得恰到好處的幸運兒之一。

　　房貸余額激增

　　“近兩個月，來看房子的人當中，年輕人逐漸多了起來，很多都是通過炒股賺了錢的，邊看房還邊談股經(jīng)。”廣州天河區(qū)某高級商住公寓式售樓部黃小姐告訴記者，“這類購房人群很爽快，有些已經(jīng)下了訂金，有的要等幾天，從股市轉(zhuǎn)幾十萬元付房款。”

　　記者從一些房地產(chǎn)銷售中介處了解到，在廣州CBD（Central Business District，中央商務區(qū)）珠江新城，近兩個月，用于購房的資金中，近1/3是從股市賺來的，“他們大多選擇按揭付款，有些人一買就是好幾套”。

　　“我愛我家”是一家全國性的房地產(chǎn)中介連鎖，其組織的“股市回流樓市資金的購買意愿調(diào)查”顯示，6月份從股市撤離的資金中，36%傾向做投資，45%傾向于改善自住條件。

　　和股市資金回流一樣日漸增長的，還有一路高歌的房貸增幅。深圳發(fā)展銀行（000001）廣州分行個貸中心總經(jīng)理王宏表示，截至6月末，該分行房貸期末余額比去年12月末增長超過50%。而另外一家股份制銀行，房貸余額半年增長量高達十幾億元人民幣。更有甚者，某股份制銀行廣州分行的房貸業(yè)務增長量，一個月內(nèi)就超過4億元人民幣。

　　國有商業(yè)銀行也出現(xiàn)了類似的情況。“很多股份制銀行的客戶都是從國有銀行挖過去的。”某國有銀行廣東省分行房貸部副總經(jīng)理對記者表示，“即使在這種競爭情況下，我們也有兩成左右的穩(wěn)定增長量。”

　　中國人民銀行深圳分行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至5月底，深圳個貸余額比去年底增加411.2億元，比去年全年多增加100多億元。

　　上海銀監(jiān)局公布的統(tǒng)計顯示，4月份，上海新增個人住房貸款5.6億元，這是自去年11月起，上海個人房貸連續(xù)6個月出現(xiàn)小幅上升。

　　“蹺蹺板”效應漸顯

　　記者從深圳、廣州等地各銀行了解到，銀行房屋抵押貸款的絕對數(shù)據(jù)也在逐月增加，6月份的貸款額度創(chuàng)下今年以來最高點。但各銀行均表示，這部分資金到底有多少流回了房市，難以估算。而中國社科院金融研究所副研究員殷劍峰根據(jù)調(diào)研結(jié)果推測，至少有3000億元貸款流入股市，這些貸款主要是以住房為抵押物的住房按揭衍生類貸款。

　　“資金都是趨利的，樓市和股市的資金關系有點像‘蹺蹺板’。股市好的時候，客戶利用房屋抵押貸款貸出資金入市，股市差的時候，資金自然就流出來了。”某國有銀行房貸部副總經(jīng)理表示，“5·30”以后，隨著股市中期調(diào)整震蕩格局的形成，股市和樓市之間的資金“蹺蹺板”效應逐漸明顯。

　　記者在采訪中了解到，類似“循環(huán)貸”（客戶將商品住房抵押給銀行，就可獲得一定的貸款額度，可分次提款、循環(huán)使用）的產(chǎn)品幾乎每個銀行都有，在上半年股市大漲之時，這部分產(chǎn)品以每個銀行每月兩位數(shù)以上的速度猛增，有些銀行甚至一個月就增長了100%。

　　事實上，早在“5·30”大跌前甚至更早些時候，股市的資金就開始有回流跡象。記者從廣東、深圳兩地房地產(chǎn)按揭中介和銷售中介了解到，今年五六月間，投資價值較高的高檔住宅、寫字樓的交易量明顯放大，部分開發(fā)商甚至開始“捂盤”，想等到股市冷靜之后再迅速推出。

　　而在競爭激烈的房貸市場，各銀行也極為進取，新品層出不窮。光大銀行最近推出可選擇固定利率的“個人房屋凈值貸款”，可盤活房屋凈值的八成價值。而深發(fā)展最近甚至推出了信用卡積分還房貸的產(chǎn)品。

　　住房信貸風險控制“偏緊”

　　“我們要增長，但是也要謹慎控制增長節(jié)奏。”某國有銀行廣東省分行個人業(yè)務部人士對記者表示，房貸衍生品的出現(xiàn)，讓股市和房貸聯(lián)系更緊密。如果股市與樓市同時出現(xiàn)整體性風險，商業(yè)銀行將遭受到很大風險。

　　股市資金回流到房地產(chǎn)市場，另一個直接結(jié)果就是全國大中城市的房價高企。數(shù)據(jù)顯示，今年5月深圳商品房成交均價比4月上漲22％。來自國家發(fā)改委的統(tǒng)計信息也證實，5月份，全國房價漲幅突破6%。當月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%。6月份，北京4個新開盤樓房房價漲幅超過20%。

　　“房價上漲越快，銀行房貸風險越大。”招商銀行( 24.25,0.58,2.45%)（600036.SH，3968.HK）廣州分行個人資產(chǎn)部總經(jīng)理葉振環(huán)表示。目前，個人住房按揭貸款多以二三成起步，一旦房價下跌30%，抵押給銀行的住房資產(chǎn)就有可能資不低債。

　　上海就是前車之鑒。上海銀監(jiān)局數(shù)據(jù)顯示，2004年上海房貸不良率僅為0.1%，從2005年下半年，國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控后，房價出現(xiàn)拐點，不良率也隨之上升。截至2005年9月末，不良率增至0.86%，并一度發(fā)生“萬人違約”的轟動事件。到2007年2月末，不良率達到0.95%，直逼1%大關。

　　“我們貸款時，不僅要看借款人整體的信用狀況，還要看借款人的收入流水狀況，以明確還款來源。”王宏說，深發(fā)展目前在住房信貸的風險控制措施有“偏緊”趨向。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，如果銀行房貸增速還居高不下，管理層可能會加大關注，并繼續(xù)出臺一些具體防范風險的措施。

　　“我們本來打算每季度推出一個新品，但是目前也暫緩了。”王宏表示，總行希望能在增長的同時保證房貸質(zhì)量。

　　人氣調(diào)查　繼續(xù)恐懼還是準備貪婪？

　　恐慌的趨勢已經(jīng)逐漸在A股市場蔓延。調(diào)查顯示，隨著近日來股指連續(xù)下挫，一半以上的投資者認為七月股市將面臨深幅調(diào)整，逾四成被訪者將逐步減倉。即便如此，仍有超過1/4的被訪者對本月市場抱有信心，另有兩成以上被訪者準備適時加倉，或許能夠撿個便宜。

　　按照華爾街上的說法，市場是由兩種力量驅(qū)動的：貪婪和恐懼。巴菲特和別人一樣，既恐懼又貪婪。只不過，他在別人貪婪的時候恐懼，在別人恐懼的時候貪婪。巴菲特就是這樣成功的。但那些準備“在別人恐懼時貪婪”的投資者，有沒有自問一句：貪婪的時機來臨了嗎？（中國經(jīng)營報）