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    近期，國內(nèi)“打壓”房地產(chǎn)市場的勢頭似乎山雨欲來。一個重要跡象是，外資投資房地產(chǎn)將繼續(xù)被嚴格控制。日前，商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局下發(fā)了一份針對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的通知。這份名為《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，已經(jīng)在上個月下發(fā)到各省市商務(wù)主管部門以及外匯管理部門。

    《通知》第一條就明確規(guī)定，各地要求嚴格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（171號文件）和相關(guān)通知，依法加強外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管，嚴格控制外資投資高檔房地產(chǎn)。通知指出，外資申請設(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議。未達到上述要求，審批部門不予批準。

    已設(shè)定外資投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)專案開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按外商投資有關(guān)法律法規(guī)，向?qū)徟块T申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴大經(jīng)營規(guī)模。目前為了躲過審批以及避稅，不少外資在收購內(nèi)地房地產(chǎn)專案時，越來越多地采取收購專案公司的模式。而此次通知明確，必須“嚴格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）、并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。”通知明確指出，任何由地方自行審批的房地產(chǎn)投資項目必須上報商務(wù)部備案。

    這一通知的出臺，意味著政府部門試圖更加全面和清楚地掌握外商對中國房地產(chǎn)投資的全貌，并且將外資房地產(chǎn)投資的最終審核權(quán)掌握到了商務(wù)部手中。未來中央政府對外資投資的調(diào)控將更為方便。

    除了商務(wù)部的相關(guān)通知外，國內(nèi)一些地方還啟動了在房地產(chǎn)領(lǐng)域“打老虎”的行動。近日，上海房屋土地資源管理局開始嚴格查處房產(chǎn)交易中的違規(guī)行為，“湯臣一品”、“嘉和國際大廈”、“經(jīng)緯城市綠洲”等三大“高撤銷率”樓盤正在專項調(diào)查之中。對此，有廣州地產(chǎn)專家透露，廣州也有發(fā)展商使用類似的“虛假交易”招數(shù)，以自我炒作等違規(guī)行為來欺騙消費者。此外據(jù)《財經(jīng)》雜志披露，珠海最大房地產(chǎn)公司——珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司總裁劉克，已于日前被珠海市反貪局帶走，協(xié)助調(diào)查，據(jù)稱涉嫌個人經(jīng)濟問題。

    房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)存在各種操作手法并不稀奇，值得注意的是，上述調(diào)查行業(yè)的啟動時機正是國內(nèi)輿論對房價上漲高度關(guān)注之時。近期，國內(nèi)多個城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，樓價仍然以可觀的幅度頑強上漲，顯示近幾年針對房地產(chǎn)價格的調(diào)控完全失敗。

    我們曾在研究簡報中多次分析，房地產(chǎn)調(diào)控直接針對房價這是方向性的錯誤，在需求仍然增大的情況下，加大供應(yīng)量才是解決問題的根本之道。但現(xiàn)在出臺的各種調(diào)控手段，很多是以加大交易成本、抑制交易為目的，它只能導(dǎo)致供需更加失衡，推動房價繼續(xù)高漲。

    值得注意的是，如果中央繼續(xù)出臺政策打壓房地產(chǎn)，還可能導(dǎo)致中央與地方之間的矛盾激化，因為對于各級地方政府來說，土地-房地產(chǎn)-地方財政這一利益鏈條，是維系地方政府運作的重要支撐。如果中央財政拿不出這么多錢來返還地方，那么為地方財政保持相當?shù)目臻g，對于維持現(xiàn)有中央-地方政府體系就十分重要。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    考慮到房地產(chǎn)對經(jīng)濟的重要作用，對地方財政體系的支撐作用，以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場的核心問題所在，我們判斷，“打壓”房地產(chǎn)市場的政策將不會有實際效果，加大供應(yīng)量才是解決問題的根本之道。