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    號稱“京城第一爛尾樓”的北京東華金座項目，在停工4年多后最近再次啟動，原本早就應(yīng)該入住的100多位業(yè)主，最樂觀的估計，也要等到2008年6月才能拿到房。

　　東華金座項目絕非個案。有媒體報道，北京有數(shù)十棟“爛尾樓”，大都是已經(jīng)出售的期房，涉及數(shù)千個家庭。

　　在現(xiàn)實中，幾乎每個城市都存在這樣的情況：購房者掏了錢卻遲遲住不上房子，辛辛苦苦積攢多年的買房錢成了開發(fā)商手中任意支配的“籌碼”。商品房預(yù)售制將房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，成為幫助開發(fā)商“圈錢”的手段，為此人們開始重新審視這一制度的利與弊。

　　7000多萬元預(yù)付款被套牢

　　東華金座項目位于北京宣武區(qū)兩廣路的南側(cè)，1998年批準(zhǔn)立項。最初由北京房開置業(yè)有限公司（原北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司）進行開發(fā)。由于缺少項目啟動資金，取得開發(fā)權(quán)后，北京房開置業(yè)有限公司將項目轉(zhuǎn)賣給北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。中鼎公司支付了一部分項目轉(zhuǎn)讓金，向銀行申請貸款，并對房屋進行預(yù)售。2003年初，項目土建部分將近竣工時，由于拖欠施工費等多種原因，項目被迫停工。

　　東華金座業(yè)主李焰白告訴記者：“當(dāng)初的東華金座樓盤預(yù)售出144套，涉及業(yè)主108人。我記得，東華金座是從2000年9月開始預(yù)售的，最初開發(fā)商給我們的承諾是2001年10月竣工，2001年12月入住。但事實上，從2003年5月開始，項目就完全停下來了，我們100多位業(yè)主先期交付的7000多萬元預(yù)付款都被套牢了。”

　　面對巨額預(yù)售款被套，而房子又遙遙無期的窘境，多位業(yè)主陸續(xù)將開發(fā)公司告上法庭。經(jīng)法院判決，業(yè)主勝訴，但是開發(fā)公司并沒有按照判決書承擔(dān)責(zé)任，法院也未強制執(zhí)行。

　　走投無路的東華金座業(yè)主們認(rèn)為只有在法律認(rèn)可的范圍內(nèi)通過集體維權(quán)，才能保護自己的利益。一位業(yè)主告訴記者，要不是已經(jīng)交了很多錢，他們才不愿意這樣跟開發(fā)商“耗”時間。

　　2004年6月11日，部分業(yè)主成立了東華金座業(yè)主自救委員會，也曾醞釀組織“東華金座業(yè)主委員會”，但因為不符合相關(guān)條件，未果。2006年10月，業(yè)主自發(fā)成立了北京東華金座咨詢服務(wù)中心，有68位業(yè)主加入，籌集約30萬元。

　　在政府部門的推動下，2006年12月，東華金座原開發(fā)商北京中鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司與世紀(jì)新聯(lián)公司達成協(xié)議，對600多套房屋進行團購，東華金座樓盤也由原先的酒店公寓式設(shè)計方案改為普通住宅。大多數(shù)業(yè)主得到了延期交房的違約金，最多拿到了70多萬元。

　　 房產(chǎn)糾紛：都是“預(yù)售”惹的禍

　　東華金座咨詢服務(wù)中心主任邢寶軍認(rèn)為，之所以會出現(xiàn)東華金座這樣的“爛尾樓”，與現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度不無關(guān)系。“因為有商品房預(yù)售制度，購房人幾乎變成了房地產(chǎn)開發(fā)商的‘提款機’。”

　　早在1994年，建設(shè)部就頒布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，允許開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人。目前我國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍較高，有的城市甚至達90％以上。

　　中國人民大學(xué)土地管理系教授林增杰說，商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，這一制度實施13年來，對促進房地產(chǎn)市場形成良性競爭態(tài)勢有一定的作用。但目前這一制度所帶來的負面效果遠大于政策的初始目標(biāo)。

　　中國社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜稱，預(yù)售款是開發(fā)商一個主要的融資渠道，而且把風(fēng)險也轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上，出了風(fēng)險由消費者承擔(dān)，獲得利益則是開發(fā)商的。

　　北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵表示，商品房預(yù)售制度實施以來，其引發(fā)的潛在問題不容忽視。目前他們受理的房地產(chǎn)案件，80％至90％與預(yù)售制度有關(guān)。

　　具體分析在北京出現(xiàn)的這些“爛尾樓”，北京市建委一位負責(zé)人告訴記者，不外乎幾種情況：開發(fā)商自有資金不足，樓盤銷售狀況不理想，項目涉及經(jīng)濟糾紛，開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工。

　　 嚴(yán)管資金鏈條破解預(yù)售困境

　　面對商品房預(yù)售制引發(fā)的種種問題，這一制度何去何從，也引起爭議。

　　全國人大代表、中建三局局長洪可柱堅決要求取消預(yù)售房制度，規(guī)定開發(fā)商不能賣期房，只允許賣現(xiàn)房。中國人民銀行金融市場司一位負責(zé)人也撰文指出，完善我國商品房預(yù)售制度，取消預(yù)售的融資功能。

　　林增杰教授認(rèn)為，商品房預(yù)售制度本身并沒有問題，而且這一制度牽涉開發(fā)商、銀行、業(yè)主、中介機構(gòu)等，取消這一制度暫時不太現(xiàn)實。還有人擔(dān)心，一旦取消商品房預(yù)售制度，市場供應(yīng)規(guī)模可能大幅萎縮，從而引發(fā)本來就已經(jīng)過高的房價再度攀升。

　　接受采訪的許多專家表示，多數(shù)“爛尾樓”的出現(xiàn)都是由于資金管理上導(dǎo)致的問題，也就是資金鏈斷裂。所以，破解預(yù)售制難題的著力點應(yīng)放在加強預(yù)售資金管理上。

　　據(jù)了解，央行、銀監(jiān)會和建設(shè)部正在制定關(guān)于樓盤預(yù)售款專項管理的新的監(jiān)管政策。這項政策以設(shè)立樓盤預(yù)售款專戶為核心內(nèi)容，即在該監(jiān)管框架下，開發(fā)商在不同預(yù)售項目間調(diào)撥預(yù)售資金的行為，很可能被禁止，促使預(yù)售資金真正做到“只用于有關(guān)的工程建設(shè)”。

　　記者從北京市建委了解到，關(guān)于監(jiān)管商品房預(yù)售款的政策正在醞釀中，今后房地產(chǎn)開發(fā)商要在銀行設(shè)立一個預(yù)售款“專用賬戶”，要劃撥這個賬戶的資金，必須先遞交相關(guān)申請和證明文件。新政策將從制度上限制開發(fā)商隨意使用期房的預(yù)售款。(中國青年報)