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    5月31日，備受關(guān)注的新江灣城D1地塊開(kāi)始提交書(shū)面申請(qǐng)，萬(wàn)科、香港麗豐控股等多家大牌開(kāi)發(fā)商均交了保證金。6月7日，該地塊將進(jìn)入掛牌期。

　　新江灣城D1地塊的激烈爭(zhēng)奪已在所難免。它也是新江灣城土地經(jīng)上海城投一級(jí)開(kāi)發(fā)后，通過(guò)政府公開(kāi)招拍掛途徑向市場(chǎng)推出的第三幅寶地。

　　“國(guó)企手中的土地通過(guò)公開(kāi)招拍掛途徑流入市場(chǎng)，這是趨勢(shì)。”知情人士透露，但在此前，城投也嘗試過(guò)通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式推出新江灣城土地，不過(guò)這種方式將被嚴(yán)格限制。

　　與此同時(shí)，“一份擬禁止上海國(guó)有企業(yè)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出讓土地的意見(jiàn)稿，正在政府部門(mén)的討論之中”的消息不脛而走。

　　新江灣城土地入市路徑演變

　　新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，規(guī)劃總占地面積為9.45平方公里，被稱(chēng)為上海最后一塊“巨無(wú)霸”寶地。

　　上海城投即上海市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)總公司，成立于1992年，由市國(guó)資委出資，從事城市建設(shè)資金籌措、使用和管理。1997年，上海城投開(kāi)始啟動(dòng)新江灣城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

　　公開(kāi)資料顯示，到目前為止，新江灣城出讓有這樣幾幅：2005年1月，合生珠江以15.89億元獲得近18萬(wàn)平方米的C1地塊；2006年11月，華潤(rùn)置地出價(jià)15.4億元拿下總面積14.4萬(wàn)平方米的C2地塊；以及上述將在今年6月21日確定歸屬的近6萬(wàn)平方米的D1地塊。

　　上述三幅土地均是采用招拍掛公開(kāi)出讓的形式進(jìn)入市場(chǎng)，但值得注意的是，這期間，新江灣城還有一幅土地卻是通過(guò)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式流入市場(chǎng)，并且總面積為四幅土地之最。

　　2006年10月，美國(guó)地產(chǎn)巨頭漢斯集團(tuán)以資本金超過(guò)投資額50%的代價(jià)，通過(guò)收購(gòu)“上海城投悅城置業(yè)有限公司”項(xiàng)目公司70%股權(quán)的方式，以17.1億元獲得占地面積25.18萬(wàn)平方米的新江灣城C5地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　“城投方面此前還有計(jì)劃繼續(xù)以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式推出土地，但最終還是回到了公開(kāi)招拍掛的模式上。”一位接近上海城投的知情人士透露，“從公開(kāi)招拍掛到項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)倩氐焦_(kāi)招拍掛，這種變化很可能跟政府方面在討論國(guó)企土地出讓政策有關(guān)。”

　　對(duì)此，上海市房地局內(nèi)部人士表示，與公開(kāi)招拍掛途徑相對(duì)較長(zhǎng)的周期相比，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓在時(shí)間、費(fèi)用和主動(dòng)性等方面，都具有優(yōu)勢(shì)。

　　“城投一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金，很大部分來(lái)自銀行貸款，如果不能及時(shí)通過(guò)土地出讓回收資金，其借貸成本會(huì)很高，在主管部門(mén)允許的情況下，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓會(huì)是首選。”

　　嚴(yán)控國(guó)企土地入市？

　　美國(guó)漢斯從城投手中獲得新江灣城地塊開(kāi)發(fā)權(quán)的價(jià)格，一度受到業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。

　　C5地塊轉(zhuǎn)讓單價(jià)折合約為603萬(wàn)元/畝，而當(dāng)時(shí)在一個(gè)多月之后，華潤(rùn)通過(guò)掛牌方式經(jīng)過(guò)激烈爭(zhēng)奪而獲得的C2地塊，每畝單價(jià)則為713萬(wàn)元/畝。兩幅不同途徑入市的土地價(jià)格相差明顯。

　　日前，有媒體援引知情人士的話稱(chēng)，上海市有關(guān)政府部門(mén)正在討論“擬禁止上海國(guó)有企業(yè)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出讓土地”的意見(jiàn)稿，內(nèi)容包括“今后國(guó)企出讓手中地塊，將一律采用招拍掛公開(kāi)出讓的形式。”

　　“和其他一些國(guó)企轉(zhuǎn)讓土地的情況相比，新江灣城土地出讓公開(kāi)程度其實(shí)已很不錯(cuò)了。”一位房地局內(nèi)部人士坦言，在規(guī)范國(guó)企出讓土地方面，政策的方向一直是嚴(yán)格控制，“相關(guān)的意見(jiàn)稿我還沒(méi)有看到，但我相信類(lèi)似意見(jiàn)稿的存在。”

　　這位房地局的中層表示，相關(guān)的政策需要多個(gè)政府部門(mén)討論，應(yīng)該還在高層中流傳。

　　據(jù)了解，這批在上海政府土地供應(yīng)計(jì)劃外，但一直在陸續(xù)流入市場(chǎng)的土地，主要集中在三類(lèi)國(guó)企中：張江高科( 16.30,0.46,2.90%)、陸家嘴( 24.54,0.51,2.12%)、外高橋( 11.61,-0.27,-2.27%)、浦東金橋( 21.47,1.09,5.35%)、閔行等各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)體系的國(guó)企；上海城投、上海地產(chǎn)集團(tuán)等以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為主的國(guó)有房企；以及各區(qū)縣下屬的各類(lèi)國(guó)資背景企業(yè)。

　　不過(guò)，近日，本報(bào)記者向張江高科、陸家嘴、上海城開(kāi)等公司高層詢(xún)問(wèn)有關(guān)上述政策時(shí)，對(duì)方均表示尚未接到有關(guān)部門(mén)的通知。

　　其中一位國(guó)企負(fù)責(zé)人表示，這類(lèi)土地肯定要朝公開(kāi)招拍掛的方向走，其實(shí)主管部門(mén)一直給我們這樣的信息：不管什么性質(zhì)的土地，最終都會(huì)走這條路。

　　上述房地局內(nèi)部人士還表示，“相關(guān)政策的目的，首先肯定是要杜絕低價(jià)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的行為，在取消協(xié)議轉(zhuǎn)讓空間的同時(shí)，消除這一腐敗土壤。這部分土地的量相當(dāng)巨大，但目前很難得到詳細(xì)的數(shù)據(jù)。”

　　而這些在國(guó)企手上的大量土地，形成了上海正常土地供應(yīng)外的“額外”供應(yīng)，是土地市場(chǎng)不容忽視的一股力量。

　　“而且，國(guó)企手上的很多土地處于城市優(yōu)勢(shì)地段，正是開(kāi)發(fā)商所青睞的。”一位開(kāi)發(fā)商表示。

　　政策阻力

　　“國(guó)企土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)多年來(lái)一直在努力解決。”上海資深土地專(zhuān)家印堃華指出。

　　上海一直在推動(dòng)國(guó)企土地的流轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方法是，通過(guò)“空轉(zhuǎn)”讓國(guó)企獲得土地使用權(quán)，有了入市流轉(zhuǎn)資格。“空轉(zhuǎn)”即：按照政府核定的相關(guān)地價(jià)，企業(yè)向財(cái)政部門(mén)借款，而后者開(kāi)出支票給企業(yè)，支票被作為土地出讓金交納到國(guó)土資源部門(mén)，國(guó)土資源部門(mén)再將這一支票交納回財(cái)政。

　　從1996年4月至2000年9月底，上海共有24個(gè)企業(yè)集團(tuán)先后同市房地局簽訂了＜上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同＞，進(jìn)入“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，土地出讓金額達(dá)到340多億元。

　　然而，獲得上市流通資格的土地，大多并沒(méi)有采取公開(kāi)招拍掛的方式入市，很多土地以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的途徑流入市場(chǎng)。

　　“股權(quán)轉(zhuǎn)讓是在產(chǎn)權(quán)交易中心運(yùn)作的，并不屬于房地系統(tǒng)，所以‘空轉(zhuǎn)’后的土地在某種程度上脫離了房地部門(mén)的管理。”上述房地局人士表示，要解決國(guó)企土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，并非房地局一個(gè)部門(mén)能勝任，需要包括國(guó)資委、發(fā)改委、建委等多個(gè)政府部門(mén)共同協(xié)調(diào)。

　　在這樣一個(gè)“誰(shuí)說(shuō)了都不算”的情形下，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)流傳很久的關(guān)于國(guó)企土地招拍掛的相關(guān)政策，遲遲未能出臺(tái)。

　　“聽(tīng)說(shuō)過(guò)有關(guān)的政策，但至今沒(méi)有任何文件下發(fā)到我們這里。”上海某區(qū)經(jīng)委主任近日接受記者電話采訪時(shí)透露。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)