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    這幾天，一場前所未有的風暴正在席卷南京的地產(chǎn)界。

　　風暴起源于三天前。5月25日，南京市物價局一場動員大會通過了南京市房價調控細則。其核心內(nèi)容主要是：限制開發(fā)商利潤；推行政府主導價和“一房一價”核價政策。

　　該細則規(guī)定，經(jīng)濟適用住房凈利潤率被界定為3%；普通商品住宅的凈利潤率為8%。

　　“這個規(guī)定如果能切實貫徹下去，對開發(fā)商的打擊將是致命的。”某地產(chǎn)界知名人士表示，目前開發(fā)商平均凈利潤率在20%以上，此次列入調控范圍的開發(fā)面積占全市開發(fā)面積的75%以上。

　　值得注意的是，這項強硬政策是在國家房地產(chǎn)調控政策頻頻出臺而大城市房價一路走高的情況下出臺的。

　　南京市這種政府強勢介入調控房價的做法引起爭議自在意料之中，而眾多開發(fā)商、市民更關心的是這項政策能走多遠。

　　政府規(guī)定基準價

　　在南京，流傳著該市江寧區(qū)一新樓盤房價一天內(nèi)從3900元/平方米暴漲到5100元/平方米的故事。

　　但今后這樣的故事或許難再重演。

　　因為，根據(jù)新政，南京市將對除高檔化住宅商品房[指市計委、建委立項為公寓(含酒店式公寓)、別墅(含拼聯(lián)式、聯(lián)排式)、度假村的商品房]之外的經(jīng)濟適用住房、中低價商品住房、征地拆遷安置房、普通住宅商品房實行“政府指導價”管理，并把開發(fā)商的銷售利潤率嚴格控制在規(guī)定的幅度內(nèi)。

　　政府指導價，即南京市物價局的核準基準價格。南京市物價局一位副處長表示，上述被列入調控范圍的商品房指導價的基準價格為成本與利潤率、稅金之和。

　　其中，成本構成包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、管理費、銷售費和財務費用等8個方面。

　　而在利潤率上，經(jīng)濟適用住房被界定為3%；普通商品住宅的利潤率為8%。這里均指的是凈利率。

　　東南大學房地產(chǎn)研究所所長李啟明表示，這個利潤率主要是參照其他行業(yè)定的。李長期致力于南京房地產(chǎn)市場研究。

　　此外，該新政細則還規(guī)定針對基準價的上下調整幅度。其中，新項目不得超過價格主管部門核定的基準價加規(guī)定的浮動幅度(普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%，經(jīng)濟適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%)；而對于經(jīng)價格主管部門核價已開始銷售但尚未銷售完畢的老項目，不僅要執(zhí)行這個規(guī)定，還要遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價代數(shù)和為零的原則。

　　比如，如果某樓盤的個別房源由于樓層、環(huán)境等因素，已賣房屋漲價超過了5%的界限，那么，該樓盤就必須有對應的房源價格下調上述房源超出的價格。

　　細則還要求實施明碼標價。價格要在銷售場所醒目位置按“一套一價”規(guī)定標出。住房套數(shù)較少的樓盤可用標價牌進行標價，套數(shù)較多的樓盤要用價目表進行標價，并注明基準價、浮動幅度、綜合差價(樓層、朝向、環(huán)境等)、銷售單價、總價等具體情況。

　　而標價的詳細情況，要在銷售前報當?shù)貎r格主管部門的價格監(jiān)督檢查機構以備核查。價格公示確定后，開發(fā)企業(yè)不得擅自上調已公示的銷售價格。

　　對于擅自提價的，南京市方面將沒收違法所得并處以違法所得5倍以下的罰款，沒有違法所得的，可處以4萬元以上40萬元以下的罰款，情節(jié)嚴重的，可責令停業(yè)整頓。

　　六部門聯(lián)合大檢查

　　“這對開發(fā)商的影響是非常大的。”南京蘇鼎房產(chǎn)研究所所長宋堅相當肯定地表示，他透露，拿普通商品住宅來看，業(yè)內(nèi)公認的平均凈利潤都在20%以上。

　　李啟明則稱，8%指的是單個項目的凈利潤率。“如果從單個項目考察，凈利潤率絕對遠遠高于8%。”

　　南京市知名的地產(chǎn)上市公司——南京棲霞建設股份有限公司——公開的數(shù)據(jù)表明，去年，該公司不少房地產(chǎn)項目的毛利率均在30%左右。

　　“對于開發(fā)商來說，這些調控措施如果真正實施下來，威力不亞于‘國六條’、‘國十六條’等等政策。”南京市下關區(qū)一位房地產(chǎn)開發(fā)公司副總直言不諱地表示，“我們剛開了一個會，研究下一步該怎么辦。”

　　上述影響產(chǎn)生的前提是該政策能得到貫徹落實，南京市政府為此做了周密部署。

　　首先，開發(fā)商銷售上述列入調控范圍的房屋前，必須到物價局辦理報價手續(xù)。未經(jīng)物價局審核，房產(chǎn)(建設)部門將不予核發(fā)“商品房銷售許可證”。

　　“你不拿到許可證就敢進行銷售，我們就認為你是違法銷售，就有權直接處罰。”南京市物價局人士表示。

　　其次，為防止開發(fā)商虛列成本，南京市規(guī)定，要重點對土地征用費、拆遷補償安置費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費和公共配套設施費用從嚴從緊審核，剔除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理成本列支。

　　南京市還規(guī)定，對取得使用權三年以上的土地，方可實行按評估方式測算地價進入普通商品住房價格成本；土地評估價進入成本的普通商品住房，其土地價格不得高于周邊地區(qū)同期普通商品住房的土地價格水平。

　　該人士還透露，對于核定的開發(fā)商的造房成本，“可能還會通過一定的渠道，向公眾公布”。

　　值得注意的是，加入這次房價調控隊伍的，不只是南京市物價局一家。南京市房產(chǎn)局、國土局、國稅局、地稅局、工商局等五家部門，也同時加盟調控大軍。上述六部門將于6月份開展一次大規(guī)模的房地產(chǎn)價格檢查。

　　誰來規(guī)定利潤率？

　　“我們會聯(lián)名向中央反映，房價應該由市場來決定，豈能由政府說了算？”南京市一家位于下關區(qū)的知名房地產(chǎn)開發(fā)商的秘書說。

　　持有相同看法的開發(fā)商不在少數(shù)。

　　南京知名房地產(chǎn)企業(yè)——南京棲霞建設( 24.00,-0.02,-0.08%)股份有限公司——一位高管也對新政表示不滿。“按道理，商品房已經(jīng)市場化，應該由市場說了算，政府不應該直接介入。”

　　該高管對政府控制8%凈利潤率也表示不解：“政府規(guī)定多少利潤率，都是不合理的。”

　　該高層進一步表示，“政府要想調控房價，可以通過其它的渠道，比如，增加土地供應量，房子價格自然就上不去了；比如，還可以降低二手房交易費用，作為商品房的補充。”

　　不過，宋堅認為，房地產(chǎn)已經(jīng)是我國的一個關系到國計民生的重大產(chǎn)業(yè)，“政府與市場兩種手段都應該介入”。拿南京來看，“房價已經(jīng)企高，政府干預是必要的”。

　　被推到風口浪尖的南京市物價局一位人士則認為，目前，南京房地產(chǎn)市場發(fā)展“已經(jīng)很不健康，甚至畸形”；開發(fā)商通過各種手段來操縱房價，發(fā)布虛假信息，“不僅影響了政府形象，還損害了購房者的利益”。

　　李啟明對此表示贊同。他認為，從我國的實際情況來看，雖然房改實施了這么多年，但商品房除了具有商品屬性外，還具有準公共產(chǎn)品的特性，市場定價機制還沒有完全形成，應該逐漸放開。政府在當下特殊的時期介入房地產(chǎn)價格管理，是合理的。

　　的確，房地產(chǎn)調控在連續(xù)實行幾年來，由于地方政府執(zhí)行力度不夠，調控效果大打折扣，下一步地產(chǎn)宏調何去何從值得關注。

　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最近聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲5.3%。其中，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產(chǎn)價格增幅出現(xiàn)反彈勢頭。其中，南京新建商品住房銷售價格漲幅為8.8%。（21世紀經(jīng)濟報道）