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    剛剛過去的4月，本市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)人氣聚集、逐漸升溫的景象，中房上海指數(shù)、上海二手房指數(shù)、上海房屋租賃指數(shù)三大指數(shù)均有不同程度的上揚。

　　從宏觀方面分析，由于我國貨幣流動性過剩態(tài)勢依舊存在，將刺激股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的膨脹，股市快速上升將導致一部分資金涌入房市，引發(fā)股市、房市雙雙上揚的可能或?qū)⒊蔀槭聦崱?

　　新房成交同比增長

　　4月，在多個大型新盤旺銷的推動下，中房上海指數(shù)出現(xiàn)較大幅度上揚。中房上海綜合指數(shù)為1398點，較上月上升16點。其中，中房上海住宅指數(shù)為1325點，較上月上升15點，漲幅為1.2%，與去年同期相比上漲4.4%。

　　從住宅市場分析，銀行貸款多輪微幅升息并未對成交量產(chǎn)生負面影響。4月本市新房成交規(guī)模達198.7萬平方米、16713套，較上月面積增幅為5.8%。今年累計新房成交量為660.3萬平方米，與去年同期相比增幅為1.7%。從微觀供求看，當前1.5∶1的供求比偏緊，新房供應量仍顯不足。

　　在4月的住宅調(diào)查樣本中，個案上漲情況非常強勢。有33%的樓盤出現(xiàn)不同程度上漲，平均上漲3.9%，受世博會利好影響，南市板塊及三林板塊價格上漲較為明顯，受地鐵建設利好刺激，普陀區(qū)2個大型優(yōu)質(zhì)樓盤漲幅最強勁，均價分別上漲10.3%和10.5%。在調(diào)查樣本中，有6.8%的樓盤下跌，平均跌幅為2.1%，最大跌幅為4.4%，單價每平方米下降250元，是寶山區(qū)某樓盤。

　　股市資金回流樓市

　　4月上海二手房市場表現(xiàn)較為活躍，成交價和成交量出現(xiàn)明顯上升，前期受到抑制的有效需求在節(jié)后逐步釋放，同時，證券投資的火爆帶動相當部分獲利資金回流至樓市。上海二手房指數(shù)為1657點，較上月大幅上漲9點，環(huán)比上漲0.54%。

　　據(jù)調(diào)查，一些相對邊緣的區(qū)域二手房近期逐漸備受關注，價格上漲幅度明顯大于中心區(qū)域居住區(qū)。如普陀真北、桃浦板塊，4月分別上漲1.12%和1.32%，而長壽板塊僅僅上漲了0.55%，曹楊以及武寧板塊在前期連續(xù)上漲之后，甚至出現(xiàn)了下跌情況，跌幅均為0.63%。楊浦控江與中原板塊也因軌道交通8號線的利好影響，漲幅不斷，分別上漲1.07%和1.13%。

　　通過對成交房屋的統(tǒng)計顯示，總價在100萬元以下的房屋約占整體成交量的65%，為市場主力，表明購房者較青睞該類低總價房屋。

　　低端租賃供不應求

　　上海房屋租賃市場的走勢繼續(xù)延續(xù)今年以來的發(fā)展之勢，租賃指數(shù)上升步伐逐步邁大。4月上海房屋租賃指數(shù)為998點，較上月上漲3點，環(huán)比上升0.4%。

　　高檔商品房、一般商品房以及售后公房由于各自的市場供給需求狀況不同，表現(xiàn)迥異。其中，高檔商品房租金逾六成區(qū)域出現(xiàn)下跌，平均租金較上月下降0.3%，南京東路跌幅居前，下跌達1.8%。分析認為，加息使一批原來封存的中高檔房源陸續(xù)入市，隨著中高檔租賃房源供給量的放大，租金出現(xiàn)了回落。

　　售后公房租賃市場近期則表現(xiàn)得十分活躍，市場需求量明顯放大，4月租金上漲0.8%，成為整個租賃市場的亮點。其中，徐匯、閔行、靜安、閘北、盧灣以及長寧的租金漲幅均超過1%，由于主力租客可承受的租金范圍一般都在1000-2500元上下，且目前正處于人員崗位流動的高峰期，租客的流動以及增加使該類房屋的需求明顯放大，而房源卻一直處于逐漸縮小的趨勢之中，使售后公房變得更加緊俏，租金上漲明顯。來源:文匯報