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    北京市有可能成立一家規(guī)模龐大的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，全權(quán)負(fù)責(zé)北京市內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。這意味著北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將被有政府背景的企業(yè)壟斷。

　　此前，北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體由北京市土地儲(chǔ)備整理中心及其授權(quán)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行。2006年底，北京市國(guó)土部門(mén)開(kāi)始推行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)制，當(dāng)時(shí)這曾被看作一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化運(yùn)作的信號(hào)。

　　一級(jí)開(kāi)發(fā)收歸國(guó)有？

　　消息人士透露，北京市政府有意成立一個(gè)國(guó)有企業(yè)專(zhuān)門(mén)從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。這一計(jì)劃初步成型于本月北京市政府組織召開(kāi)的一個(gè)會(huì)議，當(dāng)時(shí)會(huì)議的主要議題就是調(diào)整土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政策。據(jù)說(shuō)，相關(guān)會(huì)議紀(jì)要已經(jīng)下發(fā)，是否形成正式文件尚不知曉。

　　北京市規(guī)劃委員會(huì)的一位官員稱(chēng)，政府可能將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)收回。不過(guò)北京市國(guó)土局新聞處官員則稱(chēng)：“具體文件還沒(méi)有下來(lái)。”

　　根據(jù)城建集團(tuán)一位管理人員的說(shuō)法，目前北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)會(huì)和聯(lián)席會(huì)都處于暫停狀態(tài)。這也被看做一級(jí)開(kāi)發(fā)體制可能變動(dòng)的跡象。

　　本報(bào)獲悉，北京市將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收歸政府壟斷經(jīng)營(yíng)的想法由來(lái)已久。2001年北京土地儲(chǔ)備整理中心成立時(shí)，就有人建言成立一家壟斷經(jīng)營(yíng)的國(guó)有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司。當(dāng)時(shí)一份提交市政府的報(bào)告稱(chēng)，單獨(dú)依靠土地儲(chǔ)備中心難以保證土地供應(yīng)。土地儲(chǔ)備中心主任史賢英也曾證實(shí)，土地儲(chǔ)備中心曾經(jīng)認(rèn)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)該為政府壟斷。

　　一些業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，首開(kāi)集團(tuán)500億資產(chǎn)的規(guī)模和基于整合前天鴻集團(tuán)和城開(kāi)集團(tuán)的龐大土地一級(jí)開(kāi)發(fā)能力，很容易讓人展開(kāi)想象空間。不久前，首開(kāi)集團(tuán)透露，可能注資天鴻寶業(yè)( 14.53,0.00,0.00%)以期整體上市。

　　另一個(gè)猜測(cè)對(duì)象是城建集團(tuán)。2006年底，城建集團(tuán)內(nèi)部曾經(jīng)討論過(guò)成立獨(dú)立土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司的議案。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)界流傳的另外一個(gè)版本是，北京市將確定四家國(guó)有企業(yè)承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)使命。

　　供地難題

　　北京市去年末才開(kāi)始在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中推行招標(biāo)制度，為何在這么短的時(shí)間里想法就有了改變？一些分析人士稱(chēng)，只有國(guó)家才可以依據(jù)公共利益征收土地，征地和拆遷這些敏感工作本應(yīng)由政府完成。開(kāi)發(fā)商直接征地和拆遷與《憲法》和《土地管理法》沖突。尤其在《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，政府必須要考慮適當(dāng)?shù)姆傻匚粏?wèn)題。而成立壟斷性的國(guó)有公司代表政府征地就要合理得多。

　　另一種說(shuō)法是，這樣做意在保證土地供應(yīng)。按照規(guī)定，只有完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地才可以作為“熟地”上市供應(yīng)。土地儲(chǔ)備量和實(shí)際供應(yīng)量的差距遙遠(yuǎn)，原因就在于未能進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備永遠(yuǎn)構(gòu)不成實(shí)際供應(yīng)。因此，熟悉土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資深人士韓林峰認(rèn)為，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)能夠有效控制土地供應(yīng)進(jìn)度。

　　目前土地儲(chǔ)備中心和開(kāi)發(fā)商均可進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。其中土地儲(chǔ)備中心既作為指導(dǎo)性單位審議一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的申請(qǐng)，也作為一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)體參與一級(jí)開(kāi)發(fā)。

　　但是土地儲(chǔ)備中心的開(kāi)發(fā)能力有限。北京市土地儲(chǔ)備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2002年3月至2006年3月，納入政府儲(chǔ)備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理項(xiàng)目共143個(gè)，土地面積9546公頃。其中，北京市土地儲(chǔ)備中心作為主體運(yùn)作的5個(gè)項(xiàng)目，土地面積共1306公頃。授權(quán)各區(qū)縣分中心運(yùn)作的項(xiàng)目共91個(gè)，土地面積4905公頃。但真正完成一級(jí)開(kāi)發(fā)并上市交易的只有8宗183公頃，成交價(jià)款23.32億元。

　　北京土地儲(chǔ)備中心在2006年總結(jié)報(bào)告中亦承認(rèn)，由于2005年農(nóng)用地審批凍結(jié)和供地制度改革的程序尚未理順，絕大部分項(xiàng)目仍在不同程度地進(jìn)行前期工作。

　　由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)能力不足和其他原因，北京市2005和2006年度實(shí)際土地供應(yīng)和供地計(jì)劃出現(xiàn)較大差距。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，北京市2005年和2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃均為6500公頃。

　　實(shí)際上，2006年北京市新增建設(shè)用地3900公頃，存量建設(shè)用地2600公頃，其中住宅商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地合計(jì)為1900公頃，這意味著實(shí)際土地供應(yīng)量?jī)H為計(jì)劃的54%。一些開(kāi)發(fā)商和分析人士認(rèn)為，這兩個(gè)年度的供應(yīng)不足在某種程度上加劇了房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。

　　2006年之前的5年里，授權(quán)企業(yè)作為主體實(shí)施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共47個(gè)，土地面積約3335公頃。

　　從去年底開(kāi)始，北京市開(kāi)始以招標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，將土地開(kāi)發(fā)為熟地后以公開(kāi)方式向社會(huì)供應(yīng)。

　　不過(guò)，招標(biāo)方式似乎并沒(méi)有受到市場(chǎng)歡迎。北京石景山南宮地塊，在發(fā)布招標(biāo)文件時(shí)有53家開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了招標(biāo)文件，在項(xiàng)目答疑會(huì)上有90多家企業(yè)到場(chǎng)，但是到了投標(biāo)時(shí)卻只有3家企業(yè)參加。

　　目前，市場(chǎng)上同時(shí)并存三種一級(jí)開(kāi)發(fā)方式。“也許，政府覺(jué)得仍然混亂，才決定調(diào)整”，韓林峰說(shuō)。

　　對(duì)于北京市政府可能的調(diào)整方向，中國(guó)社科院農(nóng)村與發(fā)展研究所研究員王小映認(rèn)為，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題并非一定要通過(guò)成立一家壟斷性土地開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)來(lái)解決。能夠通過(guò)市場(chǎng)方式解決的問(wèn)題最好還是通過(guò)市場(chǎng)方式來(lái)解決。他說(shuō)：“只要政府對(duì)利潤(rùn)率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，就可以吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入這一市場(chǎng)。” 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)