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    這一周，《上海證券報》率先獨(dú)家刊發(fā)的一季度我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，讓原本就不甚平靜的房地產(chǎn)市場一時再度掀起軒然大波。

    “部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快；90平方米以下普通商品住房投資占比較小；住房保障制度還不完善；市場供應(yīng)體系不完善；房地產(chǎn)市場調(diào)控體系還不完善……”這些依舊存在的問題甚至大有“遇暖”反彈之勢，讓不少關(guān)心中國房地產(chǎn)市場的有識之士頗感焦慮。

    一輪調(diào)控一輪漲？難道還真是跳不出的怪圈么？我們希望，答案是一個堅定的“不”！
  
     怪狀一：開發(fā)投資逆勢加碼

    在國家發(fā)改委此次提出的樓市問題中，房地產(chǎn)開發(fā)投資加劇是第一個關(guān)注焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，26.9%的增幅同比加快了6.7個百分點(diǎn)，同時高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個百分點(diǎn)。

    而去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增幅為21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速，并且處于近幾年來較低水平。無疑，今年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資速度出現(xiàn)反彈。在中央相關(guān)部門一再強(qiáng)調(diào)抑制以房地產(chǎn)為代表的固定資產(chǎn)投資過快勢頭之時，這一數(shù)據(jù)無疑給調(diào)控者當(dāng)頭棒喝。

    還有值得關(guān)注的是，在一季度7125.49億元的房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資和外商直接投資的比例大幅增加，其中利用外資131.27億元，同比增長154.4%，外商直接投資占102.63億元，同比增長192.5%。

    “受銀根緊縮的影響，開發(fā)商的融資方式日益從銀行直接融資，向外資合作和資本市場融資轉(zhuǎn)移。”上海房地產(chǎn)金融專家林戈表示，而目前的投資增速很可能迫使相關(guān)部門出臺進(jìn)一步收緊資金流動性的金融政策，以及加強(qiáng)以往調(diào)控政策的執(zhí)行力度。

    怪狀二：結(jié)構(gòu)調(diào)控仍然“倒掛”

    一個具諷刺性的樓市問題是中小戶型的反比例供應(yīng)，業(yè)內(nèi)戲稱“70-90倒掛”。一季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%。“目前,市場銷售的主要是前幾年開發(fā)的大戶型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上。”國家發(fā)改委稱。

    根據(jù)國家九部委在去年5月提出的要求，90平方米以下小戶型供應(yīng)量未來應(yīng)占到全部住宅供應(yīng)的70%。去年年中，有媒體統(tǒng)計，一些一線城市的商品房供應(yīng)中，90平方米以下小戶型占比不足30%，大小戶型供應(yīng)已呈現(xiàn)比例倒掛現(xiàn)象。

    “而從目前的投資情況看，這一局面遠(yuǎn)沒有改觀。”分析人士稱，“雖然在此輪宏觀調(diào)控中，住房結(jié)構(gòu)政策作為最重要調(diào)控內(nèi)容之一被建設(shè)部等相關(guān)部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)，一再要求，但市場做這類產(chǎn)品的主動性仍然不強(qiáng)，地方政府以周邊地塊和保障類住房充數(shù)的意圖明顯。”

    專家則認(rèn)為，這種現(xiàn)象一方面說明在利益最大化影響下，結(jié)構(gòu)調(diào)控的抗力較大，另一方面，似乎也說明從實(shí)際需求上看，商家在有意識地規(guī)避結(jié)構(gòu)風(fēng)險。 （記者 于兵兵）

    怪狀三：住房保障“蝸牛行”?

    另一個被市場稱為“抑制房價上漲”的強(qiáng)有力工具的政策———保障類住房建設(shè)也仍然進(jìn)展不大。“現(xiàn)行的廉租住房制度覆蓋面較窄，保障率較低，中西部地區(qū)保障資金不到位。”國家發(fā)改委稱。

    根據(jù)建設(shè)部等部委要求，以廉租房為重點(diǎn)的全國住房保障制度必須于去年年底前初步建立。但是，根據(jù)媒體報道，這一任務(wù)至今沒有全面達(dá)標(biāo)。“要想讓眾多中低收入者的住房需求，大部分通過廉租房等保障體制來實(shí)現(xiàn)，不知道要等待多少年。”市場人士感慨。

    住房保障制度實(shí)施過程中還有一個值得注意的現(xiàn)象是單位自建房、代建房的涌現(xiàn)。廣州、北京等地相繼傳出的類似案例和數(shù)據(jù)令專家更感憂心。“現(xiàn)在這個政策在廣州被高調(diào)宣傳，專家都不敢提及弊端，真不知道該如何收場。”一位廣東的資深房地產(chǎn)評論人感慨。

    “不愿為住房保障出錢出力的地方政府將本應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障任務(wù)推給企業(yè)，這一過程中，單位沒有交納土地出讓金就建房、無償享有周邊配套的行為等于以全社會的資源為一已服務(wù)，而薪資待遇往往處于行業(yè)內(nèi)前列的自建房單位，又將為新的不公平置疑提供素材。”上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉評價。

    怪狀四：房價漲幅不降反增  

    日前，國家發(fā)改委公布3月份70個大中城市房屋銷售價格統(tǒng)計數(shù)字，曾經(jīng)的房價調(diào)控標(biāo)桿城市上海再次出現(xiàn)止跌回升。其中，新建商品房價格同比上升0.2%，環(huán)比上升0.1%，二手房同比上升0.6%，環(huán)比上升0.2%。這也是上海在1月份之前連續(xù)多月呈現(xiàn)房價下降走勢之后，第二個月止跌回升。

    據(jù)記者粗略統(tǒng)計，70個城市的新房價格同比全部上漲，漲幅較大的城市包括：北海13.7%、深圳10.7%、長沙10.1%、北京9.9%、廣州8.6%等。除了秦皇島、丹東、包頭、蚌埠、瀘州等地新房價格環(huán)比或二手房價格有微幅下降外，絕大多數(shù)城市房價仍一路上揚(yáng)。全國綜合價格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個百分點(diǎn)；環(huán)比則上漲0.6%。

    房價一路高歌的勢頭并不是短期現(xiàn)象，2月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，記者同樣沒有找到新房價格同比下降的城市，綜合價格上漲5.3%。1月份，除上海、合肥新房價格同比微幅下降外，其它城市全部上漲，綜合漲幅5.6%。再向前回顧到去年第四季度，房價漲幅5.3%，僅上海的新房下降0.3%。去年第三季度，房價漲幅5.5%，僅上海下降1.1%。

    這就是繼去年5月中國啟動“有史以來最嚴(yán)厲房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”后，中國70個大中城市房價一路走來的真實(shí)記錄。

    面對這樣的數(shù)據(jù)，發(fā)改委日前發(fā)布報告嚴(yán)陳樓市五大問題，將部分城市房價漲幅仍然較快列為樓市頭號問題，并要求各地方、部門要認(rèn)真抓好37號文落實(shí)工作，按照溫家寶總理在《政府工作報告》中提出的四點(diǎn)宏觀調(diào)控要求，確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

    而總理也在報告中明確指出，宏觀調(diào)控任務(wù)之一就是“抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”。來源：上海證券報